目前各部委有一系列關于房地產調控的儲備政策，將酌情適時適度地調控。如果房價反彈之勢難以抑制，后期儲備政策必然應聲而出。目前，市場各方都屏息以待。
房價若反彈，調控就加碼？國務院督查組會叫停地方政府微調政策嗎……市場內外充斥著各種猜測，各種觀點，各種判斷。在樓市調控進入新的敏感觀察窗口之際，上海證券報獨家專訪了房地產權威專家——住建部政策研究中心副主任王玨林。
市場回暖是事實
要密切關注集中購房成交催生房價反彈
上證報：自去年房地產調控以來，樓市成交量一跌再跌，但是今年3月份以來，北京等地的住宅成交量，卻出現月月遞增的態勢。對于今年樓市的表現，您怎么看？
王玨林：事實上，今年上半年樓市沒有預期的那么好，上半年銷售量僅3.9億平方米，按這個增長速度，預計今年全年全國住宅銷售量為8億平方米，僅僅高于2008年水平。而2011年全年全國房地產銷售面積是10.99億平方米。相比較就可以看出，今年全國房地產市場成交下降仍是主流。
但是，今年一、二線城市確有回暖。這有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信貸環境發生變化。
去年10月至今年2月，金融系統無論對開發商的開發貸，還是對個人住房貸款都是從緊的，沒有房貸的支持，房地產市場肯定是低迷的。
而2月份之后，降準、降息，加之首套房的房貸優惠政策不再從緊，所以房地產市場有所回暖是事實。不過樓市回暖主要反映在一、二線城市，并不是全國都是如此。
對于一、二線城市住宅成交量月月回暖的現象和趨勢需要關注。因為，集中消費購房會導致房價的反彈，會損害房地產調控的大環境。
上證報：2011年，全國房地產開發投資61740億元，同比增長27.9%。而今年上半年，全國房地產開發投資30610億元，同比名義增長16.6%（扣除價格因素實際增長14.3%），其中，住宅投資20879億元，增長12.0%。房地產的投資大幅回落，對此您如何看待？
王玨林：房地產投資回落是一種必然，但預計全年不會過低。
上半年房地產投資回落有幾個方面的原因。其一是宏觀經濟下滑比較快，影響了投資者的整體預期，由此導致投資意愿收縮；其二是去年拿地的開發商開發進度整體偏慢；三是開發企業資金周轉緊張（除了一些型房企），投資能力有限。簡而言之，在資金緊張之下，已經囤了地的開發商放慢開發，由此導致今年上半年全國房地產投資下滑比較快。
今年房地產投資回落是必然的，但是下半年房地產投資不會繼續回落，預計今年全年的整體水平也不會過低。這是從兩方面考慮，其一中央政府調控的目的是實現房地產的“軟著陸”，而非“硬著陸”；其二從企業自身來看，房企不投資也面臨著無法長期運營的窘境。
因此，預計下半年全國房地產投資會有所回升，特別是大的開發商，在二、三線城市的投資趨勢是擴張的，目前收縮的主要是中小房地產企業。
上證報：您認為今年下半年中國房地產市場的趨勢是回暖，回落，還是仍不明朗？
王玨林：樓市回暖已經是事實，雖然銷售量同比下降，但在一、二線城市的帶動之下，樓市還是回暖的。這個趨勢能否延續，要看其他方面的條件，如信貸環境等。
我擔心的不是市場走向低迷，而是樓市的反彈。即，由于集中購房消費、對預期的誤判，局部區域形成樓市過熱，從而影響到整個調控大局。從這個層面來說，“回暖”這個詞有誤導的可能，我認為更好的說法是“下半年樓市趨于平穩”。
政策后續政策出臺與否需看市場臉色
限購政策，通過調整供求關系，緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的。
土地市場的反彈，主責在地方政府，他們必須轉觀念。賣地來錢最快也最多，這是地方政府支持房地產的原因所在。但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續的。地方政府必須轉觀念，改變這種發展模式。
簡單而局限地把城鎮化理解為房地產投資是大錯特錯了。
“國八條”是樓市調控“基本原則”
上證報：近期樓市的回暖，已經引起中央政府和各個相關部門的關注，住建部、國土部、銀監會、央行不僅紛紛表態，堅持調控不放松，而且還下發文件重申從嚴調控的具體辦法。由此，市場內外也有一種聲音：如果房價再出現反彈，政策就會加碼。您認為政策真會加碼嗎？還是已經到了政策底？
王玨林：目前管理房地產市場有三個辦法：其一是消費方面，做調整限制，即限購；其二是資金方面，進行控制，如限貸；其三是稅收調節的辦法，如房產稅試點。
從去年資金信貸政策的實際效果來看，對房地產市場壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經得到有效控制，在目前穩增長日益成為重中之重的大背景之下，再通過收緊信貸調控房地產，不太現實。而稅收的辦法，是長期政策，不是一下子就能鋪開的，目前也難以立竿見影。限購政策，通過調整供求關系，緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的。
目前市場上所說的政策已經到底線了，而實際上還有很多政策沒有執行到位。房地產市場的穩定需要兩方面的支撐：一是增加市場供應量；二是需求方面，減少不必要的消費。對于前者，市場更多的關注于新增土地和新建房屋量上，但老問題仍然沒有解決，即大量閑置土地有待開發，有些在建項目也在延緩進度，這都直接影響了住宅的供應量，從而導致供需關系這一根本矛盾仍未解決。
目前市場寄希望于政策加碼，來推進房地產調控的邏輯本身就有錯誤。實際上，在“國八條”大的政策框架之下，不會出臺新的政策，而是落實現有政策，對于執行上不足的細節問題要切實落實，而不存在超越“國八條”之外的新政問題。
簡而言之，就看現在的這些措施能不能管好市場，如果能管好市場，也就沒必要再出臺新政策，如果管不住，就必須出新政策。
國務院督查組肩負三大任務
上證報：國務院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。此次督查的重點是檢查住房限購措施、差別化住房信貸政策、稅收政策的執行情況等。對于這次督查，您認為會否有個別城市的微調政策被“糾偏叫停”？
王玨林：國務院房地產督查組的派出，既是需要也是必要，它肩負著三大任務。其一，其督查的具體內容，是現有政策的執行情況，對于全國有警戒作用，會讓一些有意微調的城市就此打住。
考慮到政策管理市場，必須定期檢查督查，否則時間一長，如果不督促，政策執行可能存在弱化問題。
其三，2012年已經過半，對于房地產的各個方面，包括土地、公積金、政策執行情況等都需要了解。因此，此次國務院督查組在督查之外，還有調查的要求，即了解各地房地產實際情況，以便為下半年的政策提供決策參考。
上證報：揚州市財政局、房管局5月8日發出通知，給予對個人購買“成品住房”即精裝修房進行獎勵，購房者最高可獲房款的千分之六。該政策也被業內指為托市之舉，引起房地產業內外較多關注。揚州的政策不會被叫停嗎？
王玨林：揚州的政策是鼓勵購買精裝修住宅。鼓勵精裝修，這是住建部多年前就提出的，它可以節省大量資源能源。但是，由于當時房價過高，相關部門不敢大張旗鼓地推進此事，因為開發商必然會借機漲房價，那樣的話，房價上漲的板子可能打到鼓勵精裝修的政策上。
揚州目前嘗試做這件事，我個人不反對。因為，這項政策的執行，地方政府是需要自己掏腰包的，這就使得財力不濟的地方政府無力出臺類似政策，由此全國各地紛紛仿效的可能性較小。
更為重要的是，大家不要忽略一個問題，即，在房地產調控之下，揚州的該項政策之外，還要控制好房價，否則就會給自己招來“麻煩”。
限購政策根本不具備退出條件
上證報：但是，市場還是希望看到國務院督查帶來一些實際成果，有沒有一種可能，醞釀新的調控政策出來？
王玨林：這種期望可以理解，但是，督查、調查，并不意味著就要出新東西。我之前已經說過，督查之外了解實際情況更為重要。可以肯定的是，目前房地產調控不可能放松，特別是限購政策，是目前房地產調控的紅線，根本不具備退出的條件，而將長期持續。
限購政策退出，只有在兩種情況下出現，其一，自動取消，即經濟不景氣，市場低迷，沒人愿意買房或無能力買房；其二房地產稅收政策承接且足以調節供求關系。
而目前這兩個情況都難以出現，目前房價僅僅是漲幅趨緩，并不是消費能力不足，截至去年年底，居民儲蓄存款35萬億元。如果這部分資金釋放出來，可以肯定其中很大一部分會進入房地產市場，這樣必然會抬高房價。所以，我一再擔心房價反彈，一再強調持續調控不放松。
另一方面，房產稅試點工作肯定是要推進的，但預計不會很快。因此，限購政策將長期持續，也是長期任務，不是一兩年就可能退出的。
對于“限購”的爭議，我認為在中國現階段不成熟，用這一過渡辦法是無奈之舉，卻也是有效之法，不能讓投資者占領房地產市場。
地方政府不能動搖調控大局
上證報：但是，今年以來，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調控微調政策，而且力度有進一步加大的趨勢，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦？
王玨林：土地市場的反彈，主責在地方政府，他們必須轉觀念。
賣地來錢最快也最多，這是地方政府支持房地產的原因所在。加之，其他產業增長緩慢，而城市建設資金緊張，使得地方政府更想盤活土地市場。地方政府是需要這錢，但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續的。地方政府必須轉觀念，改變這種發展模式。
我們還要從國家宏觀經濟布局的管理上思考，即加強全國土地市場的管理，要合理布局分配土地資源。目前各地高價地絕大多數是住宅用地，工業用地價格并不高，這個問題需要一并解決。
必須強調的是，不管地方政府如何盤活土地，但都不能影響全國房地產調控的大局。因為現在房地產調控正處于很敏感的時期。
現在有兩個限制問題：一是限購，二是限制刺激消費購房。如免稅，如果地方政府出臺這類政策，就是在刺激購房消費，相當于放松房地產調控。
我們必須清醒地認識到，目前所謂最嚴厲的限購政策，其執行城市個數是有限，也就40多個城市，并不是全國都限購了，而且有的城市限購區域僅限于城區，范圍有限，所以地方城市再有小動作，就非常不可取。
觀點勿讓投資者占領樓市
只有房地產才能救經濟的觀點不可取
上證報：目前市場上流行一種觀點，房地產調控是經濟下滑的主因。對此，您怎么看？
王玨林：這種觀點的實質仍是只有房地產才能救中國經濟。我認為這種看法不可取，也不贊成。靠房地產救經濟只能是短期、短視行為，不應成為我國發展的方向。中國經濟還是要靠產業發展，從而帶動消費發展。經濟發展不能再走賣地、擴大投資的老路。
再者，我國經濟增長速度的下滑，是主動調整的，其目的本身就是要轉變生產方式，調整產業結構。
在中國經濟發展的三駕馬車中，雖然投資仍是主導之一，但現在投資方向的選擇上，重點并不在房地產，而是以培育新興產業，以及國家重要基礎設施為重點；另外要用政策性辦法拉動內需。消費占整個經濟的比例依然不高，所以必須提升消費對經濟的貢獻。
另外，還要加大民營經濟的扶持，以及大力發展第三產業。這幾招棋都可用，也足以穩定我國經濟，而不是只用房地產一招棋。
中國房地產頂層設計要走自己的路
上證報：自1998年房改以來，住宅商品化市場化一路發展過來，調控不斷。這是不是一種制度缺失？另一方面，美日歐房地產市場的大起大落，也給了中國前車之鑒，靠房地產發展經濟的風險很大，我們應該避免重蹈覆轍。那么，您認為中國房地產應該有怎樣的頂層設計呢？
王玨林：中國所處發展階段不同于美日歐，制度安排也不相同，因此中國要走自己的房地產發展之路，這是大的原則。另一方面，用法制手段（包括法律法規、稅收等）來調整市場各方面的矛盾，是中國房地產頂層設計的歸宿。讓開發商、政府賣地，以及投資者保持合理的利潤，不能讓投資者占領這個市場，是房地產市場成熟和政策設計良好的度量衡。
具體來看，美日歐已經走過了城市化發展的階段，目前已經沒有太多的新開工建設項目。而中國正處于工業化、城鎮化進程之中，擁有大量的新開工項目。而且，可以肯定，隨著中國經濟整體的發展，中國房地產開發會呈現出階梯性的特征，即住宅設計、建設質量不斷提高。
所以，因美日歐在房地產問題上摔了跟頭，就人為地壓制房地產建設是違背中國現實的，單純地拿“空置率過高”等棒子來打壓中國房地產的思路也不正確。簡而言之，國情不一樣，發展階段不同，不能套用某國經驗。
另一方面，各國沉痛的經驗也有可借鑒之處，即，一旦讓投資者占領房地產市場，這個市場就不可能平穩。所以保持整個房地產行業的合理利潤，避免出現“暴利”，是房地產市場成熟和政策設計良好的度量衡。任何一種制度設計，無論說得如何天花亂墜，只要不能實現這個目標，就是不合格的。
城鎮化房地產投資化
上證報：您剛剛提到城鎮化，中央領導也提出城鎮化是擴大內需最大潛力，是拉動內需的引擎，是不是意味著房地產投資走向城鎮呢？
王玨林：城鎮化是描述工業化的過程，這個過程要解決很多問題。
城鎮化，實際上就是減少農村人口比例。我國是農業大國，一直是農村人口多于城市人口，但是我國經濟的發展卻主要依靠城市。我們清醒地認識到只有改變貧困落后的面貌、解決二元結構等問題，才能把我國由傳統的農業國變成工業國，實現國家的繁榮、昌盛。所以，自改革開放以來，我國一直在發展城市經濟、提高工業化水平的基礎上大力推進城鎮化。
城鎮化的過程之中，需要配套解決教育、醫療、養老、交通、住宅等等一系列的問題，所以簡單而局限地把城鎮化理解為房地產投資是大錯特錯了。