北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)4月7日發(fā)布，今年一季度北京新建普通住房成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%；今年前3個(gè)月，北京市的商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2007年以來(lái)的最低水平。北京市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，具有標(biāo)志性意義。
筆者曾經(jīng)在今年1月30日中央電視臺(tái)《名嘴侃財(cái)經(jīng)》直播節(jié)目中談到，剛需購(gòu)房者可以考慮在4至6月間出手，目前這個(gè)判斷沒(méi)有變化。并且筆者認(rèn)為，目前北京市一手房?jī)r(jià)同比下跌20%已接近合理。
在3月14日溫總理提到“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”之后，網(wǎng)上迅速出現(xiàn)了所謂的“合理房?jī)r(jià)”的計(jì)算方法。但是，在隨后新華社正式播發(fā)的經(jīng)過(guò)修改的溫總理記者會(huì)稿件中，“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”調(diào)整為“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”。筆者認(rèn)為，調(diào)整后的表述更加準(zhǔn)確，既肯定了前期房地產(chǎn)調(diào)控的成果，又聲明了繼續(xù)調(diào)控的態(tài)度。并且，繼續(xù)調(diào)控的核心意思是抑制過(guò)度的投資投機(jī)需求；而對(duì)于剛需，大家已經(jīng)看到四大行已在逐步放松首套房貸款利率，對(duì)首次置業(yè)給予政策支持。此次北京市公布的數(shù)據(jù)也顯示，9成購(gòu)房者都是首次置業(yè)，投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。
對(duì)于網(wǎng)上出現(xiàn)的所謂合理房?jī)r(jià)的計(jì)算方法，筆者認(rèn)為，希望房?jī)r(jià)繼續(xù)深度調(diào)整的愿望可以理解，但算法明顯缺乏合理性：一是房?jī)r(jià)中的“合理成本”確定難。這主要因?yàn)椋恋爻鲎屵^(guò)程中的確有一些灰色支出無(wú)法完全量化，需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度，使成本陽(yáng)光化；在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，有些成本也難以完全按照國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的算法來(lái)算。進(jìn)一步說(shuō)，就是政府拿了土地轉(zhuǎn)讓收入的大頭，這個(gè)賬算起來(lái)不易。
二是計(jì)算“房?jī)r(jià)收入比”的合理制度框架依然缺失。應(yīng)當(dāng)把房?jī)r(jià)的變化和居民收入的變化放在一起考慮，而不應(yīng)假設(shè)某個(gè)條件是不變量。十七大提出了加快收入分配改革的要求，但事實(shí)上，這些年來(lái)收入分配改革進(jìn)展緩慢。正因如此，政府明確承諾今年內(nèi)出臺(tái)相關(guān)改革的總體框架。
特別是，保障房和商品房“兩條腿走路”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還沒(méi)有形成，商品房?jī)r(jià)格受到單邊驅(qū)動(dòng)。待市場(chǎng)結(jié)構(gòu)得到有效調(diào)整之后，至少在保障房達(dá)到一定比例時(shí)，房?jī)r(jià)才可以找到相對(duì)穩(wěn)定的參照系。可以說(shuō)，目前還不具備一個(gè)衡量“房?jī)r(jià)收入比”的相對(duì)合理的制度框架，所以，談房?jī)r(jià)收入比要打個(gè)折扣。
房地產(chǎn)調(diào)控要兩手抓，特別是要完善制度，穩(wěn)定公眾預(yù)期，形成長(zhǎng)效機(jī)制。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，主要方向是抑制投機(jī)和過(guò)度投資；對(duì)于有著13億人口的不均衡發(fā)展的大國(guó)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是長(zhǎng)期持續(xù)的，剛需是客觀和長(zhǎng)期存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要搞好，核心是公平，是住者有其居。所以，在今年的政府工作報(bào)告中，既強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施；也強(qiáng)調(diào)要采取有效措施，增加普通商品房供給。
筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)和調(diào)控之間，既有相互的關(guān)聯(lián)，又不可搞簡(jiǎn)單化對(duì)應(yīng)。政策要堅(jiān)持立足在抑制和打擊炒房上，對(duì)于合理上漲的部分應(yīng)該隨它去。
盡管國(guó)際上把3－6作為房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間，但在我國(guó)住房制度改革沒(méi)有完全到位的情形下，理想的房?jī)r(jià)收入比究竟6好還是8好，還不能完全下結(jié)論。我們希望把保障房制度完善起來(lái)，把住房稅收制度完善起來(lái)，把租房制度完善起來(lái)，那時(shí)才能得出一個(gè)結(jié)論。畢竟中國(guó)國(guó)情與很多國(guó)家有不同，即使房?jī)r(jià)收入這一項(xiàng)指標(biāo)，上海、杭州、鄂爾多斯，也都完全不一樣。我們只要把中心城市房?jī)r(jià)的方向找對(duì)了，就是很好的調(diào)控成果。
現(xiàn)在有一種傾向，把房地產(chǎn)調(diào)控等同于“壓價(jià)”：要么認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲一概合理，房?jī)r(jià)壓下去還會(huì)彈起來(lái)；要么認(rèn)為，北京市平均房?jī)r(jià)不跌到五六千元一平米就不算成功。這是明顯錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)調(diào)控的“合理回歸”，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)系統(tǒng)的提法，包括價(jià)格從暴漲暴跌回歸到穩(wěn)健運(yùn)行，行業(yè)利潤(rùn)從“一本萬(wàn)利”回歸到“合理利潤(rùn)”，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從“商品房獨(dú)大”回歸到“兩條腿走路”。
為什么筆者很贊同打擊投機(jī)炒作，同時(shí)又認(rèn)為房?jī)r(jià)下降空間有限呢？一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲有合理成分；二是因?yàn)橹袊?guó)地域遼闊，不同城市有不同的情況。比如鄂爾多斯無(wú)疑是一種炒作，而北京、上海的中心城區(qū)，即使有炒作，總體還是在跟隨大勢(shì)。
住房制度改革要和市場(chǎng)調(diào)控并行。在大中城市特別是一線城市，保障房供給應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)新加坡的做法，不要把低收入人群都趕到郊區(qū)去。政府可以出資補(bǔ)貼，以低于市價(jià)三分之一的價(jià)格向老百姓售房。這樣的話，平均價(jià)格就能夠降下來(lái)。
目前的保障房建設(shè)還有很多欠缺，在保證質(zhì)量的前提下，至少還要經(jīng)過(guò)5年左右的時(shí)間。房地產(chǎn)調(diào)控不放松，其中包含了結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位就不能放松的意思。如果商品房和保障房?jī)蓷l腿達(dá)到基本平衡了，那么，調(diào)控就可以離市場(chǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)。現(xiàn)在的調(diào)控是把手直接伸向市場(chǎng)，也是被迫之舉；限購(gòu)限售等政策，應(yīng)當(dāng)盡快取消。
那么，既然保障房5年之后才能達(dá)到比較理想的狀態(tài)，為什么還支持有剛需的人現(xiàn)在就買房呢？這是因?yàn)椋谶@一過(guò)程中，目前水平的商品房供給并不能完全滿足市場(chǎng)需求，繼續(xù)增加商品房供給是必然的。在一個(gè)供需并未平衡的市場(chǎng)，在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，商品房?jī)r(jià)同比回調(diào)20%已經(jīng)接近平衡。
數(shù)據(jù)鏈接
2011年3月，北京發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”。2011年年初全市新建普通住房成交均價(jià)為14147元/平方米，2011年年底這一數(shù)據(jù)為13173元/平方米。2012年一季度則為12326元/平方米。2012年一季度新建普通住房成交均價(jià)比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬(wàn)套，從主要購(gòu)買人群看，9成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。