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繼上周廣東惠州某房產項目降價引起關注后，地產界較有影響力的碧桂園近日也推出“成功認購即享受7.5折”的優惠，如此大幅降價讓市場大感意外。不過，從銀監會主席劉明康的表態來看，降價似乎又屬意料之中。劉明康要求，今年下半年深入推進平臺貸款風險防控，緊抓房地產貸款風險，對商業地產和二、三線城市房地產風險保持關注和警覺。
與去年的房產調控環境不同，當下的地產調控已幾乎招數用盡，且仍在不斷收緊之中，開發商遇到的壓力與困難遠超預期。在筆者看來，碧桂園等企業的降價舉措可能是地產市場變局的開始，只要調控政策不出現松動，預計在年底前，房價就將出現一波較明顯的調整。當然，真正的政策考驗在于，如果房價果真下跌之后，調控政策是否會出現松動，調控部門對此應該保持警惕。
以筆者近期對地產界的觀察情況看，房地產開發商資金壓力已迫近臨界點。有券商報告顯示，7月初，包括京滬廣深在內的11大重點城市房地產存貨總量同比上漲了約40%。融資難和存貨高峰來臨，正在雙重擠壓房地產開發商。目前開發商不僅無法從銀行拿到新增貸款，同時到期貸款歸還后也不再被銀行繼續授信；直接融資方面，資本市場上房地產企業的融資和IPO也已全面停止。此外，針對一些地產商通過信托形式融資的手段，不僅近期監管部門已開始關注，更重要的是市場融資成本非常高。目前大型企業的信托融資成本約在15%左右，而小型開發商則在18%左右，甚至高達20%以上。這同樣給開發商造成了巨大壓力。事實上國內房產開發項目資金匹配一般分為三個部分，一是開發商自有資金30%左右，二是商業銀行開發貸款30%左右，三是預售房款在30%左右。而國內房地產市場銷售陷入低迷已有半年之久，預售房款也幾乎被耗盡。由此導致的結果是，開發商的資金鏈條已幾乎枯竭，這就為市場出現變化奠定了基礎。
更為重要的是，之前很多開發商期望調控政策能夠有所松動。特別是前期，一些研究報告對宏觀經濟硬著陸提出了擔憂，而宏觀經濟運行增速與房產開發息息相關。由此，有研究觀點認為，有鑒于經濟硬著陸的風險加大，房產調控政策漸趨放松的概率在加大。而近日召開的政治局會議在分析下半年經濟形勢時，仍強調下半年要堅持不懈搞好房地產調控。加之近期上海等地進一步收緊限購政策執行力度，以及限購令向三、四線城市擴張等措施，讓開發商對政策松動的預判徹底落空。
有鑒于調控政策和外部資金形勢的明顯收緊，開發商逐步開始變相打折銷售已是必然趨勢。只是在初期或許打折力度較小，而措施較為隱蔽而已。但隨著類似于碧桂園、恒大等大企業打折現象集中出現，市場的松動已是無法避免。雖然我們很難預測房價的絕對調整幅度，但若僅從技術角度觀察，如果本輪調整是針對十年來房地產大牛市的修正，那么預期市場調整幅度將不能小覷。
當然，房地產市場對政策的敏感度也不能被忽視。一方面，未來房價出現調整符合調控政策導向和公眾利益，調控部門應該樂見其結果，但同時要堅守最重要的政策措施不放松。這些重要措施包括，限制房地產開發貸款、落實限購政策、房產稅在全國推進等。另一方面，對房地產市場的剛性需求也應給予保障。
從歷史調控經驗看，每輪房價調整“由跌轉漲”的主導因素都是剛性需求。基于落戶、結婚等購房需求不可能長期觀望，因此房價調整極有可能觸發這一部分需求的集中入市，繼而改變市場下跌的趨勢。所以，在嚴厲調控的同時，反而應針對首次購房行為給予政策鼓勵，而不是一刀切式取消首套購房者的優惠貸款政策。這樣的措施反而會讓剛性需求出現集中爆發的可能性，甚至可能讓調控政策功虧一簣。
更為重要的是，如果房價出現明顯調整，所謂經濟硬著陸的擔憂又會再度出現，屆時調控政策是否能夠繼續堅持，將會成為一個現實的考驗。當然，這是對調控政策部門大智慧的考驗，究竟是選擇對市場利益的再度妥協，還是選擇讓公共住房訴求的最大優化，這道題目的答案應該并不復雜。
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