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　　5月份中國西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心推出的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》宣稱，“中國自有住房擁有率達(dá)九成”，這個(gè)數(shù)字引發(fā)熱議，現(xiàn)在他們又正式推出《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告·2012》，結(jié)論更是抓取眼球：中國家庭總凈資產(chǎn)為69.1萬億美元，美國家庭總凈資產(chǎn)為57.1萬億美元，中國家庭總凈資產(chǎn)比美國高出21%。這一結(jié)論雖然很多人不信，但哈佛大學(xué)教授David Wise認(rèn)為這是合理的：一是中國人口是美國的四倍，家庭總數(shù)量高于美國；二是中國的房價(jià)迅速上漲。
　　那么如何來看待這個(gè)數(shù)據(jù)呢？家庭凈資產(chǎn)無非來源于兩個(gè)方面：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)是能夠產(chǎn)生收益的生產(chǎn)性資產(chǎn)，比如股票，還有那些非上市公司的股權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)就是俗稱的房地產(chǎn)�，F(xiàn)在中國房價(jià)高漲，美國房價(jià)回落，這些調(diào)查通過對(duì)單個(gè)家庭的抽樣調(diào)查，匯總得出我們的房地產(chǎn)高漲導(dǎo)致家庭凈資產(chǎn)高于美國。這顯然凸顯了我們的房地產(chǎn)的泡沫。
　　就一個(gè)單個(gè)的房產(chǎn)來講，很顯然它的價(jià)值來源于周邊公共物品的價(jià)值。如果他緊挨著地鐵，就是所謂的“地鐵房”，破破爛爛的老房子也會(huì)身價(jià)倍增。如果它是某個(gè)名校的招生范圍之內(nèi)，也會(huì)因?yàn)槭恰皩W(xué)區(qū)房”而烏雞變鳳凰。這說明了房產(chǎn)價(jià)值的主要來源，不是自身的鋼筋水泥，而是周邊的公共物品。這也是房地產(chǎn)投資商強(qiáng)調(diào)的“地段，地段，再地段”的緣由。
　　既然如此，那么我們統(tǒng)計(jì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值總和，其實(shí)很簡單，可以計(jì)算這個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有公共物品的價(jià)值就可以了。因?yàn)樗鼞?yīng)該被包含在所有區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值之中的。理論上講，一個(gè)區(qū)域如果有10套房子和一個(gè)醫(yī)院。那么計(jì)算每個(gè)房子的市值再匯總，應(yīng)該等于計(jì)算這個(gè)醫(yī)院的價(jià)值和這10套房子本身的建筑成本。如果前面的那個(gè)算法超過了后面那個(gè)算法得出來的結(jié)論，就是市場的估值過高了。
　　如果用這種方法去看待中國和美國兩個(gè)國家的房地產(chǎn)價(jià)值，說中國的房地產(chǎn)總值高于美國，會(huì)令人覺得匪夷所思。為什么呢？很簡單，盡管美國的人口只有中國的四分之一，但是美國的人均住房面積是中國的4倍都不止。從這一點(diǎn)上看，美國的房地產(chǎn)的建筑總面積不會(huì)小于中國的建筑總面積。那么它們的建筑成本也不會(huì)低于中國。就公共物品而言，去過美國的人都不會(huì)否認(rèn)，美國的學(xué)校，醫(yī)院，交通設(shè)施，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于中國，即使從總數(shù)量來講，不論公路里程，還是地鐵等市政交通數(shù)量，還是教育設(shè)施等等，都比中國多。公共物品的總價(jià)值遠(yuǎn)超中國應(yīng)該不是疑問。那么怎么可能中國的房地產(chǎn)總價(jià)值超過美國呢？
　　所以說，如果中國的家庭凈資產(chǎn)總和真的超過了美國，那么也應(yīng)該是來自于動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)。中國現(xiàn)在的生產(chǎn)性資本對(duì)應(yīng)了每年5萬億美元的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），美國則是12萬億美元。中國的勞動(dòng)力報(bào)酬占了一半不到，那么資本性收入應(yīng)該在2.5萬億美元；美國的資本性收入是GDP的三分之一，那么就是4萬億美元。中國是發(fā)展中國家，資本的邊際回報(bào)應(yīng)該遠(yuǎn)超美國，即使一樣，也不應(yīng)該推斷出中國的資本量高于美國��！
　　或許有人會(huì)說，美國是凈債務(wù)國，這4萬億美元的資本收入或許都是外國資本在美國的產(chǎn)出，不是美國的家庭凈資產(chǎn)。但是實(shí)際上，美國盡管是一個(gè)凈債務(wù)國，但是它的凈利息收入是正的，也就是說，它的“不多”的海外資產(chǎn)的總收益超過了外國在美國的“很多”資產(chǎn)的總收益。從這一點(diǎn)看，即使我們考慮了復(fù)雜的國際資本，那么我們的基本結(jié)論也不會(huì)改變。美國家庭的動(dòng)產(chǎn)部分，也應(yīng)該遠(yuǎn)超中國家庭，至少1.6倍以上。
　　所以，我愚鈍，無論如何想不出來，為什么美國教授能認(rèn)同這么一個(gè)違背常識(shí)的結(jié)論，說中國家庭凈資產(chǎn)高過了美國家庭。