住房是否是商品？保障房是否是公共住房？這個關于住房屬性的二元追問，其重要性正如真理標準大討論對改革開放、思想解放的意義一樣，事關二次房改的方向以及新住房體制構建目標的科學性。
一次房改期間，批評公房低租金行政化分配的舊住房體制從而頌揚住房市場化改革的一個最常見話語往往從“還住房是商品的本來面目”或“承認住房是商品”開始，因而，此后住房似乎披上了完全商品化的外衣，這從很大程度上導致“一次房改”后整個住房體制長期陷入“商保失調”的另一個極端狀態，進一步造成房困問題難破解并影響宏觀經濟平穩較快發展。時至今日，特別是在近期舉辦的“首屆中國保障性住房發展高峰論壇”后，官產學研各界已普遍開始按商品房、保障房的“兩板塊結構”來理解整個住房物品體系(簡稱住房體系)的“雙軌式”發展機制，這等于沖破了“住房是商品”的偏誤性的思想束縛，從而為繼續深化房改、建立“商保協調”的新住房體制革新了理念。
然而，僅停留在“住房是商品”具有偏誤的理論認識層面，對于科學指導整個新住房體制構建并牢牢把握改革方向尚顯不足。理由是：其一，相關的經濟學科對商品內涵和根本屬性的表述上存在差異，因而理論界和實務界仍需對此加以明晰并取得共識，以透徹地領悟“住房是商品”具有偏誤性以及“住房不是商品”同樣具有偏誤性的深層原因；其二，即使推進到住房“兩板塊結構”層面從而獲得對住房物品屬性的整體把握，當前公眾仍普遍存在著“保障房是公共產品”或“保障房是公共住房”的偏誤認識。因而，需從學理上全面深入地考察住房結構及其屬性，為分類推進住房體制改革徹底地掃清思想障礙。
什么是商品？具備什么樣條件的物品可稱為商品？西方經濟學和政治經濟學對此的理解上是存在差別的。經典的政治經濟學理論將商品界定為“用來交換的勞動產品”或“為交換而生產的勞動產品”，以與那些“供自己消費”或“雖為他人生產但不經過交換的”的勞動產品區分開來，顯然，這里的交換是有特定含義的，即以市場為媒介、以獲取利潤為首要目標和根本目標的自由交換。西方經濟學理論則根據物品在消費過程中具有“排他性”和“競爭性”元素的不同組合來劃分物品類別，相應地，只有同時具備消費上的競爭性和排他性的物品才是商品或私有性商品，完全不具備競爭性和排他性的物品則屬于公共品，部分地具有消費上的競爭性和排他性的物品則被稱為混合品。由于在整個住房體系中，供給中高收入群體的住房可以經由市場機制自由交換且具備消費上的競爭性和排他性，因而該類住房是完全的私有性商品房；而供給中低收入群體的保障房并不同時具備消費上的競爭性和排他性，也不能以市場為媒介、以獲取利潤為首要目標和根本目標而自由交換，故不能稱為商品房。
正如前面所闡述的，國內的住房體系由商品房和保障房兩大板塊構成，商品房是商品這是無可置疑的，那么是否可斷言保障房是公共品？深究下去可見，同樣不能簡單地將保障房認定為公共品，而仍需沿用“分類認識”的方法論逐一剖明保障房旗下各“住房成員”的物品屬性，在此基礎上獲得對保障房這一板塊整體屬性的科學把握。
認清公租房、經適房等各成員的物品屬性，是科學把握與描述保障房板塊整體屬性的基礎。作為住房體系的一大板塊，保障房本身又包括幾個小板塊：公共租賃房(簡稱公租房)、經適房和限價房等。在其體系內，公租房(或政策性租賃房)因不能通過商業性市場自由交易且不同時具有消費上的排他性和競爭性，所以不屬于商品，故可歸屬為公共住房(publichousing)；至于經適房和限價房，一方面因對其上市交易有一定的限制(如五年后上市交易，收益比例分配也有一些規定)而具有公共品的特征，另一方面，兩者又都具有一定的商業性特征，故可統稱其為“混合物品”。再推展下去，限價房因在消費的排他性和競爭性特征方面均比較強烈又被稱為“限價普通商品住房”，更準確地說其又可歸屬到“準私有性商品”序列，經適房則可歸屬到“準公共品”序列。可見，正如不能簡單籠統地探討住房是否商品一樣，也不能簡單籠統地斷言保障房是否是公共品，而需要對其框架內的“成員”分類予以具體研判，反之，同樣在方法論上犯錯誤而難得結論。多年以來，正是由于對住房屬性以及保障房屬性的理解出現偏差，直接導致住房制度改革方向產生或左或右的偏導，進而引發住房調控政策在諸多層面的效果不盡如人意，并由此飽受公眾的質疑。
科學把握與描述保障房板塊的整體屬性，還需運用經濟學、政治學和社會學基本原理透徹理解保障房與公共住房、準公共住房的關系，領會三個學科對相似內容有差異的表述方式。保障房是中國式術語，其稱謂的產生有特定的學科背景和國別習慣，與其相對應的國外稱謂有新加坡的公共組屋、日本的公營住房和公團住房、英國的市(郡)議會住房和合作住房、美國和瑞典的公共住房等，從保障社會成員最基本的居住權和生存條件來看，這類住房有利于促進居住公平、縮小居住條件差距并維護社會穩定，因而社會學理論稱其為保障房，而從這類住房應由公共部門或政府部門主導運營以破解房困的視角來看，政治學理論稱其為“公共住房”，但嚴格地講，正如前面對國內保障房旗下的公租房、經適房和限價房屬性的分析，這類住房整體上的使用屬性不同于博物館、廣場等公共建筑，即幾乎不具備純公共性而往往具有消費上的排他性和非競爭性，經典的經濟學理論往往稱其為“準公共住房”(馬先標，2009)。可見，國內的保障房與國外的公共住房并不完全對等，在內涵和外延上稱之為“準公共住房”更為貼切。
在上述關于分類解讀保障房旗下成員的屬性以及分學科明晰保障房、公共住房、準公共住房之間關系的復合式認知模式下，保障房是否是公共品的問題及對其屬性的科學描述就有了清晰完整的答案：即我國的保障房基本可稱為準公共住房，而不能說國內的保障房是公共住房或具有公共性。
需要指出，在前一次房改的特定氛圍下“住房”所指對象往往為“商品房”，因而一些政策文件出現“住房是商品”是可以理解的，在當前新住房體制構建過程中，我們不能脫離具體的歷史情境一味地對此給予“事后諸葛亮”式的指責。
概覽已經走過的房改之路，一次房改及其后較長一段時期，由于未從“住房兩板塊”結構和“保障房多板塊”結構出發分類追問住房屬性、保障房屬性，導致改革出現誤區和理解偏差：如僅將住房視為商品，從而認為住房體制改革只是經濟體制改革的一部分而未將其與社會保障體制改革協同推進；近來，又有僅將保障房視為公共住房從而完全將其納入到社會保障體制改革框架中的趨向，忽略其中的限價房、經適房改革與經濟體制層面改革的對接，這都致使體制改革出現錯位和縫隙，不斷衍生或惡化種種形式的“商保失調”效應。而住房二元屬性的科學追問無疑為繼續深化房改并消弭這些負效應提供了總的指導原則：即按“住房兩板塊”和“保障房多板塊”結構分類構建保障房體制和商品房體制，并與社會主義市場經濟體制和社會保障體制改革無縫隙對接。
其一，應充分認識到商品房體制的直接功能在于促進商業性住房產業健康發展，間接功能在于促進宏觀經濟平穩較快發展；分項功能反映在商品房體制改革取向上，應形成適應商業性住房產業化的商品房體制改革直接目標和適應社會主義市場經濟體制的商品房體制改革間接目標，兩者構成商品房新體制改革目標。
其二，應充分認識到保障房體制的直接功能主要在于促進房困破解，其間接功能在于有利于居住公平，保證社會穩定、政治安定。分項功能反映在保障房體制改革取向上，應形成適應房困破解的保障房體制改革直接目標和適應社會保障體制或政府公共服務體制的保障房體制改革間接目標，兩者構成保障房新體制改革目標。
其三，就“保障房板塊”而言，公租房、經適房和限價房等性質差異較大，故而其融投資、土地規劃等建設中的制度安排應有所區分。而在商品房體制改革中，普通商品房和高級、奢華的商品房其體制改革的細部特征也應有所差別。
在此基礎上，統籌“兩房”改革目標，建立適應社會主義市場經濟體制和社會保障體制的“兩房協調”的新住房體制。
