見到近月來美國樓市出現的建筑開工量回暖等“春芽”，有人迫不及待地宣告，美國樓市的春天已到。但打開大華府地區上千個新樓盤的廣告合集冊，滿眼盡是“登記看房可抽獎中iPhone手機”、“買樓送娛樂房”、“買房送浴缸”之類的廣告，你會覺得上述判斷過于樂觀。事實上，大華府和美國很多城市的房租仍在節節上漲，今年美國樓市很可能是一個“房東之年”。
最近筆者已有幾位朋友從高房租地段搬家到房租較便宜的偏遠地段，租金上漲已對部分想要住在黃金地段的民眾產生“擠出”效應。以大華府區為例，2010年平均房租上漲7.8%，在新房源不斷入市的浪潮下，大華府區平均房租漲幅去年才回落至2.1%。
在金融危機和前一輪經濟衰退中，受沖擊最大的是那些工作經驗不足的年輕人，20歲以下低學歷群體的失業率是全美國平均失業率的近三倍，大學畢業生失去了從校門到就業崗位的保險箱，使得相當多年輕人推遲了買房和成家的計劃；作為金融危機的后遺癥，房地產止贖風波尚未止息，近年來每年約200萬家庭因還貸壓力而失去原有房屋，其中的相當一部分人也涌入租房市場。較好的盈利前景使得公寓樓受青睞，“看不見的手”推動更多市場資源從小建筑企業蓋獨棟樓房的腳手架向大建筑公司的吊機轉移。
近月來，美國建筑開工出現止跌企穩跡象，但在這現象背后，出現了公寓樓開工漲、總建筑開工就漲，公寓樓開工跌、總建筑開工就跌的新規律。以今年1月的最新數據為例，獨棟樓房的建筑開支額比一年前增加5.5%，公寓樓的建筑開支額則同比猛增20%。盡管公寓樓建筑開支額僅有獨棟樓房的約15%，“火柴盒”公寓已成為拉動開工的新主力軍。研究美國房地產和金融市場的泰斗級人物、沃頓商學院教授蘇珊·沃徹爾甚至開始擔心，美國可能已經出現公寓樓“泡沫”。
觀察對美國民眾消費信心至關重要的房地產業走勢，不能一葉障目，盡管各類月度數據會有凌亂的波動，但美國樓市目前還是有四條較清晰的主線：
首先，樓市的成交量不活躍，造成美國的住房擁有率持續下跌，美國民眾的住房擁有率在2004年達到69%的歷史高位，此后一直穩步下滑，次貸危機后呈加速下探態勢，到了2011年末，已經降至66%；美聯儲的量化寬松并不等同于銀行的放貸積極性提升，更嚴格的信貸標準將繼續成為制約住房擁有率提高的阻力，沃徹爾等專家認為，美國的住房擁有率降至德國等國約50%的水平也并非不可能。
其次，沒有成交量支撐的房價難以上揚，截至今年1月份，美國房價已經連續六個月下跌。
第三，在市場處于微弱復蘇的過程中，住宅建筑商的熱度出現溫差：一方面，自從2009年以來，美國每年建成的獨棟新房不足50萬套，而在金融危機前的15年間，該指標從未低于過100萬套；另一方面，截至去年第四季度，全國住宅建筑商協會公布的公寓樓建筑信心指數連漲六個季度，增至2005年第四季度以來的新高。
最后，當很多民眾等待“更美好”明天的前景時，無房者選擇租房，有房者不選擇換購新房而是對舊房重新裝修，就成為明智和時髦的選擇，出租樓房的房東話語權增大。
各方對美國樓市的復蘇軌跡見仁見智。鑒于美國失業率等經濟晴雨表持續改善，沃徹爾認為美國經濟的基本面在修復，樓市的“春芽”已現。與沃徹爾合作多年的喬治敦大學教授亞當·列維京的判斷則要保守的多，他認為“春芽”說站不住腳，過高的期待將引致新的失望。
不過，在四條主線延續的背景下，有一點是明確的：今年華府和很多美國城市將再度迎來“房東之年”。在次貸危機發生前的全民買房時代，美國田納西州的一個房東為了吸引租客，許諾給“貴人”去巴哈馬旅行的大禮包。據業界統計，2010年第一季度，美國有53%的公寓提供各種形式的出租優惠；但到了去年第四季度，提供租房優惠的比重已顯著降至約25%；目前熱門地段的房東已習慣了坐地起價，提供巴哈馬之旅顯然不再是這個年頭需要動用的推銷技巧。