上市公司2011年報(bào)這幾天陸續(xù)公布。滬深兩市共有32家房企公布年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，負(fù)債總額增幅達(dá)到30%，12家資產(chǎn)負(fù)債率超過或接近70%，其中萬科由之前74.7%上升至77.1%。僅看這一個(gè)指標(biāo)，可見房企日子仍無起色。
原因也簡單，一方面，樓盤銷售遇滯，資金回籠受阻；另一方面，外部融資環(huán)境較差，銀行分外“歧視”開發(fā)商。結(jié)果自然是，房企負(fù)債率上升，資金捉襟見肘。不過，企業(yè)負(fù)債中包含了存貨，負(fù)債率上升暗含存貨增加的因素，尚難全面反映企業(yè)資金面狀況。
不妨再看其他指標(biāo)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源。這一指標(biāo)能綜合反映企業(yè)資金狀況。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源相比2010年增長約15%，增速連續(xù)兩年大幅下滑，說明近兩年資金面持續(xù)收緊。而去年增幅還是大于2008年的5.71%，即企業(yè)日子要比2008年下半年好過些。今年1-2月，這一增幅小幅反彈至16.2%，說明情況略有好轉(zhuǎn)，不過每年一季度，都有季節(jié)性因素存在。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資額。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為83246億元，顯著大于61740億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資額。但關(guān)鍵要看增幅。2011年資金來源增幅約為15%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻高達(dá)28%，花錢的速度幾乎是來錢的兩倍，所以開發(fā)商還是很差錢。
再次，商品房銷售金額。賣了多少房子，收回多少資金，才是決定開發(fā)商資金面寬松與否的內(nèi)生性因素。2011年，全國商品房銷售額59119億元，比上年增長12.1%，增速回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，而且是連續(xù)兩年回落，并連續(xù)兩年大幅低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。這意味著，賣房子的速度，跟不上花錢的速度。如果看絕對值，則59119億元的賣房錢，低于61740億元的花錢額。雖然這些統(tǒng)計(jì)口徑并非完全針對同一開發(fā)商群體，但仍能反映房企資金不寬裕的事實(shí)。
總體而言，經(jīng)過多指標(biāo)測算可知，2011年全國開發(fā)企業(yè)的資金面，是2009年以來最緊張的一年，但情況略好于2008年，堪稱自2001年以來次差的一年。而且，壞日子還沒到頭。
按當(dāng)前數(shù)據(jù)表現(xiàn)，一季度全國GDP增幅還將繼續(xù)下滑。2011年12月末，人民幣貸款余額同比增長15.8%，今年2月末同比增長15.2%，可見一季度貸款增幅比去年四季度更低一些。雖然去年四季度以來銀根持續(xù)寬松，但總體信貸規(guī)模仍遠(yuǎn)低于2009年一季度。況且，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍是限制的重點(diǎn)領(lǐng)域。按銀監(jiān)會指導(dǎo)方針，今年開發(fā)貸僅定向保障房和普通房項(xiàng)目寬松，大部分中高檔住宅項(xiàng)目難解資金之渴。關(guān)鍵是，今年1-2月份，全國商品房銷售額由去年12.1%的正增長，突然轉(zhuǎn)為同比下降約21%。
據(jù)此，預(yù)期今年上半年，開發(fā)商資金狀況還將進(jìn)一步惡化，有可能較2008年底情況還要差些。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。新一輪打折降價(jià)潮，或?qū)⒃谖磥硪欢螘r(shí)間大范圍持續(xù)展開。這將有助于房價(jià)趨于合理回歸。