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國土資源部、廣東省政府近日批準《深圳市土地管理制度改革總體方案》，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動。這一被業界稱作“新土改”的土地管理制度改革，矛頭首先對準了“土地確權及違建處理問題”，引發市場對“小產權房”問題的再度關注。
小產房問題之所以屢屢引起人們的關注，是因為它牽連甚廣。一方面小產權房經歷多年發展已成相當規模，有估計稱全國小產權房總面積有60億平米之巨，如果按每套60平米計已有1億套，這一問題的解決本身已經是一個事關和諧穩定全局的重要事項；同時，由于小產權房與整個房地產租售市場關聯緊密，因而問題如何解決還將可能對房地產市場產生重要影響。
小產權房問題由來已久，成因復雜，國土部此前曾經幾次表示過進行規范與治理，但一直沒有具體的行動，深圳率先進行的改革也將是全國范圍內的一次試點。從問題解決的思路來看，基本的判斷還是我們此前提出的“堵”與“疏”相結合的方式：一方面對存量房“給出路”，即在滿足一定條件的前提之下（如補交一定的土地出讓金與稅費）確權而“升級”為安居保障房或者商品房，另一方面嚴格對不符合標準的或者新建的小產權房進行清理與限制。
作為我國房地產市場發展有欠規范的具體表現之一，小產權房是我國特定國情、特定歷史條件下的特定產物，其成因主要源于三個方面：一是我國土地所有權劃分的“國家所有”與“集體所有”的層級差異；二是在所有權差異之下土地使用權出讓的不同收費標準；三是城市化過程中實際存在的市場對房屋商品的巨大剛性需求（包括安居的與投資的需求）。在上述因素共同作用下，小產權房在“體制非法”的聲討中持續坐大而成為既成事實。而小產權房既然是非正規房地產市場的一部分，那么問題的解決就需要納入整個房地產市場發展規劃的全局進行解決。
從近年以來房地產調控方向及目標來看，我國房地產市場規劃的思路逐漸清晰：一是多層次的房地產格局中，長期以來政府對中低收入者安居保障的責任缺失目前正在進行補課；二是商品房市場調控中開始采取各種措施抑制不合理需求（主要是投機與投資需求）。這兩個方面在政策制定方面都已經有了較大的突破。雖然對第二項措施一直存在開發商與政府政策之間的博弈，這一政策因得到廣泛的民眾認可而具有堅實的民意基礎，一般相信，現有限購政策今后一定時期必將繼續堅持。
種種跡象顯示，全國范圍內促進房地產規范發展的“頂層設計”式的改革正在進行積極的探索，比如一些城市與地區房產稅的試點，以及業界對涉及中央與地方事權責任劃分的財政分權、地方政府收入模式改革等。
此外，對商品房“功能屬性”的討論也在探討與明辨之中：商品房究竟屬于擔負安居功能的“特殊商品”，還是允許其被賦予一定的具有投資（投機）功能的“普通商品”？辨明這一點非常重要，因為它的功能定位決定著政策調控的方向與手段選擇。從目前成熟市場的一般做法來看，商品房屬性普遍是作為受限的具有安居功能的特殊商品對待的，如此才有商品房持有與交易環節的房產稅種設計。基于我國土地稀缺的國情，我們更傾向于認為商品房也屬于這一類受限屬性，正因為此，房地產市場不允許投機性炒作、至少是限制投機性炒作的相關政策措施也就師出有名。
從房地產市場規范與健康發展的整體角度考慮，小產權房清理和規范也就有了明確與清晰的思路與方法。我們的建議是，可以考慮將居民不同的居住類型住房納入統一的考核與監管系統，比如某一個人如果入住廉租房或者購買了其他類型的保障性住房，如果不退出對保障房居住或者持有，就應當限定其對商品性住房的購買；對于小產權房的持有人，可以將其持有的該類住房按面積納入到首套住房的統一考核之中，如此小產房的持有人購買商品房時就會面臨政策方面的限制或者成本的增加，則小產權房的需求、尤其是投資與投機需求也就將會大為縮減，與此同時，以各種方式騙取保障性住房的動機也將會大為減少，保障房亂象求解也找到了部分答案。這一將小產權房清理、保障房建設與商品房市場信貸等綜合性政策進行統一考量的政策設計，應該才是綜合性的治本之策，我們希望能夠得到認真的討論。
上述措施的實施還需要相應的配套性改革，其中包括個人住房征信信息的完備、政府綜合性監管與地區間的銜接到位等，而這些方面在技術上并不是障礙，唯一需要考慮的重點是利益的平衡以及確保政策執行中的公平和公正。
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