當前中國不存在全局性房地產泡沫，但部分熱點地區(qū)存在明顯泡沫。在未來中國經濟持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進的背景下，房地產需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應將房地產市場作為重要業(yè)務領域之一，但要密切關注由于各種不可預期因素引發(fā)的房地產市場短期大幅波動帶來的風險。
對中國房地產泡沫情況的分析和判斷
判斷房地產領域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標包括租售比、房價收入比、住房空置率、住房可支付性指數等來判斷。根據數據的可得性和方法的科學性，本文選取房價收入比和住房租售比兩個指標來對中國房地產泡沫進行判斷。
（一）基于房價收入比判斷，當前中國不存在全局性的房地產泡沫，但熱點地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標準。房價收入比一般定義為一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍，其具有計算簡便、含義直觀的特點，但最大缺點和應用難點則是難以準確確定合理區(qū)間。
很長一段時間里，中國學者經常引用世界銀行的“4至6倍”作為房價合理區(qū)間的“國際標準”。事實上，由于各國經濟發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調查了96個國家，房價收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國次貸危機爆發(fā)前全國房價收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標準”區(qū)間內。
我們認為，評價一個城市的房價水平是否合理，不宜用一個國家或地區(qū)的房價收入比去評估另一個國家或地區(qū)的房價收入比，而應根據特定區(qū)域房價收入比的多年均值作為評價房價水平是否合理的標準。一旦房價收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預示著短期內房價出現了異常變化。
2.判斷結論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點地區(qū)存在明顯泡沫。
1997年以來，全國城鎮(zhèn)的房價收入比均值為8.4倍，2011年的房價收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來的新低。用房價收入比指標衡量，從全國范圍來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價是有收入水平支撐的，房價總體水平尚處于合理范圍之內，目前全國城鎮(zhèn)房價不存在全局性泡沫。
雖然用房價收入比指標衡量，全國的房價水平尚處于正常范圍內，但必須看到，房地產市場是典型的區(qū)域性市場，用房價收入比指標來衡量北京、上海、海南等部分熱點城市的房價，可以發(fā)現這些城市的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房價收入比均值為13.6倍。從2007年開始，北京的房價收入比快速上升。其中，2010年北京的房價收入比高達24.1倍，為1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房價仍需進一步向合理水平回歸。
（二）基于房屋租售比判斷，當前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標準。房屋租售比是住房售價與月租賃價格的比值，通常指每平方米建筑面積的房價與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。
一般來說，買房可能存在投機的成分，但租房則更多是實際居住需求。因此，根據房屋租售比來測定房地產市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標準通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產市場中投資投機需求越大。
2.判斷結論：北京、上海等熱點地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內的租房價格數據，本文僅對北京和上海的租售比進行了計算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達360倍，上海的商品房租售比高達327倍，均為2000年以來的最高水平。
其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經高于國際標準上限300：1。因此，根據房屋租售比指標判斷，目前北京、上海的房地產市場存在明顯泡沫。
綜上分析，中國并沒有出現全國性的房地產泡沫。但北京、上海等一些城市房地產價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產市場已經存在一定泡沫，需要引起高度重視。
中國有條件避免房地產市場硬著陸
（一）龐大的剛性需求奠定了中國房地產領域不會硬著陸的市場基礎。
對于剛性需求占比大的房地產市場而言，就很少會出現房價一跌再跌的現象，因為只要房地產市場經過了實質性調整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產市場是否會出現硬著陸，還是要看房地產市場本身的剛性供需情況。
1.全國范圍內住宅總體仍呈現供小于需態(tài)勢。
（1）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費需求可分為三部分：第一部分是城鎮(zhèn)化帶來的需求，包括主動融入(農民工)或被動卷入(失地農民)城市化的農民，以及畢業(yè)留城的大學生。第二部分是人口和家庭結構變化帶來的需求，主要指一些到了結婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮(zhèn)居民的改善型購房需求。
綜上，預計中國未來每年新增住房消費需求約有13.05億平方米。值得強調的是，上述計算僅僅考慮了新增需求量，房改后多年積累的住宅消費存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產市場的剛性住房消費需求非常龐大。
（2）中國住宅供給情況。土地資源是制約房地產供給的最主要因素。粗略計算，當前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米，共計約可以提供80億平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經通過預售對外銷售了。
從供需數據來看，這些供給僅用來消化存量需求缺口都不夠，上面計算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決定了未來土地供應的緊張局面只會比以往更為嚴峻而不會更加寬松。
2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢。
從北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現緊張態(tài)勢。因此，從實際供需數據來看，中國全國范圍內，包括北京、上海等具體城市中，居民對住房的需求是剛性的，數量也是巨大的，而且將會是持續(xù)的，房地產價格出現暴跌的可能性很小。
當然，所有潛在的需求不一定都轉化為真實的有效購買需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產市場不會硬著陸的市場基礎。
（二）房地產領域的低杠桿率為中國化解可能發(fā)生的風險提供了時間和空間。
盡管中國房地產已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。中國老百姓對住房看得很重，輕易不會出現美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負債，家庭的整體負債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務余額與GDP之比高達170%。中國房地產按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。
綜合上述情況，中國房地產市場調整可能引致的風險將主要通過產業(yè)鏈傳導，并不會像美國那樣由于房地產金融的去杠桿化而引起整個金融市場的塌陷。同時房地產風險的傳導過程，也會因產業(yè)鏈條的多層次而具有一定時滯，從而為化解風險提供了必要的時間和空間。
（三）防止住房價格暴跌，政府仍有很大的政策調整空間和靈活度。
當前一些城市出現的房地產價格回落，是政府主動調控的結果，并非房地產供求關系出現逆轉所造成。當前在防止房價出現“暴跌”的同時，也要防止市場出現報復性反彈。下一階段，應在堅持本次調控政策措施的同時，抓緊構建房地產市場長效制度的研究和政策儲備，確保房地產市場由調控狀態(tài)向自主性增長平滑有序轉變。
房地產市場下行不會導致銀行體系崩潰
深入分析來看，中國房地產貸款總體風險可控，房地產市場下行不會導致銀行體系的崩潰。
首先，中國銀行體系中房地產信貸資產占比相對較低。截至2011年末，主要金融機構房地產貸款余額10.73萬億元，占各項貸款余額的20.1%，這與許多歐美銀行房地產及相關資產占比動輒占半壁江山的情況有很大不同。主要金融機構房地產貸款增速也在逐步回落，2011
年同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點。
其次，中國銀行業(yè)房地產金融衍生產品極少，中國不存在類似美國系統性房地產金融風險。次貸危機前，美國金融機構將各種“零首付”貸款以及只付利息的抵押貸款進行了多重包裝，導致了風險的相互傳染并放大，進而引發(fā)沖擊美國經濟的系統性金融風險。而中國銀行業(yè)房地產金融衍生產品數量極少，風險特征相對簡單。
再次，從貸款具體結構看，房地產相關貸款結構合理。以工商銀行為例，截至2011年3季度末房地產相關貸款結構呈現以下特點：
第一，抵押品充足的個人住房按揭貸款是主體。截至2011年3季度末，工行房地產領域相關貸款占總貸款的21.98%，其中個人住房貸款占15.1%。
第二，貸款主要支持居民合理的個人住房融資需求，單戶貸款額度較小。截至2011年3季度末，工行個人住房貸款戶均余額21.33萬元，其中：50萬元（含）以下貸款余額占比為68.85%，且絕大部分為自住性住房，一套房按揭占比95.31%。
第三，個人住房貸款抵押率（貸款余額/抵押物評估值）為37.61%，剩余成數（貸款余額/抵押物評估價值）在8成以上的個人按揭貸款余額為零，房價波動對貸款質量影響可控。
綜上，房地產相關貸款質量良好，這在不良率指標上也能得到驗證。
而在未來中國經濟持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進的大背景下，中國房地產市場需求仍有很大的空間，房地產領域發(fā)生硬著陸的可能性很小。這是商業(yè)銀行面臨的歷史機遇，所以商業(yè)銀行仍應將房地產市場作為重要業(yè)務領域之一，但與此同時，也要密切關注由于各種不可預期因素引發(fā)的房地產市場短期內的暴漲暴跌帶來的風險。
（本文系個人觀點，與所在機構無關）