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近期披露的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速、固定資產(chǎn)投資、進出口等指標盡管有所回落，但更多地指向了宏觀經(jīng)濟整體依舊向好，而并非很多機構(gòu)所說的“內(nèi)外交困”之應有的景象。而微觀主體的體會則完全不同：房地產(chǎn)銷售極為疲軟、建設活動十分緩慢、上游需求不斷減弱、信貸需求已經(jīng)放緩、中小企業(yè)飽受成本和物價的影響而投資意愿很低。事實上，這種宏微觀的背離一則是“以完成額為統(tǒng)計對象”的滯后的統(tǒng)計規(guī)則在作怪，二則是政府在建投資高基數(shù)影響。但是，先行指標已經(jīng)預示著經(jīng)濟增長可能出現(xiàn)較快下滑，固定資產(chǎn)投資的先行指標，如在建或續(xù)建總投資增速已經(jīng)從2010年底的19.5%下滑到目前的11%；出口的先行指標長三角、珠三角出口新訂單指數(shù)下滑到40左右，并有繼續(xù)下滑的趨勢；反映中小企業(yè)投資意愿的先行指標匯豐PMI迅速下滑到48.3%。同時，政府投資下滑已成定局，固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)降到近年來最低水平，甚至低于2008年。
形勢預判是為儲備政策服務的，政策如何做到適度寬松和預調(diào)微調(diào)在時下變得非常重要。在國內(nèi)外概莫能外的是，房地產(chǎn)市場走向?qū)φw經(jīng)濟走勢尤為重要，特別是在經(jīng)濟蕭條或啟動階段，往往成為促進或掣肘經(jīng)濟走出困境的關(guān)鍵因素。美國歷史上幾次經(jīng)濟復蘇（如上世紀30年代中期和本世紀初）中，房地產(chǎn)發(fā)揮了舉足輕重的作用；而當前美國經(jīng)濟之所以忽明忽暗，還是因為房地產(chǎn)市場走勢陰晴不定所致。就我國而言，考慮到政策時滯和對沖悲觀預期的需要，避免可能出現(xiàn)的經(jīng)濟失速，需要政策提前應對，這其中也要考慮房地產(chǎn)市場的影響。
今年1-2月的房地產(chǎn)市場受季節(jié)性因素影響較大（今年1月和去年2月為春節(jié)所在月份），單獨考察1月或2月成交量的同比和環(huán)比沒有太多意義。做1-2月的成交量累計則扣除了季節(jié)性影響，主要城市的這一指標同比下跌40%左右，顯示市場仍舊處于深度調(diào)整的過程中。周數(shù)據(jù)顯示，從2月下旬開始的反彈為實質(zhì)意義上的成交量增長，但值得注意的是這種反彈是開發(fā)商“以價換量”引致剛需發(fā)力的結(jié)果，并非樓市回暖的征兆。可以佐證這一點的是，從2011年10月到2012年2月，一線城市新房價格指數(shù)連續(xù)5個月環(huán)比下跌，平均跌幅達到29.4%。但是，在前期連續(xù)5個月實施降價策略和成交量持續(xù)增長后，3月份起開發(fā)商降價的動力已經(jīng)不足，該月一線城市新房價格指數(shù)環(huán)比上漲7.8%，我們預計4-5月份的成交量將大概率弱于3月份，從而使得機構(gòu)和媒體所認為的“回暖”將止步于3月份。
如果反彈結(jié)束，首先觸發(fā)的是開發(fā)商進一步下調(diào)開工規(guī)模和延緩在建進程，庫存消化壓力再次加大。順著鏈條向上，將進一步惡化上游鋼鐵、建材、機械等行業(yè)本已嚴重的產(chǎn)能過剩，進而影響到再上游的原材料和能源行業(yè)。更為重要的是，這一鏈條上的所有行業(yè)均對銀行信貸融資高度依賴，這一連鎖收縮的行為不僅使得目前出現(xiàn)的信貸需求疲軟跡象成為趨勢（反映信貸需求的社會融資總額1-2月份同比減少了4089億元），而且使得當前銀行不良貸款反彈跡象成為趨勢（全行業(yè)2011年四季度不良貸款規(guī)模和不良率自2005年以來首次雙雙反彈）。之前由銀行自主信貸緊縮所傳導的單向經(jīng)濟收縮，將演變?yōu)橛摄y行信貸自主緊縮和實體經(jīng)濟融資需求緊縮所形成的通貨緊縮，這將與目前歐盟和美國所面臨的經(jīng)濟形勢是完全一致的，即實體經(jīng)濟疲軟導致信貸需求不足和銀行信貸供給意愿不高產(chǎn)生通貨緊縮，而國家貨幣干預的邊際效率已經(jīng)很低。退一步講，即使經(jīng)濟不會失速或硬著陸，也并不影響房地產(chǎn)市場下滑和銀行信貸緊縮對經(jīng)濟產(chǎn)生的共振。
在叫板緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策的一系列嘗試被叫停后，延續(xù)既有政策和繼續(xù)緊縮已經(jīng)成為共識。當下，凡提出要松綁政策的，均被視為別有用心從而“不得人心”，這其實是一種情緒化的做法。我們認為當前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的寬松或糾偏非常必要，主要是針對首次購房的自住性購房者：
其一，應大幅提高對首套購房貸款的優(yōu)惠幅度。當前盡管首套房貸利率已經(jīng)由2011年四季度的上浮5%-10%回歸到了基準和九五折到九折的優(yōu)惠利率狀態(tài)，但我們認為這是遠遠不夠的，原因之一是商業(yè)性住房抵押貸款利率處于近年來的歷史最高水平（5年期及以上房貸利率為7.05%），比2008年12月份的近年來最低水平（5年期及以上房貸利率為5.94%）上升接近20%，相當于房價上升20%；原因之二是2008年底至今主要城市房價上漲了70%以上（有的甚至翻了一番），而主要城市居民可支配收入2008年至今只增長了35%左右，這相當于居民住房支付能力下降或房價上漲了；原因之三是近幾年消費者物價指數(shù)（CPI）漲幅遠高于之前幾年。
其二，應降低首次購買二手住房所負擔的營業(yè)稅。這也符合降低綜合稅負的趨勢和訴求。二手住房已經(jīng)成為很多城市交易的主力，而目前上市供應的二手住房多為2007年和2009-2010年投機、投資性購房最為活躍的兩個時期所交易的商品住房，這些住房大多距離上次交易短于5年，需要購房時一次性繳納房屋交易總價5%的營業(yè)稅，相當于房屋總價一次性上漲5%。
類似于保障房，首套房銷售一手連著投資，一手連著消費，對于延續(xù)當前市場反彈趨勢和促進經(jīng)濟向以消費為主的內(nèi)需轉(zhuǎn)型具有重要意義。當然，很多人擔心放松調(diào)控必然會引發(fā)房價上漲和調(diào)控成果功虧一簣，2009年的房價反轉(zhuǎn)就是一例，但2009年房價反轉(zhuǎn)是政策在執(zhí)行中嚴重走樣和極度寬松的貨幣政策造成的結(jié)果，如投資性購房借改善性購房登堂入室、降低開發(fā)項目資本金比率成了開發(fā)商享用土地市場盛宴和囤房的工具。而當前的大環(huán)境則是2009年無法比擬的。限購執(zhí)行一年有余已經(jīng)比較完善并將繼續(xù)執(zhí)行，加上6月份40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，這將進一步拒絕投資性購房，并保證優(yōu)惠能真正惠及目標人群；開發(fā)貸款已經(jīng)成為各銀行回避的貸款標的了；今明兩年保障房進入大規(guī)模分配階段；今年監(jiān)管當局主動下調(diào)貨幣增速到近年來的最低水平，而信貸需求也比較疲軟。這些都為房地產(chǎn)領(lǐng)域適度寬松的政策創(chuàng)造了環(huán)境。
（作者單位：深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心）
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