房地產市場永遠不缺“好段子”,最近一句“遏制經濟下行,要靠房地產上行”的“神話”就流傳甚廣。配合“金九銀十”,市場果然傳來不少“好故事”: 先是大型房企“跳高拿地”。國慶剛過,保利一天就摘得兩個地王,其中一塊地成交金額達到77.6億元。井噴的不只是一線城市,久旱逢甘霖的二三線城市也順勢集中推地。不久前,南京市國土局連續預公告了41幅地塊,總面積230萬平方米。與上半年凄風苦雨大面積流標不同,最近地塊出手似乎都很順利。 與土地市場相對應的是房產市場銷售回暖。有報道稱一些城市今年前三季度的售房量已經超過去年全年。房地產價格的波動與貨幣增量的增減總是如影隨形,限貸限購時,貨幣抽離是阻燃劑,如今蓄積向上的動能時,貨幣增發則是助燃劑。央行最新公布的9月末M2余額94.37萬億元,同比增長14.8%。今年三個季度增加了9.21萬億,平均每月一萬億,貨幣因素對房價的潛在助漲作用再度顯現。而外圍QE3的新一輪放水,以及對中國央行“更積極的穩增長應對措施將出臺”的預期,從資金面對房價似乎起到了新的支持作用。 在各種“好故事”的同時,要清醒認識到,調控高壓態勢未減,市場短期樂觀的背后是不小的去化壓力,如上海的存量房超過1000萬平方米,創十年來新高;又如上市房企過去三年的中期存貨價值依次為9225億元、11105億元和14044億元,持續增加;在一些小城鎮,連公共廁所都能見到樓盤廣告,意味著房企去庫存的壓力越來越大。 國慶長假去蘇北,與幾位朋友交流,都覺得,投資拉動的“推土機經濟”和用地性質的魔術般變化,決定了我們的土地投放量仍有巨大空間,未來的房子供應量是極其充沛的,而大中城市一家幾套房已是常態,剛性需要雖然還有,但在目前的價格水平上,需求量和幾年前相比已經大大降低。再加上保障房和低價大盤蜂擁入市,很難想象房價具備繼續上行的客觀基礎。 在房地產調控與反調控的復雜博弈中,對市場看多的“動物精神”從未消退,但客觀事實畢竟是事實,現在還頭腦發熱的結果必定是搬起石頭砸自己的腳。
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