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2012-05-09 作者：李宇嘉（深圳市房地產研究中心） 來源：中國證券報
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近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲備的消息引起了不小反響。盡管該儲備政策主要針對首套房優惠政策的常態化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制，但還是引起了相關人士和機構的擔憂，投資性需求會不會借道政策優惠登堂入室，房價會不會因為刺激政策的實施而再次上漲？
上述諸多擔憂不無道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實引發了投資性需求的膨脹和房價的報復性反彈，問題的關鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實上，不管是研究鼓勵“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵非投資投機住房消費的刺激政策，不外乎在首次購房需求和改善性購房需求中做文章。
首次購房需求毫無疑問應當獲得政策支持，關鍵是此前被限購、限貸所凍結的部分改善性需求是否應該被納入此次刺激政策的范疇。按道理講，住房需求必然會隨著收入增加和生活質量提升而不斷升級，新房換舊房、大房換小房和為父母購房、為子女買學位房、為生活休閑和旅游度假購房等等改善性需求將不斷增長，這些都應屬于“剛需”或非投資投機性住房消費。但是，投資性需求和改善性需求在購房時是難以區分的，只能在購買后房屋的具體用途上區分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長期的增值收益。即便屬于改善性需求的，也可能會由于隨后的出售或出租行為而有意或無意地轉變成投資或投機性需求。因此，我們無法在購房資格或優惠準入的環節區分改善性需求和投資性需求，問題的關鍵是控制房價上漲預期導致的投資欲望。目前，主要城市房價盡管有所回調但降幅非常有限，動態看處于2009年以來快速上漲后的高位平穩階段，在未來一段時期內，房價再次上漲的驅動力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實需要支持但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購房盛宴和房價報復性反彈的一幕將會又一次上演。
好在管理層對這一問題的認識還是比較清楚的，這也是為何佛山、蕪湖、上海等地政策松綁無一例外地被叫停的原因。這些城市出臺的政策在事實上存在著偷換或模糊概念的行為，盡管在表現形式上無一例外地打著鼓勵“剛需”或非投資投機性購房的幌子，實質上卻無法或無意控制投資投機等非合理需求的卷土重來。因此，此輪刺激“剛需”入市的政策只能針對首次購房人群，而不會將改善性需求納入，這也就不難理解為何近期部分城市首套房按揭貸款利率下調、首套房公積金貸款額度提高、普通住房標準提高等針對首套房購買優惠的行為并未被質疑和叫停。
另外，部分人士認為調控再繼續下去會傷及經濟。房地產行業內生于宏觀經濟不假，銷售下滑和價格回調會經由開發商景氣預期、拿地、新開工而影響到開發投資的增長，進而拖累全社會固定資產總投資增長。去年以來，我國房地產開發投資保持在30%左右的增速，今年一季度仍舊保持在24%的高水平上，并沒有出現所謂的“斷崖式”下滑。究其原因，一方面在于中西部、三四線城市房地產市場依舊處于較快發展階段，另一方面在于今年在建和新開工保障房總量達到近1700萬套，相當于2011年房地產在建總規模的1/4。房地產市場下滑對經濟影響非常有限，這是當前我國房地產市場整體形勢與2008年金融危機爆發時的最大不同。因此，也就不存在借刺激“剛需”來挽救經濟的需要，更何況今年國家已經主動調低了經濟增長目標。
針對首套房的優惠也并不會引發投資性需求反彈和房價上漲。首套房在購房資格準入上的邊界非常清楚，準入監管的難度和成本很小，不會像改善性需求那樣無法在實際購房行為上厘清與投資性需求的區別。限購、限貸政策執行一年有余比較成熟并將繼續執行，包括投資性需求在內的非合理需求基本被抑制。只要投機投資性需求被控制，房價就難以出現實質性的反彈。
另外，首次購房者占主體的市場微觀結構下，需求價格彈性顯著為負，即需求與房價反向變動，這不同于投資性需求主導下需求與房價正向變動。目前，首套房購置成本仍舊相對較高，不管是房價水平，還是按揭貸款利率和稅費負擔，均處于歷史最高水平或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場還不穩定。因此，針對首套房優惠政策的常態化和制度化，有利于鞏固自住需求為主體的市場，有利于住房市場向民生化方向的發展。
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