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當前樓市調控又到了關鍵時期。在重點城市成交水平持續回升、百城房價指數連降9月后首次上漲、買賣雙方預期改變等背景下，房價三季度反彈將成大概率事件。這是調控部門不愿看到的。
樓市調控之所以出現上述困境或尷尬，主要是受宏觀經濟鉗制。相比2009年經濟刺激時財政政策的“大手筆”，4月底以來本輪刺激經濟政策主要仰仗貨幣政策。但是，本輪刺激政策需要面對的情況更為復雜。2009年以來上中下游全面擴張到2011年全面收縮，造成上下游產能過剩和嚴峻的庫存消化壓力。在產能嚴重過剩造成需求端減產和新訂單萎縮的情況下，主要依賴貨幣政策（控制過熱更有效）的刺激而缺乏財政手段（抑制過冷更有效）的使用，難以起到立竿見影的效果。這使得經濟放緩的跨度延長，經濟尋底和筑底將延續到三季度甚至更長時期。因此，我們看到的是，即使4月底以來上萬億投資項目放行，關鍵行業向民間資本敞開大門，但仍舊難以讓需求端極度疲軟的狀態發生改變。近期發布的PMI和匯豐PMI數據雙雙再次回落并創階段性新低，就很能說明問題。同時，去年還處于饑渴狀態的企業信貸需求，現今卻對銀行信貸不感興趣。
房地產似乎是上中下游產業中唯一亮點，主要城市6月不僅完全走出了傳統淡季的陰霾，而且創出了限購以來的單月銷售新高，連續兩個月快速上漲。當前，樓市復蘇有兩個支撐：貨幣政策確定性寬松的背景下，最受益的就是高杠桿的行業，這是支撐樓市回暖的一個驅動力；政策確定性見底和管理層對地方微調容忍度上升是支撐樓市回暖的另一個驅動力。可以確定的是，貨幣政策繼續放松未來會延續，房地產行業的買方和賣方也將繼續受益，這對回暖預期只會有加固的作用而不會弱化和反轉。近期我們觀察到的一個新現象是，地方政府微調方向正在發生變化。各地突破限購和限貸的“闖關”行動被叫停，但這并不完全意味著政策處于“不加碼，不上碼”的停滯狀態，除了為管理層默認的剛需刺激政策微調外，各地打限購限貸擦邊球，甚至“只做不說”的暗地行動會愈演愈烈。
近幾個月各地房地產市場銷量的回升，只是暫時緩解開發商庫存壓力，不足以提升開發商拿地的積極性。2012年1-6月，全國300個城市土地成交面積同比下降28%，住宅類用地成交面積下降44%。2009-2011年的全國新開工面積平均增速達23%，2010年41%的新開工增速更是創造了本世紀以來新開工增長的最高水平。按照兩年的建設周期，2011-2013年應該是房地產供應的高峰期。如果購房者以剛需為主導，未來相當長的一段時期內，開發商將被迫處于消化庫存的境地，加速開工和拿地的積極性難以提升。
房地產企業不拿地、不開工，地方政府財政收入和項目投資的計劃就無法實施，而這一困局將會隨著經濟的下滑變得越來越嚴峻。因此，地方政府突破限購、限貸的政策約束，以加速庫存消化和扭轉開發商市場前景預期，實現土地市場回暖的意圖就越來越強烈。5-6月，“穩增長”被置于更加重要的位置，地方政府曾一度寄希望于國家在限購、限貸政策上有所松綁，但四部委十天內對于“房地產調控不放松，地方應致力于經濟轉型”的連續表態，加上多地公開闖關限購、限貸政策再次被叫停，明確國家對于地方微調的容忍底線，即限購和限貸政策的紅線不能碰。因此，地方對于政策的突破只能轉入地下和以“只做不說”的方式進行，利用輿論造勢市場回暖，利用限購、限貸執行標準的模糊地帶等等。
在限購、限貸政策的作用下，加上長期懸于頭頂的高庫存壓制，樓市成交規模回暖的價格拉動效應有限。隨著經濟的下滑，中央對于地方“微調”政策的容忍度在微妙上升。因此，未來我國樓市回暖之路已經相當明確，5-6月份的回暖，貨幣政策微調的影響占主導，而未來樓市回暖，除了貨幣政策的影響外，地方政府“微調”的影響正在加大。
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