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過去十年房價上漲的歷史，就是“房屋供應過剩論”持續延燒的歷史。某些負責或參與房地產業監管的行政部門，是這種過剩論的倡導者或支持者。它們借用一些片面的統計數據，不斷地作出“房屋供應業已過剩”的判斷，并據此頻繁地對房地產業展開“預調”和“微調”。的確，城市化飛快展開的這種“大陣仗”，可能很少有人親身經歷過，因而，不能指望任何人從一開始就有正確的認識。然而，我們的悲劇在于，如果某些部門和某些領導的認識不能進步，則大家就永遠只能在政策的框框內打轉。而政策的制定缺乏周密思考和長遠部署，任憑主觀印象辦事；政出多門，思維膚淺，舉措輕率，相互矛盾；不是一日如此，而是長期如此。房地產調控中的種種教訓，值得予以認真總結。
對于供求數量的判斷，是一件復雜而又充滿爭議的事情；即使專業的經濟學者，往往也并不知道如何下結論。可是，我們經常看到，一些人把供應量或需求量除以或乘以人口數目，或者把產量與歷史數據一比較，或者簡單地觀察一下庫存數據，結論就出來了。他們自信得很，果斷得很，行動也格外迅速。在一些工業專家的領導下，一些政府部門具有控制供應量的悠久傳統和特殊嗜好。記得五六年前，當銅價剛開始上漲時，國內業界一片不解，許多人都在困惑地發問：“銅的供應并不緊張啊！？”結果是銅價大漲特漲。又如，在多晶硅價格經歷了瘋狂上漲之后，數年前開始暴跌，部分國內生產企業陷入了經營困難之中；這時，工信部就開始出面約談企業，搞什么“行業準入”，約束產量，限制競爭。殊不知，這個“跌價——競爭——優勝劣汰”的過程正是市場經濟展現其良性作用的大好時候，企業的體質正是在這個階段才真正得以提高的。妄圖取消這個階段的人，是完全不理解市場經濟的。
回到房地產業。我們可以發現，“房屋供應過剩論”其實一直在指導著調控工作。由于有了這個基本判斷，土地供應遭到嚴格控制，開發商的正常融資活動則很早就被限制起來了。政策制定者們認定，房價走勢隨時會逆轉；一旦逆轉發生，暴跌就會上演，銀行隨之就會陷入麻煩之中。所以，房價越是上漲，他們就越發焦慮和恐懼，于是就越發限制供應；越發限制供應，則房價就越發上漲；惡性循環就這樣發生了。在一個很長的時期內，需求被忘記了。在好心的親民政策之下，政府似乎不“忍心”限制按揭貸款的發放，需求管理政策與供給管理政策不是配對的；恰恰相反，“控制供應”與“放開需求”相配對，計劃與市場就以這種最為錯誤的方式“結合”起來了。結果是，供應長期地落跑在需求的后面。
限購政策實行以來，投機性的需求終于暫時得到了遏制。然而，過剩論在這種情況下又取得了新的表現形式，這就是所謂“穩定房價”的政策。前期的提法是“抑制房價的過快上漲”；如今的政策目標則是“軟著陸”。政府設想了一條緩慢下降的價格曲線，并且要動用行政力量來實現它。順便強調一下，“價格變動要緩慢”，這種未經深思熟慮的膚淺意圖，如今已經在廣泛地影響著我國經濟政策的制定。人民幣的緩慢升值催生了資產大泡沫，傷害了經濟發展的后勁；要求股票價格走勢平穩的政策也已經嚴重打擊了投資者的積極性；現在，這種思想又用來管理房價的下跌。
具體辦法仍然是控制房屋的供給。大批國有企業已被勒令退出房地產開發業務。諸多措施當中最令人叫絕的，則是限制房屋二級市場的成長，限制房屋的賣出。具體辦法是增加征繳各種稅費，尤以開征房產交易營業稅的舉措最為典型。這一政策實際上在調控初期就推出了。2005年，政府規定，凡是購房后持有不足2年就賣出的，全額（5.6%）繳納營業稅；超過2年的，免征營業稅。在最近的這輪調控中，這一政策的錯誤不僅沒有被覺察，上述最短持有期反而被延長到了5年。這條政策的含義為，面對這些年間房產大牛市的形勢，政府公開地、強制性地鼓勵業主捂盤和囤積，防止那些非自用的多余房屋回吐到二級市場上，防止它們流轉到需要住房的人們手中！房價飛漲，就要打擊囤積，疏通流通渠道，怎么能鼓勵和強制房主囤積居奇呢？這是促使房價上漲的方法，而不是降低房價的方法。這條政策反過來如下：2年（或5年）內出售房屋，免除營業稅，過期則要全額征收。假如作這樣的規定，倒還靠譜一點兒。考慮到這些年政府和全社會試圖遏制房價的強烈愿望，這種南轅北轍的政策是什么意思呢？這難道不是自己在跟自己較勁兒嗎？這種水平的政策，讓人懷疑在相關政策的制定者們中間，如今究竟有沒有專業經濟學者參與其中？一位供職于中央政府的參謀人士，不久前主動吐露了他的心聲：“應將現行的‘限買’政策改為‘限賣’政策……若買房后一年就賣，國家收繳差價的95%；兩年后賣，收繳差價的85%；以此類推，隨時間遞減。”這位參謀也許恰巧對上述政策出臺的原因提供了一個說明。這種理論錯誤的性質和程度是極為嚴重的，是不可容忍的；這已經超出了學術討論的底線，違背了最為簡單的經濟法則。任用這樣的人來制定經濟政策，與調陳永貴進京、讓張鐵生當模范有什么區別呢？
房屋二級市場就這樣被五花大綁起來了。據統計，各種稅費現在已經占到房價的30%～40%。過去十年間囤積在購房者手中的房屋如今被牢牢地鎖在籠中；想買房子的“剛需族”，只好去追逐那些已經因此而減少了的房源。一個國家的經濟政策，就這樣不分青紅皂白地、長期地、一以貫之地限制商品供應。政府懲罰開發商，懲罰炒房者，其實這樣的政策大大保護了他們，尤其是保護了那些既得利益者，妨害了業內的公平競爭。城市化還要繼續，可未來可獲得的房源并沒有如期增長。在觀望了兩年之后，房地產市場現在又復歸上升，這也就很容易理解了。
“軟著陸”的如意算盤是荒唐可笑的。這就好比一個人生了重病，有人卻說：既然病了，干脆就多病些日子吧！衡量資產泡沫，不僅要看價格的漲幅，還要看價格在高位持續的時間和成交量。房價在高位呆得越久，則金融風險就越大。反之，如果取消種種限制供應和交易的政策，任由房價下跌，那么，市場就會在低位迅速重歸活躍，房地產業對建筑、建材、裝潢等眾多行業的帶動作用就會得以繼續。
一個行業上升了，國家不要見財起意，推波助瀾，還美其名曰“宏觀調控”。這不是調控，而是恰恰忘記了調控，忘記了調控者的正當責任。假如出于保護銀行的理由，不叫房價發生應有的下跌，這是不對的，這對廣大消費者是極為不公正的；這也不是“愛護”金融業的正確方法。不能把社會公眾分為兩類人，一類人有權享受大幅度的優惠性住房，另一類人則只能貸款購買高價房屋。這是“錯誤政策引起錯誤政策”的一個典型例子。政府的政策意圖有時候實在令人困惑。如果的確想把房價降下來，根據本期和前一期的論述，辦法其實相當簡單，首要之點則在于糾正過去的一些錯誤政策。現在就看相關部門是否愿意這樣做了。
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