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筆者在香港的報紙上看到了一篇文章，作者的基本觀點是：在歐債危機日益惡化的形勢下，歐洲以及其他地區和國家的央行可能會大量印刷鈔票應對，由此會形成熱錢新一輪的泛濫。由于現時實體經濟仍在繼續惡化，新的熱錢會大量流入虛擬經濟體并將繼續推高諸如房地產等不動產的價格。作者因此建議投資者現在應該繼續買進房產。筆者基本贊同該文對經濟形勢的分析，但是不敢茍同其投資結論。
房價的確是一種貨幣現象。與人們通常所理解的不同，筆者認為房價是一種綜合的貨幣現象，而不僅僅是由單一貨幣發行量所決定的。習慣上人們會認為隨著央行印刷鈔票數量的大幅增加，房價就應該上升。但是實際情況又如何呢？
我們看到，過去二十年里日本中央銀行印刷了無數的鈔票并投入到經濟中，但是日本的房價卻一直保持著下滑的態勢，而且仍在續創新低！2008年危機爆發至今，美聯儲力推兩輪量化寬松，結果是人們看到美國的房價還在下滑。為什么會出現這種央行大量印發鈔票，而房價卻始終不給力的現象呢？筆者認為：房價除了受貨幣發行量的影響以外，還會受到一個重要因素的影響，那就是貨幣流通速度，換言之，在一個正常經濟體里，房價由該經濟體內的流通貨幣總量（亦即貨幣發行量乘以貨幣流通速度）來決定，而不是單一地由貨幣發行量決定的。當經濟體內的貨幣發行量大幅度上升而且貨幣流通速度保持高位時，資產價格會大幅度快速地上升，過去三年里中國房價的飆升就是很好的例證；一旦貨幣流通因為各種原因失速時，很多資產尤其是不動產的價格將會出現大幅度的下滑，1997年和2008年香港的房價就是明顯的例子。
日本泡沫經濟破裂后，盡管日本央行毫不懈怠地實施量化寬松政策，但是各種問題的長期并存造成了其經濟持續下滑的態勢，并致使其貨幣的流通速度始終難以高企，從而在很大程度上制約了其房價的恢復。美國次貸危機爆發后，伯南克辛勤操縱的量化寬松，實質上就是試圖通過大發貨幣以彌補去杠桿化所導致的貨幣流通速度的下降，無奈人算不如天算，大量美鈔沒能擋住美國經濟中去杠桿化的大趨勢，折騰了三年之后，美國的房價至今仍然處于半死不活的狀態。頗具諷刺意味的是，濫發的鈔票里有相當一部分流入到新興市場經濟體去興風作浪，并炒高了后者各種資產的價格，例如香港房價在過去三年里已經被炒到了超過1997年的天價水平。
回到開頭提到的那篇文章，假如歐債危機最終失控并且爆發，屆時人們將會看到殺傷力遠遠超過2008年次貸危機的新一輪海嘯，全球金融市場的流動性將降至冰點！為了便于理解，筆者建議讀者做個簡單的心算：假設現在的貨幣發行量乘以貨幣流通速度等于n，一旦歐債危機爆發，貨幣流通速度將迅速逼近于零，央行必須在短期內印刷出多少鈔票才有可能填補由于貨幣流通速度突然消失所留下的缺口，從而維持目前的n不至于大幅度下滑呢？如果我們回憶一下2008年的次貸危機，應該不難想象出：屆時即使各家央行的印鈔機一齊夜以繼日地加班，也將難以彌補突然消失的流動性，房價大跌將會成為必然的結果！
而且，央行未來印刷鈔票的刺激效應也將大不如從前，一個重要的原因在于：2008年西方次貸危機爆發時，新興市場經濟體的總體負債水平仍較為健康，但在過去三年里令人不安的是，新興市場經濟體國家的通貨膨脹水平被大幅度推升的過程中，相關國家在政府、企業和個人層面上的負債水平也創出新高！筆者在各種場合演講時將此現象稱之為：中國老太太已經追上了美國老太太！意思是在過去的幾年里，中國老太太出于強烈的通貨膨脹預期改變了其傳統的儲蓄買房的習慣，轉而通過負債的途徑迅速地搬進了新房，從而追上了同樣是借錢買房的美國老太太！只是美國老太太已經開始節衣縮食還債了，而中國老太太則開始砸售樓處了！
筆者建議那篇港報文章的結論不妨修改為：一旦歐債危機失控并爆發，房價將會經歷一個大跌的過程，而且何時能夠重新回到今天的水平將是一個遙遠的未知數，因此，在目前全球經濟走勢日趨詭異、金融市場波動異常劇烈的形勢下，投資者還是謹慎為宜。巧合的是另外一條新聞：某人幾年前投資的商鋪逆市下跌，該人為了改變負資產的狀況，拼命開出租車還債，結果累死在出租車里！該人的悲劇其實與歐債危機本質上一樣：過度負債，一旦資金來源出現斷流，悲劇必將發生。筆者謹借此文衷心地祝愿那些中、美老太太們在未來的歐債風浪中能夠穩坐釣魚臺！
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