以覆蓋城市中低收入家庭的需求測算，保障房存量供給缺口在5500萬-6200萬套之間，考慮到“十二五”期末中國城市化率將達51.5%，未來五年的新增增量缺口約計500萬套。以目前的建設目標與竣工速度核算，未來五年平均每年竣工保障房超過700萬套。在市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達30%，從而在較大比重上解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。
“十二五”期間保障房建設資金投入達4.8萬億元。3600萬套保障房在未來五年的資金需求分別為1.37萬億、1.08萬億、0.8萬億、0.79萬億、0.79萬億，五年累計需投入資金4.8萬億，超過金融危機期間4萬億的刺激計劃。其中，2011年和2012年為投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。
從2011年情況看，在建的1220萬套保障房，超過1萬億的投資完成額可對沖商品住宅30%的投資下滑。我們的壓力測試結果顯示：1.05萬億的保障房投資完成額如能完成，那么經濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。而30%的下滑幅度意味著五大一線城市投資全部消失，30個大中城市投資下滑超過60%。
在合理的測試假設下，即商品住宅投資同比增長10%、商業地產投資維持2010年增速，那么2011年的房地產投資同比增速仍可維持在30%左右，仍然是推動上游鋼材、水泥及下游家電、裝飾材料的重要力量。根據2011年保障房的開工與建設進度，我們認為保障房對沖商品住宅投資下滑及推動經濟增長的“投資紅利”效應將在三季度集中釋放。
2011年1000萬套、“十二五”3600萬套保障房將成為未來五年最大的福利保障，從而通過保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費需求。
具體而言，目前中國城鎮常住人口可分為本地農村人口、本地非農戶籍人口、外地農村戶籍人口和外地非農戶籍人口四類，占比分別為27%、49%、13%和10%。按照這種分類，由于本地非農戶籍即城市戶籍人口的部分家庭不具備商品房支付能力或者無力進行住房改善，在這種情況下，如果這部分家庭能夠順利進入經濟適用房或公租房的保障范圍，那么就會在很大程度上降低為購買商品房而進行的儲蓄，從而提高家庭的消費率。外地農村戶籍人口主要為農民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價的城中村住宅中，由于基本被隔離在城市生活的范圍之外，這部分人群的消費能力十分有限，因此，只有解決這部分人的城市居住問題，才能真正形成城市的消費群體。
關于保障房消費紅利的考察，可以從兩個角度進行。一是圍繞住房本身的消費。因為購買或租賃了住房，帶來的裝修、家居用品、家具、家電購置需求的激發。除了廉租房、公租房有簡單裝修之外，其他方面依然需要戶主自我配置。二是解決住房問題之后，給中低收入者帶來的消費潛力釋放。從家庭儲蓄率的角度看，保障房作為一種低收入家庭的住宅福利，在一定程度上可以從降低保障房缺失條件而被迫進行的儲蓄，從而有助于促進消費水平的提升。特別是在商品房價格高漲的情況下，一些中低收入家庭為進入商品房市場的家庭必須持續積累儲蓄，從而至少具備購房首付款，因此，一旦這些家庭進入保障房市場，那么這種被動的儲蓄將會減少，消費則會增加。
從住宅結構看，保障房存量擴大會影響房地產供求關系，對定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標，2015年底，保障房存量占比才能逐步達到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。
從國際經驗看，中國的“十二五”期間既是保障房空間發展的時期，但也是起步階段與“補課”階段，類似于日本上世紀60-70年代的保障房發展階段。同時，保障性住房的快速建設，會明顯增大房地產的供應，并對定位于中低端的商品房形成沖擊，并間接抑制商品房價格持續上漲的預期。
從商品房市場的需求空間來看，目前的中國房地產市場尚處于快速發展向成熟發展的過渡期，未來五到十年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個合理判斷是：按照“市場歸市場 、保障歸保障”的雙層住宅格局，如果假定年按揭收入比超過100%的最低收入和低收入家庭現在及未來都難以具備商品房承擔能力，這一部分家庭將進入保障房市場，不直接影響商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有現實的支付能力，也是商品房市場需求的“第一梯隊”；年按揭收入比在50%-100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潛在的商品房需求者，從需求的滿足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能進入潛在的需求市場 。按照這種有效需求的分類，從1998年住房改革以來，中國累計商品房建設存量為突破5000萬套，僅可覆蓋20%左右的高收入與最高收入家庭的住房需求的首次置業及部分二次改善置業需求，未來5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求將主導商品房市場 。
政策上，行業層面的沖擊可能來自于“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的政策壓力。從目前的政策趨勢看，未來幾年，特別是2011年、2012年保障房集中建設的期間，從整個行業層面看，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的政策壓力。保障房的大規模建設本身可以對沖房地產調控對于投資等的負面影響，從而減輕了經濟增長對商品房市場的依賴。這意味著除非面臨明顯的外部沖擊，并且經濟增長出現明顯下滑，在保障性住房保持快速建設的前提下，目前對房地產市場的調控難以出現明顯的放松。
作者簡介：巴曙松，國務院發展研究中心金融研究所副所長，華創證券首席經濟學家。華中煒，華創證券研究所宏觀研究員；楊現領，華創證券研究所宏觀研究員。