|
近期，一些地方相繼出臺了助推首次置業的政策，北京等地的一些樓盤出現一定程度的熱銷；另一方面，10天內共有五個部委相繼表態不會放松房地產調控的力度，上海市提高了限購門檻。這些錯綜復雜的信號說明什么？房地產調控的目標與現實存在哪些矛盾，是否需要微調？
筆者認為，第一，樓市回暖應該是能夠確認的。回暖不是一定體現為價格回升，而是成交相對活躍，這一點要特別明確。從穩增長的內涵和具體措施來講，應當也包括樓市政策的穩定和適度微調，這一點也可以確認。第二，在房地產政策方面，政府要給老百姓非常明確的預期。即對于首次置業和真正的改善型需求，要給予適當的扶持和鼓勵；而一旦投機性購房活絡起來，則要采取堅決措施予以抑制。
有一點值得引起注意，媒體在報道樓市消息時，有大驚小怪和大呼小叫的情緒。個別樓盤出現“日光”或者“半日光”，并不等于普遍現象，并且有的不一定是真實情況，而是開發商刻意包裝出來的效果。我們還是要從全局上來看，要看有購買意愿卻買不起房的是哪些人，熱衷于買房的是那些人，比重各是多少。對于剛需人群，要支持和保護；對于資金比較充裕、把持有房產當作投資的人群，則必須加以抑制和疏導。
又如個別媒體炒作出的“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”的消息，與文件發布的本意大相徑庭。事實上，每次調整利息都會發出這樣的通知，都以特急文件的方式下發；此次文中提到“個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”，只是一般性說明，并無特指。7折房貸的下限規定為什么不取消？筆者認為，這和推進利率市場化是相互關聯的——在應對危機時期出臺的房貸7折政策，如果因一時之需就改變，顯然和利率市場化的方向不一致不匹配。要為進一步市場化預留政策空間。
對于上海市收緊限購政策，筆者傾向于按微調理解。上海停止對外地戶籍補繳社保辦理房產過戶，規定非上海戶籍購房者無論社保還是納稅未滿一年都無法購房，補繳也不行，其實是向北京看齊。北京市去年初出臺的限購政策是，外地人連續繳納5年及以上社保和稅收才可以購房。上海情況和北京情況盡管可能有些不同，但兩地限購政策不應當差距過大。
解決地價和房價趨高的問題，還是要從供需兩方面下手。如果不征收房地產持有稅，買房人對于價格的敏感性，對政府調節社會資源的敏感性就必然降低。那么，開發商只要能夠通過賣房轉嫁成本，就會無節制地購地。這是一個基本邏輯。長期看，中國城市化進程仍將繼續，既要進行必要的開發建設，又要抑制價格過快上漲，沒有稅收手段是不行的。
近期，深圳正在對小產權房進行確權試點，而且準備對現有地塊搞二次開發，范圍相當大。在這種情況下，深圳當地的房屋和土地價格恐怕是壓不住的，上升概率大。征收房地產持有稅顯得更為迫切。
當然，房產稅征收的比例如何確定，單個家庭持有的套數如何界定，跨區域持有房產如何認定等，也還需要細化和預留調整余地。應該說，推行房產稅是必然的，但在推出之前，還是要用一些準行政的辦法來抑制房價，打擊投機性和過度投資性需求。
房地產調控是一個社會治理問題，不單是一個控制房價、滿足居住需求的問題。因為住房問題反映的是收入差距擴大、不同收入人群之間的矛盾。我們說“調控不動搖”，其實也是從解決這些深層次矛盾的角度，從社會治理的角度考慮的。房地產要兼顧市場化和保障性，兩個因素共同發揮作用，才是房地產調控的終極目標。
就近期而言，房地產政策要在穩定的前提下適時微調，兼顧抑制房價過快上漲和保持房地產市場的相對活躍度；同時，加快房地產持有稅等配套制度的試點和推廣。
|