隨著中央經濟工作會議的落錘定音,“促進房價合理回歸”已取代“抑制房價過快上漲”,成為2012年房地產調控的最核心的關鍵詞。 在2011年的最后幾天,農行拋出的一份報告宣稱:房價合理回歸意味著:一線城市房價應該下降10%-25%;二線城市的房價應下降5%-15%。根據這份報告來推測,2012年的樓市調控可以松綁了,因為眾多一二線城市樓盤價格的降幅都已在三分之一以上。 但恰恰就是在樓市一片“降”聲中,中央經濟工作會議強調:要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸。顯然,農行報告的說法與調控的預期并不吻合。那么房價究竟下降多少才是“合理水平”? 房價的合理與否,從來都是和各地居民的收入水平和經濟發展相對而言的。房價收入比也是國際通用的衡量標準。世界銀行和聯合國人居中心認為,房價收入比在3-6之間為“合理”;一旦數值超過6,就屬“房地產泡沫區”;而超過7時,更會被公認為“全球房價最難承受地區”。 有專家稱:房價收入比從來不適用于中國的房市。此言大謬。早在1998年房改的“頂層設計”中,就對房價和“個人承受能力”進行了具體的規定,即:在停止住房實物分配后,如果一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房(注:當時的供房主體),它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上,“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼”。也就是說,1998年房改明確,城市居民只要拿出家庭4年的收入,就可以買得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。 但是,在房價多年暴漲累積出的高房價的今天,不要說房價收入比4,就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調控的目標,顯然也是不現實的。目前,中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右(一些一線及重點城市甚至超過20)。 房價的合理回歸,一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費,解決市民的住房問題;另一方面,又要能保證“傷筋動骨”的房價大降,不會對房市及整個經濟層面產生大的負面效應。 綜合權衡,最現實并最有可能操作房價調控的“合理目標”,房價收入比應該設定在7-9之間(高出國際公認的合理水平50%以內)。而且后者這些“高位值”,應該還是全國城市的平均水平。一些房價高居不下的一二線熱點城市,在實際操作中還可能允許有個別“突破”。據此測算,全國城市的房價,平均要下降四成以上,才能達到上述的房價回歸的理想目標。房價下降四成,是否會對經濟產生負面影響?眾所周知,房價大跌,經濟安全上影響最大的就是銀行業。而時任銀監會主席的劉明康曾在多個場合反復強調:銀行業可承受房價下跌四成,風險總體可控。表明房價下降對經濟影響有限。 當然,房價下降四成僅是理想目標,這個目標是不是調控的目標,能否實現這個目標,則要考慮多重因素,其中,最重要的因素便是調控的決心。
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