根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在義務(wù)教育階段，名校原則上采用劃片招生的政策，即在該校附近一定范圍內(nèi)的住戶，可以免試入學(xué)。于是，一些家長(zhǎng)紛紛“擇校而居”，在名校招生區(qū)域內(nèi)購(gòu)買房屋即“學(xué)區(qū)房”。然而，許多人最終卻未能如愿上學(xué)。由此產(chǎn)生的購(gòu)房糾紛應(yīng)如何處理呢？又是一年招生時(shí)，以下案例或許會(huì)對(duì)你有所幫助。
【案例】
為使兒子能進(jìn)入心儀的初中名校，馬萍想在該名校附近買房，然后將兒子的戶口遷過去。經(jīng)過一再打聽，馬萍終于打聽到于玲有房子要賣。于玲明知自己的房子雖離學(xué)校不遠(yuǎn)但不在招生區(qū)域內(nèi)，但為賣個(gè)好房?jī)r(jià)，竟隱瞞真相，一再聲稱“絕對(duì)沒有問題”。滿心歡喜的馬萍直到付完房款、辦好過戶手續(xù)之后，在當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶口遷移手續(xù)時(shí)，才得知自己上當(dāng)受騙。
【分析】
馬萍有權(quán)請(qǐng)求撤銷購(gòu)房合同。這里涉及到合同欺詐問題，即一方當(dāng)事人為了獲取非法利益，故意捏造虛假情況，或歪曲、掩蓋真實(shí)情況，使對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此違反真實(shí)意思表示，而與之訂立、履行合同。《合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷�！瘪R萍有權(quán)自知道被騙之日起一年內(nèi)，行使合同撤銷權(quán)，要求于玲返還房款、賠償損失。
【案例】
肖葦為讓兒子進(jìn)入當(dāng)?shù)刈钣忻闹袑W(xué)，購(gòu)買了一套“學(xué)區(qū)房”，并與賣主在合同中言明其購(gòu)買目的是為了讓兒子進(jìn)入該中學(xué)。事后，肖葦?shù)弥�，該中學(xué)已改變以往作法，要求孩子出生時(shí)的戶口便落在片區(qū)內(nèi)，如果只是日后買房而在片區(qū)內(nèi)居住，即使孩子的戶口遷過去，也與該中學(xué)無(wú)緣。肖葦隨即要求退房，但被賣主拒絕。
【分析】
肖葦有權(quán)請(qǐng)求解除購(gòu)房合同�！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……”其中的不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而合同目的則是指當(dāng)事人訂立合同時(shí)所想得到的結(jié)果。本案中，中學(xué)改變以往的招生作法，為肖葦所不能預(yù)見、不能避免、不能克服，屬于不可抗力。另一方面，肖葦之所以購(gòu)買該房屋，是為了讓兒子能夠因此入讀該中學(xué)，但隨著招生政策的變更，已無(wú)法得到該結(jié)果，且無(wú)法得到該結(jié)果，并不是任何一方當(dāng)事人的過錯(cuò)所造成。在這種情況下，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)行使解除權(quán)。
【案例】
2009年，胡嘉獲得了一套兩室一廳的經(jīng)濟(jì)適用房，位于當(dāng)?shù)匾凰浦袑W(xué)旁邊。2011年，胡嘉因準(zhǔn)備全家長(zhǎng)期去外地打工而想出賣該房。適逢好友廖湘為能讓女兒上名校而要購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，兩人于是一拍即合。不料，名校出臺(tái)限制招生措施規(guī)定，必須是提前三年遷入才享有劃片招生優(yōu)惠，也即意味著廖湘的女兒無(wú)法通過優(yōu)惠在該名校就讀。廖湘隨即提出退房退款，但被胡嘉拒絕。
【分析】
廖湘與胡嘉的房屋買賣合同無(wú)效。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易�！薄秶�(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》也指出：“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。”胡嘉獲得經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)H2年，明顯在禁售之列。而《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。即本案的房屋買賣合同從行為開始時(shí)起便對(duì)雙方?jīng)]有法律約束力，必須退房退款。