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　　近期，國內(nèi)部分城市個別樓盤房價出現(xiàn)突發(fā)性下挫，引起國內(nèi)外媒體的極大關(guān)注。在筆者看來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，嘗試“試盤”降價自救，可能是引發(fā)這一現(xiàn)象的重要原因之一。這預(yù)示了當前國內(nèi)房價下調(diào)的“拐點”已經(jīng)來臨。
　　當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈很緊張，主要是因為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金壓力正在不斷上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月份固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源約為6.8萬億元，其中來自國內(nèi)貸款比重約占15%（同比增長1%），企業(yè)自籌資金占比約為41%（同比增長30.8%），其他資金（包括定金及預(yù)收款和個人按揭貸款）占比約為42%（同比增長18.8%）。
　　這表明，受當前房地產(chǎn)調(diào)控及貨幣緊縮的雙重影響，作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要資金來源之一的銀行信貸增長及占比已大幅收縮。考慮到定金及預(yù)收款和個人按揭貸款等其他資金來源極其不穩(wěn)定，目前企業(yè)自籌資金已上升為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源。當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源結(jié)構(gòu)也顯示，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力將有增無減。
　　問題是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)狀況并不樂觀。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負債率為63%，其中15家公司的負債高于80%，高資產(chǎn)負債率特征尤為明顯。同時，除了少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流告負。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨總量繼續(xù)增長，預(yù)計目前存貨量已超過1萬億。這些數(shù)據(jù)都說明，日趨惡化的財務(wù)狀況在一定程度上阻礙了未來房地產(chǎn)開發(fā)商拓展融資渠道的潛在可能性。
　　事實上，資本市場的再融資大門對這些A股房地產(chǎn)上市公司早已關(guān)閉，因為有關(guān)部門出臺了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”等政策措施。另外，受嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮的突出影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)很難從銀行那里獲得大量貸款，這從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸占比日趨萎縮中可見一斑。在此背景下，更多房地產(chǎn)開發(fā)商只好轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
　　信托融資成了眼下房地產(chǎn)開發(fā)商的一根救命稻草。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2011年第3季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達3216.6億元，已超過去年全年2864億元的發(fā)行總量，目前房地產(chǎn)信托已達到約6797.7億元，占資金信托總規(guī)模的17.24%。但是，銀監(jiān)會的“窗口指導(dǎo)”等信號暗示了目前政策已逐步收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行也開始受到限制。此外，今年以來房地產(chǎn)市場銷售疲軟和房價下行壓力增大等情況，也促使信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更加謹慎，加上還存在著即將到期兌付的房地產(chǎn)信托壓力。這些因素都表明，信托融資渠道未來也有可能對房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)閉其大門。
　　當面向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的一扇扇大門似已關(guān)閉時，特別是在目前嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變、銷售不暢的情況下，除了少數(shù)龍頭企業(yè)還握有充足現(xiàn)金外，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都已“彈盡糧絕”。
　　因此，要想避免破產(chǎn)或求得生存，有效緩解當前的資金緊張危局，通過降價銷售來回籠資金，可能是當前房地產(chǎn)開發(fā)商尋求自救的次優(yōu)選擇。當年關(guān)日益臨近，特別是當房地產(chǎn)開發(fā)商短期內(nèi)難以解決其資金緊張困局時，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商被迫選擇降價銷售現(xiàn)象變得相當普遍時，或?qū)⒂|動國內(nèi)房價下跌的“拐點”如期到來。從這個角度分析，當前房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的資金緊張局面，有望成為觸發(fā)當前房價下跌“拐點”形成的一根導(dǎo)火索。
　　現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商還在博弈政府可能會再次出手救它們，這是其力挺高房價的主要心理支撐，但現(xiàn)實的情況是近來高層多次強調(diào)當前房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不會有“絲毫動搖”，這也就意味著開發(fā)商唯有靠降價銷售才能緩解其資金緊張的困局。實際上也表明，中國房價下跌的“拐點”已經(jīng)形成。