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　　針對(duì)二三線城市的限購(gòu)令已箭在弦上，一觸即發(fā)。
　　此前，一線城市的限購(gòu)政策已取得成效。從限購(gòu)令執(zhí)行后的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征看，交易量萎縮較為明顯。翻看一下主要地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)快報(bào)就能發(fā)現(xiàn)，部分房企二三線城市的銷售量占比達(dá)到90%以上，而一線城市的銷售量則陷入極度“深寒”。
　　如果探究一下限購(gòu)政策下的市場(chǎng)特征形成原因，投資、投機(jī)類的購(gòu)買力退出市場(chǎng)以及改善類的住房消費(fèi)被限制，或是新建商品住宅市場(chǎng)成交量萎縮的主要原因。再有，一線城市房?jī)r(jià)仍維持高位，對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)買房還是遙不可及，即使有10%的實(shí)際降價(jià)也依然超出很多家庭所能承受的范圍。對(duì)于很多低收入人群來(lái)說(shuō)，商品住宅價(jià)格“穩(wěn)中有降”意義不大，他們注定只能依靠政府的保障性住房來(lái)解決住房問(wèn)題。刨除有能力支付高昂房?jī)r(jià)的投資類與改善類的購(gòu)買力，以及根本無(wú)力支付如此沉重房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)的廣大中低收入人群，剩下既符合限購(gòu)政策又有能力買房的家庭，是否能改變市場(chǎng)預(yù)期，還需要進(jìn)一步觀察。
　　客觀地說(shuō)，政府政策干預(yù)是短期內(nèi)即產(chǎn)生效果的最有效手段。但諸如限購(gòu)、限貸政策能否從根本上扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，或還要看其他諸多因素。首先，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持執(zhí)行。政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控干預(yù)并非是中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的做法，有些高度市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家對(duì)住房問(wèn)題也進(jìn)行必要干預(yù)。例如，韓國(guó)和日本就有“一戶一宅”的限購(gòu)法律。如果限購(gòu)政策能夠長(zhǎng)期得到堅(jiān)定執(zhí)行，可以想象的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡將會(huì)發(fā)生改變。房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是有可能實(shí)現(xiàn)的。其次，若要大規(guī)模將房?jī)r(jià)降至與普通民眾家庭收入相匹配的程度，或需有房產(chǎn)去投資化的政策予以配合。
　　中國(guó)社科院相關(guān)機(jī)構(gòu)曾在上海做過(guò)一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查，抽樣調(diào)查了部分新建住宅的“空關(guān)率”。所謂“空關(guān)率”是指已經(jīng)售出的住房無(wú)人居住與該樓盤總量之比。這項(xiàng)調(diào)查是以住戶的水表、電表、氣表是否轉(zhuǎn)動(dòng)為依據(jù)的。調(diào)查顯示，不少新建樓盤的空關(guān)率達(dá)到30%，有的甚至達(dá)80%。雖然，目前尚未有權(quán)威部門對(duì)我國(guó)主要城市的空關(guān)率進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)，但可以確信的是各大城市中投資性空置房屋應(yīng)不是一個(gè)小數(shù)目。如果能將這部分房源釋放出來(lái)，必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。在北歐國(guó)家，有地方政府規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)有房屋空置長(zhǎng)期無(wú)人居住，政府有權(quán)強(qiáng)制性按規(guī)定價(jià)格出租給需要住房的家庭，并且租期長(zhǎng)短由租戶的實(shí)際需要而定。
　　德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒。在德國(guó)，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%到1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。并對(duì)投資者的房租收入征收25%的所得稅。稅收大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤(rùn)空間，同時(shí)也抑制了德國(guó)人投資買房的需求。在這一政策下，從1977年至今，德國(guó)房?jī)r(jià)年均上漲僅為2%，大大低于其國(guó)民的收入增長(zhǎng)。
　　下半年二三線城市實(shí)施限購(gòu)政策，有望使這些城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，但著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在政策制定上或需通盤考慮、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。