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作為一種行為方式假定，經濟理性意味著行為人對其所處環境的各種狀態及不同狀態都具有完全信息，并且在既定條件下每個行為人都具有選擇使自身獲得最大效用或利潤的意愿和能力。然而，在現實生活中，受到個體認知局限性的影響，經濟理性是非常罕見的情況，而有限理性現象在現實經濟生活中則比比皆是。
心理學認為，個人在作經濟決策時會在心里對各類活動記賬、歸類并作出評價，如同現實中的商業和金融交易的賬本一樣。但在現實生活中，人的自身因素和外部環境條件的變化會共同影響人相對理性的決策。我們常說“從眾心理”，描述的就是某個體受到群體誘惑或壓力下在判斷和決策方面做出的與大多數人趨于一致的行為。
在我國房地產市場起步及發展的過程中，有限理性表現尤為突出，加劇了市場的投機，致使房價出現大幅波動。盡管2003年以來，我國房價出現單邊連續大幅上漲態勢；但不能否認我國曾出現海南房價大幅下跌的歷史。
在我國的房地產市場中，購房群體的從眾心理和“羊群效應”特征非常明顯，房價快速上漲帶來的財富效應，使購房群體產生了不符合經濟實情的預期。這大致包括恐慌購買、投資與投機欲望膨脹、后悔不早購買等心理狀況。在房價大幅上漲的階段，存在置業需求的人們擔心未來一段時間房價漲幅擴大，促使購買行為前移。生活中常見部分青年人榨干父母一輩子的積蓄來籌集首付款。在財富效應的巨大示范作用下，有實力購房群體把投資房產作為實現財富增值的捷徑。雖然房價已處在相對高位，但相信未來房價仍將繼續大幅上揚。這部分人群的購房需求加劇了市場的投機，是我國房價屢創新高的重要原因。在房價上漲勢頭看不到轉向可能的情況下，當期購買顯然是相對明智的決策。有部分人群在房價快速上漲的時候看淡，但他們所期待的樓市拐點卻遲遲不能到來，因此就很后悔當初的猶豫不決，遂義無反顧地加入購房人的大潮。而這部分人的“踏空”經歷，往往對他們周圍潛在的購買人群有特別的影響，由此會進一步營造房價將繼續上漲的預期。以筆者之見，全民房價上漲預期正是在上述三種心理的支配下不斷得到強化，不能不說是房價單邊上漲能支撐長達8年之久的重要原因。
相對購買群體而言，房地產開發商則相對理性。出于盈利最大化的追求，房地產開發商樂于看到購買群體有限理性的形成，樂于見到由“羊群效應”帶動的瘋狂搶購行為，因為這對于其實現自身盈利目標最大化具有非常現實的意義。在樓價上漲過程中，土地價格一再被刷新，“地王”易主的間隔越來越短，本身就向市場傳遞了房地產開發商非常看好未來房價的預期，自會帶動在售樓盤價格大幅上漲。
受自身理性和群體無理性的支配，商業銀行在房價上漲和下跌的過程中，起著一定的推波助瀾作用。通常，在房地產市場發展初期，商業銀行基于對房地產市場發展的良好預期，大力開拓房地產貸款業務，降低首付比，放寬貸款標準，推動房地產市場快速發展。若房地產市場出現調整或拐點跡象時，商業銀行為防范房地產貸款風險，則會提高貸款標準，審慎發放房地產貸款，開發商和投資者將無法及時獲得融資，資金鏈條出現斷裂，被迫降低出售價格回籠資金，而購房者出現觀望情緒，房地產價格快速下跌，商業銀行房地產貸款抵押價值下降，貸款風險顯現。在此背景下，商業銀行又將進一步提高房地產貸款審貸條件，對房地產的抵押價值重新評估，又進一步造成信貸萎縮，加劇房地產市場行情下滑。
“囚徒困境”的研究表明，個人理性決策的相互作用，可能導致群體無理性的后果。在一系列經濟學的演化博弈模型中，個別決策沒有最優決策的理性，個體理性與群體理性之間的矛盾直接影響了經濟活動中行為人的現實理性程度。可見，有限理性是房地產市場波動的根源，房價大起大落也是群體無理性的集中反映。
經過一年半來的“史上最嚴厲”調控，當下，各地樓價終于開始漸漸松動，有的新樓毅然降價開盤，市場預期會怎么樣，此時變得舉足輕重。考慮到“羊群效應”下的行為一致性預期是房價大起大落的主要推動力，房地產調控政策必須能夠對市場的心理預期產生重要影響，筆者因此認為，現在尤其要關注樓市的心理預期變化。面對新的情況，心理預期既客觀存在又難以捉摸，正所謂好的出發點未必會帶來好的結果，如何悉心管理和調節公眾的市場心理預期，阻止加劇房地產市場波動，對下一步房地產調控政策的走向、力度、節奏，都提出了新的、更高的要求，這無疑考驗和挑戰著決策者的智慧。
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