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商業地產像七月的天氣火了起來。
由于樓市調控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場迅速降溫，然而，商業地產卻迎來另外一番景象。商業租售價格開始全線提升，同時伴隨著很多投資熱錢的涌入，甚至以往單純做住宅開發的房地產企業，近期也有意涉足商業地產領域。于是，有地產大佬放言；過去十年是住宅時代，未來十年屬于商業地產。國內開發商也經常在互問，你做商業地產了嗎？似乎你還沒有做，那你就不是一個完整的開發商。更有開發商干脆直言：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。
于是，我們看到了商業地產大干快上的場面。改變傳統的“售房”觀念，以制造“金融產品”的方式開發及運營商業地產，創造更高的商業價值的商業地產開發模式大行其道。有開發商認為，商業地產開發的“金融產品化”是商業地產發展的長遠趨勢，也將是中國商業地產正常、良性發展的唯一出路。在這樣的理念下，在許多商業地產項目的開發經營過程中，其前期都會以“產權式商鋪”等概念大肆炒作，但在進入經營階段后卻變得面目全非。因為這類概念或模式常常被一些開發商當作物業促銷手段濫用，給商業項目的后期運營造成了諸多負面影響，影響了對中小投資者的回報，觸發了中小投資者與開發商之間越來越多的糾紛。有的還演變為商業欺詐。
在這一模式的忽悠下，加上調控新政的“火力點”主要瞄準住宅市場，商業地產并沒有區分二套房和三套房政策，在首付款為五成的基礎上，商業地產仍可享受基準利率優惠，所以部分地區商業地產與住宅地產租售比出現倒掛，商業地產的出租回報遠高于住宅，一些一、二線城市的商鋪，臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬，可是投資者依然趨之若鶩。
商業地產具有高投入、高產出、高風險的特征，是一個有待開發商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經營者、消費者共同努力的領域，以期良性互動，多方共贏。但現實是，一些城市，放眼望去：不管有沒有口岸價值、商業價值，滿城都是城市綜合體工地，且言必稱超五星級酒店、高端寫字樓、大型購物中心。城市商業網點布局毫無章法，缺少科學規劃，呈失控并正在形成資源浪費之勢。
商業地產自身的屬性特點，決定了并不適合游資快進快出短暫炒作。其一，門檻比較高，除投資經營者外，商鋪所有者并不適合自己來經營，總還需要一個尋找租戶的過程，經營風險不可小覷。其二，流通性很差，住宅在市場情況下不好，降價也容易在二手房市場出手，而商業地產，包括酒店公寓的轉讓，市場就狹窄得多了。
中共中央政治局本周二（7月31日）召開分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作的會議，提出要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。在此，筆者還是要提醒商鋪投資者，投資商業地產要把風險放在首位，想要做活、做旺、做牛商鋪，除選對口岸、優選經營項目外，對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備。
同時，千萬別忘了，商業地產開發既是印鈔機也可能是絞肉機。沒有正確的“多贏”開發理念、統領商業地產上下游資源的整合能力、專業的經營團隊打造能力，超強的融資能力，“一窩蜂”大干快上，后果堪憂。
商業地產不是風平浪靜的維多利亞港灣，很可能是風高浪急的“百慕大”！
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