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2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了“限購”、“約談”、“監察”等非常規手段讓“地方政府對房價上漲負責”，但市場的表現卻讓人大跌眼鏡。從全國總體看，房價僅僅在2010年4月份“國十條”房地產調控政策(被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策)后出現連續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的。即使是嚴格實行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現了大幅度的萎縮，但價格依然很堅挺。
經過幾輪市場與政策的博弈，市場已經看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩定住房價格”重要。既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經濟還沒有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產投資來“保增長”。因此，市場認為：政府對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴厲的房地產調控政策不會持續時間太長。這就是市場對2010年房地產調控的預期。房地產開發商不愿意降價銷售已經建好的房子，資金緊張的開發商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金周轉也不愿意降價銷售。
2010年以來的房地產調控政策及其市場反應基本上可以作證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺政策對房地產市場進行調控，核心是在2010年4月17日國務院出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號，俗稱為“新國十條”)�！皣畻l”被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降。根據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現明顯下降。深圳、上海和北京的價格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“國十條”出臺后二手房價格環比連續三個月出現下跌，跌幅為最近兩年來最大。但隨后二手房價又開始出現上漲，2010年8月份環比上漲0.1%，9月環比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。
盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不僅將按揭貸款的條件進一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買房的限制。但市場反應似乎很平淡�？梢�，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，然而卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的表現是增大下一輪調控的成本。經歷多輪調控之后，地產商已是博弈的老手，對于政府的調控政策死扛硬撐，博的就是政策的“動態不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。
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