房地產(chǎn)關(guān)乎民生，更是當(dāng)下中國(guó)老百姓最為關(guān)心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。最近中國(guó)發(fā)展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC》，新書甫一面市，很快便成為暢銷書，網(wǎng)上一片熱評(píng)，一些網(wǎng)友甚至稱其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”。應(yīng)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的要求，日前陳淮從一個(gè)學(xué)者的角度談了他對(duì)有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的幾個(gè)核心問(wèn)題的看法：房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？開發(fā)商利潤(rùn)減少是否可以達(dá)到降價(jià)的目的？房子蓋得多房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下降？稅收對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控到底有多大作用？
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開發(fā)商利潤(rùn)少了房?jī)r(jià)也不會(huì)降 |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多人相信，房子之所以貴，房?jī)r(jià)之所以高，基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。因此，很多人把房?jī)r(jià)下降的希望寄托于對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)的抑制政策上。您認(rèn)為，減少開發(fā)商的利潤(rùn)是否可以達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的？
陳淮：開發(fā)商有沒(méi)有“暴利”？確實(shí)有。但是，暴利未必有降價(jià)空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建筑材料、人工、管理費(fèi)用等。房子蓋好后，開發(fā)商以每平方米11000元的價(jià)格銷售。也就是說(shuō)，在這個(gè)例子中開發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個(gè)房子的降價(jià)空間最多只有1000元。秘密在于，蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的。在這個(gè)例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來(lái)自銀行貸款，5000元來(lái)自從購(gòu)房人的預(yù)售款。事實(shí)上，很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng)常“玩”的是“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的游戲。這個(gè)項(xiàng)目一期的預(yù)售款可能會(huì)被用來(lái)蓋上一個(gè)項(xiàng)目的四期，以此進(jìn)一步提高資金的利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)速度。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，利潤(rùn)率有成本利潤(rùn)率和資金利潤(rùn)率之分。暴利來(lái)自資金利潤(rùn)率，而降價(jià)空間只取決于成本利潤(rùn)率。按照我們的上述假定，開發(fā)商的利潤(rùn)率達(dá)到了50%，而降價(jià)空間最多只有10%。所以說(shuō)，有暴利未必有降價(jià)空間。
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房地產(chǎn)輝煌期仍將持續(xù)20至30年 |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：近一段時(shí)間以來(lái)，各地紛紛出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷的活動(dòng)，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二、三線城市，于是人們都在議論中國(guó)樓市的“拐點(diǎn)”就要來(lái)了，您怎樣看這個(gè)問(wèn)題？
陳淮：房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降，或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)程中必定會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場(chǎng)存在，這個(gè)現(xiàn)象就永遠(yuǎn)不會(huì)完結(jié)。但這里格外強(qiáng)調(diào)的是，在價(jià)格曲線上，由升轉(zhuǎn)降、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點(diǎn)，不叫“拐點(diǎn)”，而叫做“極值點(diǎn)”，或者叫“頂點(diǎn)”。
什么叫“拐點(diǎn)”呢？在高等數(shù)學(xué)上，拐點(diǎn)是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c(diǎn)。在拐點(diǎn)兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。
實(shí)際上，就嚴(yán)格的“拐點(diǎn)”意義說(shuō)，不管房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)過(guò)下降，我國(guó)房?jī)r(jià)變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)很多次“拐點(diǎn)”了。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點(diǎn)，也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點(diǎn)，還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點(diǎn)。
從房?jī)r(jià)變動(dòng)意義上說(shuō)，政策確實(shí)可以制造出速率變化的“拐點(diǎn)”以至方向變化的“極值點(diǎn)”，但這些“拐點(diǎn)”或者“極值點(diǎn)”的意義只是調(diào)整房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度和頻率，并不能根本改變由市場(chǎng)規(guī)律、供求關(guān)系、中國(guó)國(guó)情決定的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會(huì)持續(xù)20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)識(shí)，其實(shí)是過(guò)分夸大了人的主觀意志對(duì)客觀規(guī)律的影響作用，實(shí)際上是不可能取得預(yù)期效果的。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價(jià)，這讓人感到很疑惑，按說(shuō)供給越多價(jià)格應(yīng)該越低才對(duì)，請(qǐng)您給我們解釋一下。
陳淮：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下價(jià)格變動(dòng)的基本規(guī)律是，供給增加，價(jià)格就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價(jià)格不一樣。很多人認(rèn)為，中國(guó)一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，主要原因是兩部分人太壞。一個(gè)是地方政府，他們以地生財(cái)，大搞“土地財(cái)政”；另一部分是開發(fā)商，他們謀取暴利，哄抬房?jī)r(jià)。
在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上這兩個(gè)因素確實(shí)明顯存在。扣除這兩個(gè)因素，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲？
我們假定，以后給老百姓建房，土地不要錢；開發(fā)商也不謀取利潤(rùn)。房?jī)r(jià)中扣除了土地成本、開發(fā)商利潤(rùn)后還剩下什么了？建房子本身的成本，行業(yè)術(shù)語(yǔ)叫“建安成本”。
假定，我們?cè)诒本┦械亩h(huán)路以內(nèi)建這樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價(jià)賣。接著的問(wèn)題是，二環(huán)路以內(nèi)建滿了、賣完了，還有人要搬到北京，怎么辦？咱們是不是得在三環(huán)路的地方建？在三環(huán)路建設(shè)同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。
問(wèn)題就出在下一步。如果北京三環(huán)路的房子單價(jià)也是2000元，那可能會(huì)有一戶居民和二環(huán)路的某戶居民商量?jī)杉一Q，一模一樣的房子，我每平方米補(bǔ)貼你1000元。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環(huán)路以內(nèi)的房?jī)r(jià)就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路，北京二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)就會(huì)漲到每平方米30000元！也就是說(shuō)，即使沒(méi)有地價(jià)上漲、開發(fā)商利潤(rùn)，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也必漲無(wú)疑。這就是“房子蓋得越多越漲價(jià)”的道理。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：近年來(lái)在房地產(chǎn)調(diào)控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認(rèn)為這個(gè)領(lǐng)域的一切問(wèn)題都可以通過(guò)征稅來(lái)解決。他們建議，不僅要對(duì)價(jià)格暴漲的房子征收土地增值稅，對(duì)短期持有的投機(jī)性需求征收營(yíng)業(yè)稅，甚至有人提出，對(duì)擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認(rèn)為，稅收能否成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過(guò)于天真了。這種動(dòng)輒“以稅治市”的想法，從根子上說(shuō)，是一種指望一個(gè)無(wú)所不能的政府取代市場(chǎng)的想法。其不僅夸大了政府的作用，而且也過(guò)度夸大了稅收的調(diào)節(jié)、調(diào)控職能。
稅收對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)有重要作用，但不能越過(guò)一個(gè)合理邊界去征稅。俗話說(shuō)，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯(cuò)了、吃多了還會(huì)有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里，在一定范圍內(nèi)，政府可以更好地提供公共產(chǎn)品，救助、保障低端群體。但政府并非是一個(gè)高效率的資源配置者，離開市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)化和效率是無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)的；而且過(guò)度依靠行政權(quán)力配置資源，一定會(huì)導(dǎo)致尋租腐敗。房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因?yàn)槌钟谐杀镜纳仙赡軙?huì)把閑置的房子推向市場(chǎng)。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準(zhǔn)備買大房子的人顧及未來(lái)長(zhǎng)期納稅的負(fù)擔(dān)而改為選擇較小的房子，由此而來(lái)，市場(chǎng)需求會(huì)相對(duì)縮小。供求關(guān)系的這種變化，當(dāng)然會(huì)反映到房?jī)r(jià)中。但即使如此，我們也仍要明確無(wú)誤地強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅不是用來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的稅種。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收資產(chǎn)稅，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度建設(shè)。一旦開征，將來(lái)不論房?jī)r(jià)的高低漲落，這項(xiàng)稅都將存在下去。
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樓市調(diào)控沒(méi)打算讓所有開發(fā)商都活下去 |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：隨著各地房?jī)r(jià)或明或暗的下降，近來(lái)，在多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主打砸售樓處，要求退還差價(jià)的現(xiàn)象。從一個(gè)學(xué)者的角度，您認(rèn)為，應(yīng)如何看待這一問(wèn)題？
陳淮：從北京、上海發(fā)端，“樓盤降價(jià)—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購(gòu)”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)更迭變化的開始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過(guò)度的購(gòu)房需求，推動(dòng)樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。
樓市調(diào)控沒(méi)打算讓所有開發(fā)商都活下去。沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠只靠不斷漲價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來(lái)需要做好準(zhǔn)備，迎接政策和現(xiàn)實(shí)的兩大考驗(yàn)。其中，政策的考驗(yàn)包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整，以及宏觀經(jīng)濟(jì)反通脹的大環(huán)境；現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)則是購(gòu)房者對(duì)商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗(yàn)下，勢(shì)必會(huì)有一些開發(fā)商“掉隊(duì)”。
沒(méi)有病弱個(gè)體的不斷淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀(jì)名噪一時(shí)的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國(guó)登上世界家電大國(guó)的“寶座”。同樣的，房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)有這樣一個(gè)輪回和蛻變的過(guò)程。
