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央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在緩解當(dāng)前資金壓力的同時，對房地產(chǎn)市場也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加，首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來樓市成交量有望逐步回暖。不過，成交量復(fù)蘇并非意味著房價將出現(xiàn)反彈。從當(dāng)前樓市庫存量和開發(fā)商自身資金壓力來看，未來房價依然面臨下行壓力。
從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴(yán)格的一線城市房價平均環(huán)比下調(diào)0.2%，非限購城市環(huán)比也下調(diào)0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房價快速上漲的局面已經(jīng)得到遏制。
與房價停漲相對應(yīng)的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)整銷售策略、減輕銷售壓力已經(jīng)成為房企促銷的源動力。
可以看到，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、物價趨于回落，此次央行宣布“降準(zhǔn)”將使貨幣供應(yīng)量增大。不過在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策未變的情況下，對于開發(fā)商貸款放松的可能性并不大。這就意味著，開發(fā)商依然面臨著來自資金層面的壓力，通過降價促銷、加快回款速度仍是大多數(shù)開發(fā)商的首選 。不過對于首次購房人群而言，由于銀行信貸規(guī)模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求，并帶動樓市成交量的回暖。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于房價已有回落，再加上信貸政策向首次購房人群傾斜，2、3月份全國多個城市有望迎來樓市小陽春。
值得注意的是，成交量回暖并不意味著房價將迎來反彈。目前我國樓市供大于求的局面依然嚴(yán)峻，最突出的就是樓市庫存量的不斷攀升，部分開發(fā)商的庫存壓力甚至已經(jīng)超過2008年的低迷時期。1月底，京滬深等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量已經(jīng)達(dá)到5900萬平方米，同比增長40%。不僅如此，如果算上潛在供應(yīng)量，未來待消化的庫存仍是“天文數(shù)字”。業(yè)內(nèi)根據(jù)在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，2012年上半年全國主要35個熱點城市供應(yīng)量將明顯增加，合計潛在供應(yīng)面積達(dá)到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實際出讓面積且單套住宅100平方米計算，潛在供應(yīng)住宅將超過200萬套。
顯然，巨大的庫存已經(jīng)成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來成交量的適度放量不會導(dǎo)致當(dāng)前“供大于求”的市場格局發(fā)生反轉(zhuǎn)，房價并不具備反彈動力。即使貨幣政策出現(xiàn)松動、地產(chǎn)政策面臨有針對性的微調(diào)，依然不會改變國家對房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策基調(diào)。對于開發(fā)商而言，為了維持現(xiàn)金流，適當(dāng)放緩建設(shè)步伐、減少土地擴張、加快存貨周轉(zhuǎn)是度過樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房價調(diào)整仍將持續(xù)。
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