10月21日至22日,在出席第八屆中國—東盟博覽會期間,國務院總理溫家寶在廣西南寧市進行了走訪,并主持召開座談會聽取當地意見和建議。溫總理指出,目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期,各級政府要進一步鞏固調控成果。 溫總理一直心系商品房價格和住房保障問題,要么公開承諾在任期內使房價能夠保持在一個合理的價位,要么公開表態相信房價會回到合理的價位。如今,溫總理又指出樓市調控處于關鍵時期,要進一步鞏固調控成果。盡管總理的表態不是直接影響房價的宏觀政策,但卻表明了最高決策層調控房價的決心,在筆者看來,這種表態在現階段有著特別的意義。 在市場層面,盡管房價上漲勢頭被遏制,但目前基本處于一種僵持狀態。據最新統計數據顯示,與8月相比,9月70個大中城市中,價格下降的城市有17個,持平的城市有29個。同時,北京、上海、廣州等一線城市連續三個月價格持平。對于這種僵持狀態,顯然,急需宏觀層面明確態度以改變市場判斷。 在政策層面,“國八條”今年初出臺之后,盡管偶爾有零星的政策出臺影響房價,但已經長時間沒有出臺有威懾力的政策。由于缺少新政策持續發力,樓市有了一定抗藥性——這也是一線城市房價連續三個月價格持平的原因之一。再加上很多地方政府的調控態度在搖擺,或暗地里放松調控,才導致很多城市房價陷入僵持狀態,下行態勢不太明顯。 溫總理之所以要求各級政府鞏固調控成果,筆者認為是看到了目前這種僵持狀態,擔心房價再度反彈,前功盡棄。總理做這種表態是有道理的,過去調控房價曾經數度取得了初步成效,但由于沒有鞏固調控成果,所以,調控最終變成了“空調”。 顯而易見,遏制房價過快上漲的這一調控目標已經實現,但僅實現這個目標是不夠的,必須讓房價回歸到合理水平并有效防止反彈,樓市調控才能算大功告成。因此,筆者理解總理所說的“鞏固調控成果”至少有三層含義:一是不讓房價反彈;二是不讓房價僵持;三是促使房價回歸合理價位。目前,這三個方面似乎都沒有完全做到。 比如,統計數據揭示,二三線城市成交量回升,也帶動房價出現上漲的苗頭。這說明二三線城市房價有反彈的跡象;一線城市連續三個月價格持平,就是一種僵持狀態;至于房價回歸合理價位,目前似乎還沒有一個城市實現。所以,不只公眾擔心調控變“空調”,總理也擔心僅有的一點調控成果,如果不鞏固的話,也有可能化為泡影。 筆者以為,要鞏固調控成果惟有房價下行。這是因為,房價目前處于僵持狀態,不會一直是這種狀態,房價不下行的話就有可能上行、反彈。原因很簡單,促進房價下行的動力似乎還不足,這不僅是因為像房產稅這樣的長效調控“武器”沒有全面推行,而且土地財政還沒有改革,地方政府不愿看到房價下行。 盡管開發商庫存量不斷增加,又面臨著融資難題,投資者面臨限購、房貸、利率等壓力,但要看到,供需雙方多數是在觀望,開發商沒有下決心降價銷售,投資者也沒有完全放棄自己想法。也就是說,市場預期還沒有徹底改變。而要改變市場預期,必須打破僵持局面,讓房價下行到一個合理水平,并在合理范圍內波動。所以,一切調控都要為房價下行而努力,而不是維持僵持局面。
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