住房問題幾乎是所有國家在城市化進程中都會面臨的難題。而住房政策決定了一個國家和地區住房市場的發展潛力，進而影響到城市人口集聚的規模、城市發展的格局，以及城市化水平的高低和質量。有鑒于此，推進城市化發展需要制定科學合理的住房政策。
城市的集聚效應能夠“放大”生產力要素的作用，因而能夠促進經濟的發展；城市代表著一種現代文明的生活方式，能極大地提升人們的生活水平和生活質量，因而對農村人口具有很強的吸引力。這是世界城市人口迅速增長，城市化浪潮一浪高過一浪的重要原因。
城市化對我國帶來的積極影響同樣是非常巨大的。
首先，城市化可以大幅度地增加內需，促進我國經濟增長方式由外需拉動為主向內需驅動為主轉變，促進我國經濟增長由工業化推動向工業化和城市化共同推動轉變。原因在于，城市化帶來的人口集聚會推動城市房地產投資、基礎設施投資和城市相關產業的投資，由此產生持續、巨大的投資需求；進城農民工及其子女的衣、食、住、行、醫療、教育等也會帶來巨大的消費需求。尤其是在世界經濟不景氣，外部需求持續萎縮的情況下，推進城市化發展已成為我國擴大內需、拉動經濟持續穩定增長的重要途徑。這在理論界早已達成了共識。
其次，城市化有利于實現經濟結構的調整與優化，促進第三產業的發展，創造更多的就業機會，維護社會穩定。我國經濟結構不合理突出表現在第三產業落后。2011年，我國第三產業增加值占GDP比重只有43.1%，不僅低于發達國家70%以上的水平，也低于發展中國家50%左右的一般水平。從城市的功能及其發展來看，第三產業的發展與城市化具有高度的相關性。我國第三產業發展滯后，吸收就業人口少，就是源于城市化水平低。因為城市化是第三產業發展的需求基礎，生產要素和人口聚集形成的規模和集聚效應，不僅創造了生產性服務和生活服務的強大需求，而且會通過降低服務業的成本，促進服務行業的不斷產生和獨立化。
再次，城市化帶來人口從鄉村流向城鎮，從欠發達地區流向相對富庶的地區，從而有利于縮小城鄉收入差距和區域、行業差距，緩解社會不公帶來的問題。中國是一個城鄉、區域發展嚴重不平衡的人口大國，收入分配結構失衡、城鄉貧富差距不斷擴大，不僅導致社會需求結構的失衡，而且還會激化社會矛盾。在我國農村人多地少矛盾突出的情況下，如果繼續把大量農民束縛在農業上，不僅會制約農業規模化、產業化的發展和農業勞動生產率的提高，而且會制約農民收入水平的提高，從而進一步拉大城鄉貧富差距。而推進農村人口向城市轉移，提高進城勞動力的就業水平和社會保障水平，是縮小城鄉差距和貧富差距的最有效途徑。
從收入水平看，按照世界銀行的標準，我國目前已進入中等收入國家的行列。為了避免落入中等收入陷阱，無論是在促進經濟增長由投資、出口拉動向由消費拉動轉變，還是在合理調整收入分配結構，縮小貧富差距等方面，都需要通過推進城市化來實現。可以說，城市化是解決我國種種經濟社會問題的根本所在。
從城市化發展水平看，目前我國城鎮化率剛剛超過50%，正處于世界城市化進程公理性曲線——諾瑟姆曲線的中期階段，也就是城市化加速發展階段。未來我國的城鎮化率應該達到70%到80%。這意味著我國還需要轉移兩三億多農村人口。如果我們能夠做好充分的準備，迎接城市化帶來的挑戰與機會，將有利于我國經濟社會的轉型與發展，保障我國經濟的持續增長。正因為如此，諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨指出，21世紀對全人類最具影響的兩件大事，一個是新技術革命，另一個是中國城市化。
城市化以及城市居民收入水平的提高，必然導致住房需求擴大和土地供給緊張，從而帶來的負面效應是拉高房地產的價格。這在理論和實踐上都得到了證明。反過來，高房價帶來的住房問題又會抵消城市化對我國經濟社會發展帶來的積極影響，并阻礙城市化發展和水平的提高。
第一，房地產價格的上漲不僅會增加城市居民的生活成本，降低對人才的吸引力，導致人才的流失，影響城市人口的生活質量和素質的提高，而且還會提高農村人口進城的“門檻”，阻礙農村人口向城市的流動。以上海為例，2011年人均GDP才1萬多美元，同期美國人均GDP達到4.8萬多美元，但上海的生活成本已超過紐約排在全球第42位。
第二，高房價、高租金不僅會增加企業尤其是中小型服務性企業的成本，還會形成工資水平上升的壓力，進而引起商務成本的提高。這又會影響城市產業的聚集效應和城市競爭力，難以吸引其他創新因素加入進來，形成新的經濟增長點，創造更多的就業機會，結果將導致城市發展的停滯甚至衰退。
第三，房價上漲形成的財富積累效應，一方面會使原先擁有住房的居民或者通過其他渠道獲得房地產的群體享有資產快速升值帶來的巨大財富，另一方面又將無房戶以及低收入人群排除在通過資產積累財富之外，甚至難以負擔高房價而居無定所，從而進一步拉大貧富差距，還會使“一座房子消滅一個中產”變成現實，影響中產者的幸福指數，抑制了其他消費，進而加快社會結構的分化速度，并有可能引發其他社會矛盾，影響城市社會的穩定。
需要強調的是，城市化確實具有推動房地產價格的效應，但高房價更是不合理的住房政策導致的結果，因而可以而且必須通過制定并實施科學合理的住房政策來化解。在這方面，一些國家的做法為我們提供了可供借鑒的經驗。
例如，德國在城市化高速增長過程中，始終把保障居民住房作為政府首要的政策目標之一，制定的所有住房政策都將流動人口納入統一的管理框架下，政府每年拿出專款補貼國民住房，86%的德國人享有不同額度的購房補貼和租金補貼，低收入者還可以申請租金低于成本的“福利住房”。德國目前建成使用的“福利住房”超過1000萬套，占到家庭總數的約41%。德國的住宅金融也相當發達，除建立了以中央銀行為核心、商業銀行為主體，專業銀行和其他金融機構并存、共同發展的住房金融服務體系外，其特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，也為穩定房價提供了金融制度保障。
德國還鼓勵自建房、合作建房，以打破開發商對房屋供應的壟斷，政府對合作社建房給予低息貸款、稅收減免和補貼租金等多方面的政策支持，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。正是通過房地產金融政策、稅收政策、保障房政策以及相關法律制度，德國在城市化過程中，保持了房價的穩定，使包括流動人口在內的居民都可以獲得與其收入相宜的住房，從而有效防止了高房價帶來的問題。自1977年至今30年多年以來，德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入增長3倍。過去10多年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。
又如，美國、法國、韓國等國家主要通過稅收政策來抑制住房的投資投機性需求。其中美國對房地產有償轉讓獲得的收益增值部分征收15%到34%的累進稅；韓國對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅外，在上個世紀70年代后期還實行了嚴格的住房限購限價政策，加大了國家對住房供給的公共支持力度，建立了政府主導的住房公共支持體制；法國除要求購房者要繳納高額地皮稅外，還需要支付住房稅或空房稅。
總的來看，發達國家大都采取了鼓勵人們購買自用住房、建造社會福利住房、以及直接給家庭（尤其是低收入家庭）提供租房補貼等住房政策。而亞洲國家的住房政策大都將重點都放在增加自用住房上，忽略了廉租房的提供和對困難家庭的住房補助，因而住房政策對城市化發展帶來不同的結果，并對城市的可持續發展帶來了不同的影響。
從微觀角度看，科學合理的住房政策不僅要使房地產投入與產出相匹配，能促進房地產市場的健康發展；而且要從維護和促進人們最基本的居住權出發，實現“居者有其屋”的目標。從國家層面來看，科學合理的住房政策必須有利于推進我國城市化的發展，以及由此決定的經濟結構調整與優化、經濟發展方式的轉變、縮小城鄉差異、培育中產階層、維護社會公平與穩定等。
中國城市居民的主體是中低收入者，他們難以負擔起高房價，需要增加大量公共住房來解決他們的基本住房問題。而大量農村人口向城市轉移首先要解決的是就業和住房問題。在進城農民工就業壓力不大的現實情況下，能否提供與城市居民和農民工收入相適應的住房，就成為影響我國城市化進程和水平的重要因素。或者說，我國住房政策在很大程度上決定了住房市場的發展潛力及其對人口的集聚，進而決定了城市的發展水平和可持續發展的能力。新中國成立以來，我國城市化進程與建立在城鄉分割戶籍制度基礎上的住房制度的變遷具有高度一致性，就很好地說明了住房問題對我國城市化發展產生了直接的影響。
城市化是必然的趨勢。未來我國城市化的進程除取決于經濟發展水平外，戶籍制度的改革和住房政策的調整仍將是最重要的影響因素。打破城鄉分割的戶籍制度必將大大激發農村人口向城市轉移的意愿，而使這一愿望成為現實的決定性因素是城市為他們提供住房的能力。同時，住房建設將推進城市的綜合開發，本身就是城市化進程的一部分。基于住房的民生性和住房問題對城市化的影響，制定科學合理的住房政策，讓房價合理回歸是必然而又唯一正確的選擇。
城市是人居住的地方，實現居者有其屋是城市發展的首要要求。基于城市不同收入群體對住房的不同需求和保障居民擁有住房的基本權利，相應的需要構建一個梯度的住房政策體系，對于滿足不同收入群體的住房市場進行差別化的調控。例如，對高收入群體的住房需求主要通過房地產市場來解決，以房產稅和住房用地政策加以調控；對中等收入群體的住房需求，應運用金融信貸政策和稅收政策，鼓勵并刺激他們購買中小型普通商品房或二手房；對城市低收入群體和進程農民工的住房需求，則需要政府提供的保障性住房來解決。
為了抑制土地財政模式和房地產投資投機對推高房價的作用，必須轉換現有的土地財政模式，實現由單純出讓增量土地所有權向對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入的轉變，同時通過增加居住用地的有效供應等其他政策措施來平抑地價。通過實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，加強對不同類型住房建設的信貸管理，防止高檔商品房的過度開發，鼓勵保障性住房的建設。對中小型普通商品房應采取長期的限購政策，以抑制不合理的住房需求，引導個人的合理住房消費。要把改善小區的居住環境作為重點，通過擴大公共空間和綠化面積，完善基礎設施配套和社區管理服務等來提高居民小區的質量和居住水平。
我國房地產市場發展不穩定、住房價格過高的一個重要原因是保障性住房建設滯后，沒能解決城市低收入群體和進城農村人口的住房問題。
為此首先要制定住房保障法，完善保障性住房的相關法律法規，改變現行住房保障政策大多因以規范性文件形式發布而未能形成制度約束，以及政策邊界不清晰、利益調節和退出機制不完善等狀況。其次要克服保障房建設的資金瓶頸，在確保政策性資金（主要包括中央財政補助、土地出讓凈收益、公積金建房貸款和公積金增值凈收益）到位的前提下，努力尋找商業融資的有效途徑，多渠道解決資金問題。再次，要建立公平、公正、公開的保障性住房分配機制和運行管理制度，規范保障性住房分配的操作流程，加強監督與管理。此外，政府還要制定合理的保障性住房土地政策和監管政策，保證保障性住房的用地供給，提高管理水平，提升透明度和公平性，確保保障性住房建設的質量和效率。