“十二五”期間，我國將建設約3600萬套保障房，其中，廉租、公租保障房將成為建設重點。但是大規模建設和運營租賃性保障房意味著巨額資金投入，需要通過多種融資方式滿足資金需求。房地產信托投資基金能夠以信托投資基金的形式引導民間資本進入公共服務領域，既有利于滿足中小投資者和機構投資者對房地產行業的投資需求，又能夠創新租賃性保障房建設的融資渠道和建成后的運營方式，可以作為有效解決保障房長期發展機制的一種新選擇。
我國租賃性保障房資金需求規模
近年來，由于產權性保障房存在扭曲與漏洞百出的弊端及分配中的非公正現象，租賃性保障房已成為我國發展保障房的主要方式。《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中明確規定，要重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。
按照住房和城鄉建設部的相關規劃，我國“十二五”期間將建設約3600萬套保障性住房，2011年開始大規模建設，當年開工建設了1000萬套，其中包括廉租房和公租房的保障房占到建設總量的40％，如果按照該比例推算，“十二五”期間我國至少將建設租賃性保障房1440萬套。按照住房與城鄉建設部估算的成本標準，保障房建設平均每套需要花費13萬—14萬元，因此，我們可以大概推算出“十二五”期間租賃性保障房的建設資金大約在人民幣2萬億元左右，但這是住建部按照保障房的全國平均建筑成本計算的，租賃性保障房的建設大多集中在大中城市，這些城市的土地成本和建筑成本均要高于全國平均水平，因此，租賃性保障房的建設資金需求將明顯超過2萬億元。
同時，與產權性保障房在出售后即能迅速收回建設資金不同，租賃性保障房以收取租金的方式，資金回收期很長，建設資金無法像產權房建設那樣循環使用，這進一步加大了租賃性保障房的融資需求。另外，租賃性保障房的運營還需要大量的管理、物業、維修等后續費用，因此，我國租賃性保障房建設和運營面臨巨大的資金壓力。
我國租賃性保障房的資金供給狀況
目前，我國租賃性保障房建設以地方政府為主進行，資金來源主要有：中央財政撥款、地方政府的土地出讓金收入的10％、住房公積金的收益以及地方政府債、銀行貸款、信托貸款、房地產開發企業的墊資等，整體而言，在資金來源上，租賃性保障房建設仍然延續了過去政府項目建設的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設更面臨較大的資金缺口。當前，兩年期保障房信托產品的年化收益率都在10％以上，這說明我國各地方政府在保障房建設承受巨大資金壓力情況下，不得不以較高成本融入建設資金。這既加大了財政風險，同時也不利于租賃性保障房其后的運營。
實際上，對租賃性保障房而言，其最大的功效在于按照政府的要求，以合理價格為被保障對象提供住房，至于租賃性保障房的產權屬于政府還是屬于其他社會主體并不重要。實際生活中，由于缺乏激勵約束機制，政府管理運營租賃性保障房的總體效率通常并不高。因此，為在一定程度上緩解租賃性保障房的建設資金壓力，并提高租賃性保障房的運營效率，需要通過金融創新，為租賃性保障房建設與運營探索新的資金來源渠道和新的更有效的機制。
房地產信托投資基金及其應用于租賃性保障房領域的優勢
房地產信托投資基金
（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”）于1960年在美國誕生，該基金最初被界定為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”，從這一界定可以看出，REITs是一種由專門資產管理機構發行的、匯集特定多數投資者的資金進行房地產投資、并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。從本質上看，REITs屬于房地產資產證券化的一種方式，房地產所有者將存量房地產通過打包出售給外部投資者從而可以提前收回初始資金，而且由于商業性房地產能夠帶來租金收益和房產增值，REITs能夠給投資者帶來長期穩定的收益，REITs的分紅比例一般不低于收益的90％，因此受到養老金、捐贈基金等長期機構投資者的歡迎。
為解決我國當前面臨的租賃性保障房建設所需資金及后續管理運營的問題，可考慮設立租賃性保障房REITs，由基金管理者與地方政府達成協議，地方政府可以將部分租賃性保障房作為基礎資產，與小區周邊的商業出租房等資產打成一個資產包，然后基金管理者按照資產包的整體規模大小向社會公眾或特定投資者發行REITs份額籌集資金，再用相應資金向租賃性保障房的所有者（一般為政府所屬的保障房投資中心或其他相應機構）購買資產包，REITs所屬的專業物業管理人員按照政府的有關政策要求對租賃性保障房進行日常管理，被保障對象定期向基金繳納的租金，則成為REITs持有人獲得投資收益的主要來源。（REITs的基本運作模式如圖所示）
租賃性保障房REITs本質上是公私合作伙伴關系的一種具體形式，即民間資本以信托投資基金的形式進入政府提供的租賃性保障房的公共服務領域。具體而言，通過REITs方式發展租賃性保障房具有以下優勢：
1．能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設資金周轉起來，滿足租賃性保障房的后續開發資金需求。租賃性保障房的重要特點是資金回收期長和需要占用大量長期資金。目前，地方政府所融入的信貸資金或者其它臨時性借款的期限相對較短，必須通過不斷地借新還舊將相應資金展期，以維持租賃性保障房的建設及運營。這種續短為長的融資方案給地方政府帶來巨大的財務支出壓力，引入REITs投資租賃性保障房之后，地方政府可以將用于租賃性保障房建設的資金提前回收，并且可以用于更多租賃性保障房的后續開發。
2．由專業人員管理租賃性保障房，提高了運營效率。與政府出資建設和運營租賃性保障房的方式相比，通過REITs方式提供的租賃性保障房的管理人員隊伍更加精干和高效，政府付出的成本也比直接運營要小得多。同時，由于租賃性保障房REITs獲得的收益與租戶的滿意程度及租金的支付情況直接相關，從而能夠激勵租賃性保障房REITs所屬的租賃性保障房物業管理人員為租戶提供更加貼心、周到與高效的服務。
3．實現租賃性保障房運營與監管的分離。租賃性保障房REITs發行后，相關的租賃性保障房的產權已經轉移到基金持有人共有，并授權REITs管理機構雇傭部分物業管理人員進行管理。REITs管理機構要按照政府相關部門的要求和政策對租賃性保障房管理運營，并且服從政府部門的監管。與政府直接建設、直接運營的方式相比，租賃性保障房REITs實現了租賃性保障房運營與監管的分離，政府出臺的租賃性保障房政策更能夠維護被保障對象的利益。
4．為投資者開拓了新的投資渠道。REITs作為一種金融產品，其風險收益匹配狀況相比股票、債券等資產而言的特色是：從長期看，REITs的整體收益與股票雖然有差距，但收益的確定性要遠遠大于股票資產；與債券相比，其收益的確定性相似，而收益率明顯高于債券資產。尤其是REITs產品存續期均較長，收益也比較穩定，通常是壽險公司、養老金等機構投資者所青睞的長期投資工具。
發展租賃性保障房REITs面臨的主要問題及相關政策建議
現階段，我國發展租賃性保障房REITs還存在一些問題，需考慮政策的必要優惠支持。最大現實問題是資金回收期長，甚至難以回收的威脅。據報道，萬科在廣州建設了首個公租房項目萬匯樓，投資4824萬元，即使扣除其中1500萬元的萬科“企業公民社會責任”專項經費，按照目前的租金收入扣除管理運營費后以每年獲得5萬元利潤計算，萬科這一項目的投資至少需要57年才可以收回。低水平的投資收益水平，將嚴重制約主要通過租金收入獲得收益的房地產信托投資基金進入租賃性保障房建設和運營領域。因此，我國發展租賃性保障房REITs的重要前提在于：通過一定的制度設計，使REITs獲得一個符合市場預期的合理的長期收益率。目前來看，可以考慮給予租賃性保障房REITs以下優惠措施：
1．租賃性保障房REITs在建設或者收購保障房過程中，地方政府在相關的土地使用、稅收政策等方面給予REITs一定的優惠。同時還可以規定，在租賃性保障房經營一定年限之后，REITs可將其作為正常出租房按照市場價格出租房屋，提高其未來的投資收益率，或者允許REITs將相應租賃性保障房作為商品房在二級市場上賣出，使之一方面能夠實現其前期投入資本的回收，另外還可能由于房地產的市場化增值獲得額外收益。
2．為租賃性保障房REITs經營管理所需的融資活動提供財政貼息、擔保。為鼓勵租賃性保障房REITs的發展，可以規定，如果REITs在相應業務擴展過程中面臨融資需求，政府所有的政策性擔保公司可以為租賃性保障房REITs的融資進行擔保，或者財政為其融入的資金進行貼息，降低租賃性保障房REITs的相關財務成本，發揮財政資金四兩撥千斤的杠桿效應。
3．直接給予租賃性保障房REITs一定的財政補貼。租賃性保障房REITs投資與運營保障房，實際擔當了政府向滿足保障標準的社會公眾提供公共服務的職能。由于政府會對租賃性保障房的租金水平給予嚴格限制，租賃性保障房REITs收取的租金可能連房屋的維修、公共區域管理、衛生清理等的費用都支付不了，同時，租賃性保障房REITs開展業務之后，政府就無需設置專門的租賃性保障房的日常管理人員，也無需承擔租賃性保障房的后續管理成本，因此，政府可以將節約的部分資金以財政補貼的方式直接給予租賃性保障房REITs，但財政補貼的標準和金額要與租賃性保障房REITs向被保障對象提供的服務種類和服務質量等指標相掛鉤。
除了收益率較低的問題，發展租賃性保障房REITs還存在其它一些障礙，例如，在法律法規方面，我國《信托法》規定，信托投資公司發行的信托產品不能超過200份，每份不能低于5萬元，這與REITs需能夠在市場上公開發行和公開轉讓的要求有所沖突，也不利于社會公眾主動投資到REITs中；在稅收方面，REITs公司需要繳納相應稅收，而REITs投資者還需要繳納個人所得稅等，可能會帶來當事人對重復征稅的顧慮；在房地產轉讓方面，房地產的產權轉換手續繁瑣會降低REITs的運營效率；在監管方面，目前中國人民銀行和證監會都從不同角度對REITs的發展和未來監管提出了相應思路，但存在多頭監管的傾向；此外，缺乏具備相應金融和房地產交叉領域知識的專業人才，等等。
上述問題表明，我國發展租賃性保障房REITs是一個涉及多方面的系統工程，需要有關各方加強配合，有效協調REITs發展涉及的相關各部委的工作，并在修訂相關法律法規的基礎上，解決發展REITs過程中面臨的諸如稅收政策、房地產轉換手續、行業監管以及人才儲備等諸多問題，以求順利推出租賃性保障房REITs，通過制度創新，緩解我國發展租賃性保障房面臨的資金短缺壓力并提升后續運營效率。