|
毫無疑問，目前，房地產市場調控和保障性住房建設已經進入關鍵時期。一方面如脫韁野馬般猛漲的房價開始出現合理回落趨勢；另一方面，由于限購政策的限制，許多城市的房地產市場進入了交易的冰河期。如何采取更加精確的調控措施，進一步鞏固調控成果，是當下各級政府部門亟需破解的一大難題。
綜觀過往采取的調控措施，基本上都是在戶籍限購上做文章。應該說，如脫韁野馬的房價已經得到初步有效控制，這些措施功不可沒。但要想最終根治樓市沉疴，讓樓市向健康、合理的方向發展，則需要各級政府把握機會，適度調整策略，對樓市進行更加科學和精確的調控。
首先，盡快進行一次全國性的住房普查。很難想象，對于房地產這樣關系到國計民生的領域，宏觀調控多年，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過。與之相反，全國性宏觀調控措施已經出臺了不計其數的版本。“沒有調查就沒有發言權”這樣的真理，在房地產領域失效的后果，就是“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”式的危險。宏觀調控在尷尬中走向尷尬，也是再正常不過的結果。
第二，加大保障性住房建設投入，這一點無論政府、開發商還是民間大眾，都已達成共識，無需展開贅述。值得強調的是，必須吸取過去經濟適用房的教訓。對于兩限房和公共租賃房，不符合條件的保障性住房申請者，必須加以嚴格甄別，一旦發現作假騙取者，應該通過司法手段加以嚴懲，而不僅僅是曝光和收回了事。
違法成本極低而收益極大，從而變相鼓勵了大家作假。這是過去經濟適用房出現種種弊端的根源所在。不對騙房者加以嚴懲，可以想象，在兩限房和公租房社區內，很快就會出現寶馬奔馳橫行，中介四處攬房源出租的亂象。
第三，對于買房人，無需限購，而應限炒。對于已有2套住房的家庭，從現在起，5年內不得出售任何住房；該家庭在購買第三套住房時，銀行不給予按揭貸款支持，需要全款支付；對已經有3套甚至3套以上的家庭，在購買新的住房時，銀行也不給予按揭貸款支持，并且該家庭5年內不得出售任何住房。只要如此，龐大的買房大軍中，誰是真正的買房自住者，誰是真正的炒家，立竿見影。我們知道炒房者的兩個基本特征：一是善于利用銀行貸款杠桿，一是快進快出。沒有炒家敢把房子壓在在自己手上超過5年或者更長，尤其是在當前中國政府已經旗幟鮮明地要根治房地產市場的沉疴之時。
不少專家學者用所謂“剛需”理論來證明市場供不應求是房價飛漲的原因。實際上，真正的剛需，除了滿足經濟學上“有需求”和“有支付能力”兩個條件之外，還要滿足一個最基本的條件，那就是把房子當做使用功能為居住的商品，而不是金融投資品。拋卻住房的基本商品屬性，卻去大談什么住房的剛需，對公眾進行不負責任甚至是別有用心的誤導，這就是很多所謂的專家學者被百姓怒斥為“磚家”、“叫獸”的原因所在。
第四，為了體現房地產的民生功能，對首套房按揭首付，可降至10%，甚至可以由政府貼息。對于真正需要買第一套房，并且是用來自住的人，銀行可以考慮按揭首付比例降低到10%，政府也可以考慮為他們提供信用擔保和補貼部分利息。從市場供求關系角度講，限炒能夠將炒房者趕出市場；降低家庭首套房按揭貸款，政府貼息的措施又能降低真正需求者的入門門檻，使得商品住宅市場更加理性和凸顯重視民生。
首付降至10%的首套房銀行貸款風險，要比炒樓者從銀行貸款的風險小得多。道理很簡單，這些人是真正用自己的血汗錢來買房和還銀行貸款，但凡還有一點點努力的可能，他們是不會放棄自己辛苦打拼積攢多年才買來的惟一一套房子的。
第五，鼓勵投資非住宅型房地產。比如商鋪、寫字樓、工業廠房等。要想根治當前樓市問題，必須面對投資者手中的資金投向的問題。對于投資者，不僅要限炒住宅，還需要政府出臺政策引導他們將資金投向能夠產生實質財富的領域。住宅商品屬于消耗性商品，其產生的社會財富與價值主要體現在交易與出租環節，而過多的交易與出租不但不產生新的實質財富，反而抬高了大眾的使用成本；而商鋪、寫字樓、工業廠房等，同樣是不動產，但因為使用功能是經營或者生產，可以給社會提供更多的就業崗位，還可以在使用過程中貢獻更多的GDP，以及為政府帶來更多的稅源。將投資者引導向這種可持續發展的投資領域去，則于國有利，于民有利。
因此，可以出臺相關政策，對投資商鋪、寫字樓、工業廠房的投資者，給予銀行貸款、稅收減免（因為商業類地產項目投資前幾年收益普遍不明顯）等支持。考慮到此類不動產大多具有體量大、不易分割的特點，可以考慮鼓勵推出商用不動產信托等金融產品形式，來降低投資者的投資門檻。而且此類投資的專業性更強，由專業機構代為投資理財，更容易幫助投資者控制投資風險，保障投資收益。當然，不管你情愿與不情愿，房地產炒作投機的暴利時代，終究是要過去了。
|
