|
民生與住房問題無疑是社會各界關(guān)注的焦點。正如2011年底中央經(jīng)濟工作公告中所指出的那樣，2012年中國經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將改變以往唯GDP是從的業(yè)績觀念，GDP增長不在于高低，而在于是否讓絕大多數(shù)人能夠分享到經(jīng)濟增長的成果，在于是否讓全體人民的經(jīng)濟生活福利提高。因此，2012年就得扎實改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點。
可以說，中國政府把民生及“擴大內(nèi)需”作為國內(nèi)經(jīng)濟增長的重點與動力。不過，就目前的情況來說，為何會出現(xiàn)國內(nèi)民眾消費水平遠遠低于發(fā)達國家居民消費水平，或為何農(nóng)村居民的消費水平遠遠低于城市居民的消費水平，這里既有歷史上的原因，也有制度安排的問題。而后者更為重要。比如教育制度、戶口制度、收入分配制度等都是不利于讓這些潛在的巨大消費力釋放出現(xiàn)的制度障礙。因此，擴大內(nèi)需就得對這些制度進行重大的改革。不進行這些制度的重大改革，要真正實現(xiàn)讓國內(nèi)居民的潛在消費力轉(zhuǎn)化現(xiàn)實的消費力是不容易的。因此，政府把擴大內(nèi)需作為經(jīng)濟的增長點，就得與改善民生結(jié)合起來。
還有，當前民眾關(guān)注的民生問題，不僅在于衣食住行的便利性及可消費性，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等。在現(xiàn)代社會，對于衣食住行，在衣食行基本上得以解決的情況下，居住的問題已經(jīng)成了民生的第一要務。因為，住房問題不僅是總價較高的耐用品，而且是可以用作投機炒作的賺錢工具。如果政府的房地產(chǎn)政策沒有清晰的目標，把住房功能界定清楚，由于投機炒作者出價水平遠遠高于住房消費者，這就可能使本來是用居民消費的住房完全成了投機炒作的賺錢工具，從而把住房消費者完全擠出住房市場。在這種情況下，絕大多數(shù)居民居住的問題也就進一步惡化。當前住房市場的問題為何會如此嚴重，根源就在這里。即當前住房市場投機炒作盛行、房價高企及住房消費者無支付能力進入市場。
對于這個問題，2010年以來政府及社會基本上形成了共識，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就得嚴厲打擊住房投機炒作，讓過高的房價回歸到合理的水平上來。因此，對房地產(chǎn)問題的討論，相關(guān)的利益主體或許不會關(guān)注房地產(chǎn)市場要不要宏觀調(diào)控，要不要打擊住房投機炒作，而是會關(guān)注通過什么樣的政策來推動住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求。通過推動所謂的住房“剛性需求”來對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。比如，就有人提出要讓銀行再采取7折優(yōu)惠利率，讓住房的剛性需求及改善性需求的居民進入住房市場。
| |
高房價成住房剛性需求無法實現(xiàn)的主要原因 |
而對于住房的“剛性需求”，我早就撰文指出，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來誘導居民進入高房價市場的一個虛假概念，它是根本就不存在（因為任何沒有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現(xiàn)實需求）。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對住房的一種需要或欲望。如果個人對住房需要或欲望最大，沒有實際支付能力，那么這種潛在需求是無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房需求的。而且在房價過高的情況下要求政府出臺所謂的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進入市場，這些提議的實質(zhì)就是要維護住過高房價，并讓這過高的住房價格不下跌，居民的實際利益并未得到真正的關(guān)注。
因為，當前國內(nèi)住房市場，在早幾年政府的優(yōu)惠政策引導下，經(jīng)過一輪又一輪的炒作，各地的住房價格早就推到很高的水平。在這種情況下，由于住房投機炒作者出價水平高，只有住房投機炒作者才可能進入這個市場。在這種情況下，住房消費者是無支付能力進入這樣的市場。假定這些人所指的住房“剛性需求”存在，住房消費者也是沒有支付能力進入這種高房價市場的。即使政府能夠用優(yōu)惠政策信貸政策減輕住房消費者進入市場的負擔，但這些補貼與高房價購買時的成本相比則僅是微不足道。
比如說，以當前的住房水平來看，有一套住房為130萬元。如果政府真的采納這些提議對“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款100萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘的7折優(yōu)惠利率為4.935厘，那么購買住房者第一年的利率支付是5萬元左右。如果這套住房價格下降30%，總房價為91萬。購買住房者首付30%為27萬左右，做30年按揭貸款64萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘，那么購買住房者第一年的利率支付也只有4.5萬元。
從這個簡單案例來看，一是購買者購買住房的負擔最重要的部分是本金的高低，本金越低或房價下跌越多，那么購買住房者的購買住房成本就越低。利率高低自然有影響，但影響不大。二是如果住房價格不跌，僅是采取過度的優(yōu)惠利率，看上去是為購買住房者爭取利率，但實際上讓這些購買住房者承擔住房市場的泡沫。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購買住房者不僅本金要比房價下跌后購買多支付39萬，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金還款，房價沒有下跌時以優(yōu)惠利率進入則其負擔更重。三是如果優(yōu)惠利率不可能降低到7折，所謂的住房按揭貸款利率下降而住房價格不下降，實際上對購買住房負擔減輕更是作用微乎其微。
還有，由于差別化的住房信貸政策最為核心的政策內(nèi)容是把住房投機炒作與住房消費作一個清楚嚴格的區(qū)分。這項住房政策應該不是臨時的政策而是一種長期政策。對于改善性住房需求，在差別化住房信貸政策不改變的情況下，本地居民的第二套住房購買是可以進入市場的，城市居民的改善性住房需求可以在現(xiàn)有的政策得以滿足。不過，由于信貸杠桿率及貸款成本差別化，如果改善住房是真正居民消費，那么有條件者進入不會有太多障礙。如果居民想購買第二套住房賺錢，或購買第二套住房成為賺錢的工具，那么住房購買者要進入市場就得三思而后行。遏制住房投機炒作者，這是差別化信貸政策的本意。如果該本意不能實現(xiàn)，那么中央政府嚴厲限制住房投機炒作及讓住房價格回歸理性的調(diào)控目標就會成為一句空話。因為，在當前的住房稅收制度，不僅購買第二套住房可投機炒作，即使購買第一套住房同樣可投機炒作。如果政府取消或放開對第二套住房限購購買的差別化信貸政策，那么住房的投機炒作又會盛行，從這點上說，中央政府是不會改變差別化信貸政策。而且新的住房稅收政策出臺，將進一步對住房的投機炒作更為嚴格的限制。正是這意義上，當前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導住房消費者進入高房價的市場也可能成為一廂情愿。
總之，經(jīng)過多年的洗禮，中央政府及民眾對各方利益主體想借助一切可乘機會鼓勵居民進入高房價市場的動機已經(jīng)有了較為清楚的認知，房地產(chǎn)開發(fā)商想通過各種手段來松綁當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已并非易事。
|