住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過(guò)兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場(chǎng)上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(chǎng)（《上海證券報(bào)》6月25日）。
此前，北京市住建委等部門也曾說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在市場(chǎng)上90%以上都是自住型需求，投資投機(jī)性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問(wèn)，那為何近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了騷動(dòng)呢？成交量放大、部分城市價(jià)格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊(duì)拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份上漲城市比4月份多一倍。
以筆者分析，在限購(gòu)政策沒(méi)有任何松動(dòng)情況下，應(yīng)該說(shuō)這波行情主要是自住型剛需拉動(dòng)的。宏觀背景是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)增長(zhǎng)被提至重要位置，開發(fā)商等根據(jù)過(guò)去“經(jīng)驗(yàn)”，大肆吹噓、散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。自住型剛需由于預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，此前一直持觀望態(tài)度。近期，在開發(fā)商忽悠下，在存款準(zhǔn)備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下，以及個(gè)別部委放出一些容易讓市場(chǎng)誤解曲解的政策信號(hào)慫恿下，剛性需求開始騷動(dòng)而集中投入購(gòu)買，成為推動(dòng)這波行情的主要原因。
但不可否認(rèn)的是，來(lái)自市場(chǎng)的信息表明，第二套房的改善性需求和投資性需求，也同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)。一些地方政府放松或者變相放松限購(gòu)政策，致使一小部分投資投機(jī)性需求渾水摸魚進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)形成一定需求壓力。此時(shí)，說(shuō)“投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(chǎng)”為之尚早。
只要限購(gòu)政策不退出，市場(chǎng)中的自住型剛需就對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)不成威脅，動(dòng)搖不了房?jī)r(jià)整體下行的大勢(shì)。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購(gòu)買后就會(huì)退出市場(chǎng)，不像投機(jī)性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大。商品房市場(chǎng)的中小戶型住房，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場(chǎng)。
因而，控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是徹底打壓和擠出投資投機(jī)性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機(jī)性需求被基本擠出市場(chǎng)，只是主觀估計(jì)而已，尚沒(méi)有具體數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密論證。最為擔(dān)心的是地方政府明里暗里變相松動(dòng)限購(gòu)政策，使得投資投機(jī)性需求繞道入市。只要限購(gòu)政策不松懈，地王出現(xiàn)、房?jī)r(jià)微漲、千人排隊(duì)搶購(gòu)樓盤等，都只不過(guò)是曇花一現(xiàn)罷了。