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　　兩會召開前夕，溫總理曾經(jīng)明確地指出，本輪樓市調(diào)控的目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。在十一屆全國人大五次會議上，溫總理作政府報告時再次重申了上述目標。
　　從定性分析角度看，上述調(diào)控目標確實有的放矢，且精準清晰，非常給力。但從定量分析角度看，究竟什么樣的房價是合理的，房價合理回歸的界限在哪里，政策并沒有給出明確的量化標準。這就給人們留下了巨大的想像空間，也給地方政府規(guī)避調(diào)控開了方便之門。因此，當前有必要研究探索調(diào)控目標的量化標準，以提高調(diào)控政策的可操作性。
　　在國際上，人們一般用房價收入比作為判斷房價合理與否的標準。據(jù)考證，該標準最早是由美國經(jīng)濟學家里查德·奧爾森在19世紀中期提出來的。其核心內(nèi)容是“一周薪抵一月租”。后來，經(jīng)濟學家們發(fā)展了上述思想，將其修正為房價收入比。其含義是：在當?shù)刭徺I一套住宅需要支付的費用和居民戶均年收入之比。據(jù)聯(lián)合國人居中心研究，合理的房價收入比應(yīng)介于3∶1—6∶1之間，即購房開支應(yīng)相當于每戶居民3—6年的平均收入。據(jù)解釋，當房價收入比高于6∶1時，房價較高，多數(shù)居民無力買房，難以形成有效需求。相反 ，當房價收入比低于3∶1時，房價較低，多數(shù)開發(fā)商無利可圖，難以形成有效供給。這兩種情形都不利于房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。只有房價收入比介于3∶1—6∶1之間時，房價才高低適中，樓市供求基本平衡，市場繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
　　根據(jù)房價收入比，我們可以得到判斷房價是否合理的標準：即合理的房價應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。其根據(jù)是，在此價位上，房價收入比介于3∶1—6∶1之間，樓市購銷兩旺，房地產(chǎn)業(yè)運行良好。當房價高于居民家庭平均年收入的6倍，或低于居民家庭平均年收入的3倍時，就是不合理的。其根據(jù)是，前者房價收入比高于6∶1，房價較高，有效需求不足；后者房價收入比低于3∶1，房價偏低，有效供給不足。在這兩種情況下，樓市均處于非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營困難。所以，將房價收入比作為判斷房價合理與否的標準，是符合經(jīng)濟邏輯的，可行的。
　　統(tǒng)計分析表明，我國的房價收入比在2001—2003年間變化比較平穩(wěn)，約為6．2∶1；2003—2007年明顯上升，達到了7．4∶1；2008年有所下降，退到6．8∶1。 2009年又躍升到8．0∶1。其中，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市都超過了10∶1。例如，2011年深圳為15．6∶1、杭州為14．1∶1、北京為12．9∶1、廈門為12．5∶1、上海為12．4∶1。這表明，我國城鎮(zhèn)住房價格已經(jīng)過高，大大超過了居民購買力，有越來越多的人買不起房或租不起房，嚴重影響勞動力正常再生產(chǎn)，不利于建設(shè)和諧社會。
　　考慮到我國城鎮(zhèn)居民人均住房已經(jīng)超過30平方米，住房自有率達到80％以上，房價收入比至少下降到7．5∶1 （比國際標準稍高），房價才算回歸到合理水平。以北京為例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價1．8萬元，按戶均住房面積90平方米，戶均年可支配收入10萬元估算，房價收入比是16．2∶1。再假設(shè)家庭收入不變，要使房價收入比回歸到7．5∶1，戶均房產(chǎn)價格需要下降到75萬元，降幅約54％。考慮到調(diào)控要經(jīng)歷一個過程，其間居民收入會有較快增長，房價下降的實際幅度比上例要小些。房價理性回歸不太可能發(fā)生 “硬著陸”，傷害國民經(jīng)濟。
　　衡量房價合理與否的第二個量化標準是房屋租售比。房屋租售比是指房產(chǎn)每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之比。其計算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房價。譬如，假設(shè)某小區(qū)一套120平方米的住房，售價360萬元，合3萬元／平方米，月租金7200元（帶部分家具），合每平方米60元，那么，該房產(chǎn)的租售比就是60∶30000＝1∶500。
　　原始意義上的房屋租售比，是被用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價值或房地產(chǎn)運行是否正常的標準。在國際上，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產(chǎn)業(yè)運行良好的標志，并將1∶300視為租售比的警戒線。據(jù)解釋，當租售比低于1∶300時，意味著房價過高，房產(chǎn)投資價值很小，（投資）需求不足，房地產(chǎn)業(yè)萎縮再生產(chǎn)。相反，當租售比高于1∶200時，意味著房價過低，開發(fā)商利潤較少，住房供給不足，房地產(chǎn)業(yè)也會萎縮再生產(chǎn)。只有租售比介于1∶300—1∶200之間時，樓市才會供求基本均衡，市場繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
　　根據(jù)租售比＝每平方米租金／每平方米房價，可以很容易地得到：每平方米房價＝每平方米租金／售租比。根據(jù)這個公式，我們可以判斷房價是否合理。仍以上例說明，該房產(chǎn)合理售價應(yīng)在144萬元至216萬元之間。其根據(jù)是，在此價位上，租售比介于1∶300—1∶200之間，房地產(chǎn)業(yè)運行良好。如果房價高于216萬元或低于144萬元，就不合理了。因為前者（比如360萬元）的租售比低于1∶300，后者的租售比高于1∶200，房地產(chǎn)業(yè)都處于萎縮狀態(tài)。所以，將房屋租售比作為判斷房價合理與否的標準，是符合經(jīng)濟邏輯的，可行的。
　　近幾年，我國一線城市房價上漲過猛，房屋租售比早已突破了國際警戒線。以北京為例，2006年租售比首次達到 1∶300。2007年是 1∶350，2009年年底是 1∶545，2010年是1∶600。其中，大興逼近1∶1000，房山為1∶1000，燕郊為1∶1200。另據(jù)國家統(tǒng)計局對全國70個城市抽樣調(diào)查，2009年上半年全國房屋租售比也突破了國際警戒線，降到1∶400。同期全國大部分地區(qū)房屋租金收益率約為2．5％。既低于長期存款利率，也低于貸款利率。這表明，房屋價格已經(jīng)過高，樓市泡沫正在積聚，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大風險。
　　根據(jù)上述標準，我國房屋租售比至少上升到1∶300，房價才算回歸到合理水平。以北京三環(huán)至四環(huán)之間60平方米的二手房為例，目前其售價約為180萬元，合3萬元／平方米，月租金3500元，合58元／平方米，房產(chǎn)的租售比約為1∶517。假定房租不變，讓租售比回歸到國際警戒線1∶300，每平方米房價應(yīng)下降到1．74萬元，降幅約42％。以上暗含的前提是房租合理，并且不變。如果考慮到房租平均每年上升約4％，房價實際回歸的降幅比上例會小些。
　　根據(jù)德國調(diào)控樓市的經(jīng)驗，開發(fā)商的利潤率也可以作為判斷房價合理與否的標準。據(jù)介紹，德國的立法者認為，在房屋全部開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，再加上5％—10％的開發(fā)利潤，形成的房價就是合理的。如果利潤率高于10％，其中含有超額利潤，房價就不合理了。根據(jù)這種認識，他們在《經(jīng)濟犯罪法》中規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這里，德國是將5％—10％的房地產(chǎn)業(yè)利潤率，作為判斷房價合理與否的標準。
　　德國提出的判斷標準，在經(jīng)濟學上是有依據(jù)的。這就是現(xiàn)代微觀經(jīng)濟學的均衡價格理論。該學說認為，在完全競爭市場上達到長期均衡時，廠商的邊際收益等于邊際成本，生產(chǎn)者剩余（包含正常利潤）最大化；消費者的邊際效用等于邊際支出，消費者剩余最大化。均衡價格實現(xiàn)了全社會經(jīng)濟剩余即社會福利最大化，因而是有效率的，合理的。相反，在壟斷競爭市場上，廠商有壟斷定價權(quán)，其均衡價格高于完全競爭價格，包含著壟斷利潤；均衡產(chǎn)量則低于完全競爭產(chǎn)量，存在著多余生產(chǎn)能力。資源配置未達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因而是無效率的，不合理的。住房市場就是這樣一種壟斷競爭市場，其價格中除了正常利潤外，還包含著壟斷利潤，因而是無效率的，不合理的。這也許是德國制定《經(jīng)濟犯罪法》，監(jiān)管住房價格的經(jīng)濟依據(jù)。
　　關(guān)于我國開發(fā)商的超額利潤，雖然沒有看到完整的統(tǒng)計資料，但根據(jù)一些個案可以略見一斑。例如，根據(jù)福州市物價局提供的數(shù)據(jù)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均為50％左右，最低的為20％，最高的超過90％。另一份調(diào)查報告顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，稅后凈利潤比電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。中國社科院編輯的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010—2011）》認為，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55．72％。波士頓咨詢2011年發(fā)布的《中國財富管理市場》研究報告稱，全國高凈值家庭（可投資資產(chǎn)在600萬元人民幣以上的家庭）中，14％的受訪者承認其財富主要源于投資房地產(chǎn)。所有這些都表明，我國城鎮(zhèn)房價中包含著大量超額利潤，是極其不合理的。
　　當前，定位我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率，應(yīng)當考慮兩方面的因素。一是國際經(jīng)驗。據(jù)了解，國際上房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般為6％—10％。二是社會資本的平均利潤率。據(jù)專家測算，我國社會資本的平均利潤率多年維持在10％左右。其中，工業(yè)的利潤率大致為7％。如果剔除國有大型企業(yè)的壟斷利潤，社會資本平均利潤率還會更低些。綜合考慮這些因素，我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率不宜超過10％。也就是說，如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤超過了10％，就意味著房價很不合理，需要下調(diào)了。全國人大代表宗慶后建議，對房地產(chǎn)商超過10％的利潤全部征稅，是有道理的。
　　綜上所述，房價收入比、房屋租售比和房地產(chǎn)業(yè)利潤率等量化指標，既可以成為判斷房價合理與否的標準，也可以作為檢驗樓市調(diào)控目標是否實現(xiàn)的依據(jù)。我們相信，只要各級政府堅持“促使房價合理回歸不動搖”，并且方法得當，完全有可能促使房價收入比下降到7．5∶1之下，租售比上升到1∶300以上，房地產(chǎn)業(yè)利潤率下降到10％左右，房價回歸到合理水平。屆時，城市居民就能夠用自己誠實勞動獲得的收入購買或租賃可心的住房，開發(fā)商也能夠獲得平均利潤。房價既不會瘋長，也不會暴跌。房地產(chǎn)投資既不會陡增，也不會銳減。房地產(chǎn)業(yè)既不會大起，也不會大落。整個國民經(jīng)濟將持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。那時，政府就可以自豪地宣布：樓市調(diào)控成功了！