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2012-04-16 作者：李麗麗（交通銀行發展研究部） 來源：上海證券報
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在中國經濟增長的構成要素中，投資一直占很高比例，經濟對投資的依賴性較高。初步測算，去年我國GDP增長9.2%，其中，投資的貢獻率達54.2%，而在投資中，房地產開發投資占比達20.44%。粗略計算，房地產開發投資對GDP的拉動作用達到11%。而在2010年前，房地產開發投資占固定資產投資的比重（2007-2010年）一直在16%以上。
房地產業對國民經濟的影響如此重要。因此作為產業結構調整與轉型的重頭戲——房產調控可謂任重道遠，過程艱巨。
對此，有分析人士稱，按照地方政府對于土地財政需求和中央政府對于經濟增速需求的雙向分析，地方政府無法承受超過20%的房地產價格下滑，宏觀經濟難以承受超過25%的房地產價格回落。房地產價格大幅波動對各方都不利，房產調控的著力點應放在“軟著陸”上，而不是簡單的讓價格大幅下降。
溫總理在今年兩會答記者問時表示，房價遠未回到合理位置。就我看來，“回歸”不是一蹴而就，回歸的周期更非短暫。通過放緩經濟增長（調至7.5%），一來可以緩解房價相對過熱的內在經濟壓力（如通脹、產業鏈中部分行業如鋼鐵等的產能過剩），消化房產調控對經濟增長造成的諸多負面影響；二來可以配合以更成熟精細化的房產調控政策（如確保剛性需求、擴大房產稅征收范圍），使房地產業調控到位、房價合理回歸的目標逐步實現，從而實現房地產業的軟著陸，避免重蹈歐美、日本等國在此問題上的覆轍。
簡言之，即放緩一定的經濟增長以換取房產調控目標更平穩的實現。由此，我們看到，社會各方正逐步呈現出接受經濟增速放緩的事實，不再一味追求高增長而延誤經濟轉型和結構調整。
其實，對于任何國家和地區而言，幾十年的高增長并非常態。“九五”、“十五”和“十一五”期間，我國經濟年均增速分別為8.6%、9.8%和11.2%，持續的高增長讓中國承受了高風險的代價：形成了中國特有的“過度工業化、過度投資驅動、過度出口依賴、過度粗放增長”的模式，資源消耗透支、經濟結構失衡等問題并發，嚴重威脅到可持續發展的上限。
今年，我國的經濟增長目標調低至7.5%，主要目的就是尋求經濟高質量的增長、實現可持續發展，對房地產行業而言就是要助其“軟著陸”。
當然，房地產要實現“軟著陸”并非易事。所謂軟著陸，指房地產業要經歷漸進式調整的過程，這種漸進式的調整不是簡單的價格回歸，而是讓房地產業朝著合理的發展體制演進。軟著陸的表象是房價的平穩調整，實質是消除房產市場長期發展形成的頑疾，使之健康有序。
具體而言，房地產市場的軟著陸有三個基本目標：第一，價格合理回落，視各地房地產市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有基本合理的共識；第二，交易量和投資量能從持續萎縮轉為較快地企穩，并得到恢復；第三，改變傳統、單一市場化的房地產格局，在調整中逐步確立“雙軌制”。
要實現上述房地產行業軟著陸的目標，筆者認為，要堅持一個原則，即，弱化房產的投資屬性，強化消費屬性。具體要加強下列三方面。
其一，擴大房產稅征收范圍。一是增加房產稅試點城市，除目前開征的重慶、上海外，將試點范圍擴大至前期房價漲幅過快的其他城市。二是擴大房產稅的征收實體，不僅局限于目前對新購房的征收，還要擴大至存量房，以增加市場供應，但要防止房產稅向下游租客轉嫁的情況出現。
其二，支持消費性需求尤其是剛性需求的恢復。如目前已有的全國性政策：支持首套房貸、普通商品房開發貸等，地方政府還可因地制宜，將房產需求中的消費需求從限購群體中遴選出來，如婚房購置、改善性需求（賣舊房買新房），并給予信貸優惠支持。
其三，擴大保障房的覆蓋范圍，降低保障房的準入門檻。目前地方政府在保障房的建設中之所以熱情度和積極性不高，很大程度上受制于資金瓶頸，建議放開思維，將保障房作為長期資產運營。同時，降低保障房準入門檻，應保盡保，將處于政策邊緣的“夾心層”囊括進來。
綜上，房地產行業調控應抓住經濟增長放緩的有利時機，堅持平穩調整、軟著陸的政策取向，在發展中解決問題，讓房地產交易量逐步恢復，讓價格合理地調整，還中國房地產市場健康有序的產業發展環境。這樣也將逐步扭轉經濟增長動力結構中長期依靠投資和外需拉動、內需偏弱的格局，使經濟向可持續發展邁進。
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