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“未來開發企業將更加重視直接融資對解決資金難題的迫切性和重要性，這將是大勢所趨，PE股權融資這種方式是最好的又穩又安全的投資方式”，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在參加北京大學光華管理學院主辦的中國房地產發展高峰論壇時做出如上表述。中國房地產開發集團董事長孟曉蘇在該論壇上也表示，利用房地產投資信托基金(REITs)可以彌補保障房建設資金的巨大缺口。
秦虹表示，貨幣信貸政策正在從2009年過度寬松逐步收緊，開發商幾乎拿不到貸款，即使房子賣出去個貸也無法及時收到回款，造成開發商資金鏈非常緊張。同時，房地產調控對市場影響越來越大，從35個重點城市已經逐漸波及非限購城市，成交量出現明顯下滑。
秦虹認為，在這樣的情況下，資金考驗著廣大房地產開發企業。房地產金融融資創新需要破題，從實踐來看開發企業正在尋找各種方式融資，尤其是開始直接融資，包括股權的、債券的、信托、PE、委托等形式，開發企業逐漸重視直接融資對解決自身資金難題的迫切性和重要性。
“以前，開發企業是非常不愿意股權融資的，不愿意把紅利讓給投資者，他們更愿意債權融資、股權貸款，因為這樣成本比較低，賺錢多。”秦虹表示，現在情況變了，央企還能拿到便宜的錢，大部分企業怎么辦？小企業要活下去怎么辦？開發企業必須要轉變思路，要讓投資者分享收益。把股權吸引到房地產融資中，這是一種轉變，將會推動企業經營方式的轉型，推動一批專業化的房地產投資公司出現，開發企業必須認識到直接融資是大勢所趨。
秦虹認為，從投資方角度來說，現在有很多投資者已經不追求冒險和暴富了，他們更加求穩和安全。PE股權融資這種方式是最好的、又穩又安全的投資方式，這種投資要么獲得投資回報，要么獲得房產，市場好的時候照樣能轉出去。找到一個很好的專業投資者，又穩定、又有收益。房地產融資金融創新存在著客觀的社會基礎，特別是山西煤炭整合之后，大量的民間資金不能再投向煤炭，現在仍然看不到很好的投資渠道。很多企業和身價千萬、億萬資產的人更愿意投資房地產。在國家頒布限購令，已經無法靠直接買房獲得收益的情況下，證券化投資房地產是一種很好的基礎。如果有好的機構投資者，把這些閑散的原來直接進行實物投資的資金能夠有效地組織起來，投到房地產的供應上，目前在社會資金層面也具備很好的基礎。
“現在一談到房地產直接融資或者金融創新，很容易被指責為給開發企業融資，等于維持高房價，這種認識是片面的”，秦虹表示，如果我們有效組織起這些閑散的資金，可以平衡好投資與供給，降低房地產的泡沫風險。房地產過去主要靠銀行貸款，供給方和需求方雙方都利用了杠桿放大了投資能力，導致市場泡沫興起，但如果資金的所有者直接提供投資的話，那么這種投資就沒有放大的作用，它對房地產市場泡沫會起到很好的抑制作用。另外，把這種投資于需求的資金引導成投資于供給的資金，能大大緩解供求矛盾，解決房價上漲的壓力。開發企業資金緊張，直接導致購置土地面積下降、新開工面積下降、施工面積下降，對后期的房屋供應造成影響。
對于有人提出在我國市場上應完全靠私人投資住房用于發展租賃市場，秦虹表達了自己的不同意見，她認為，這不應該作為發展租賃市場的方向，而應該大力發展機構持有的房屋，開發企業專門開發用于出租的住宅小區，今后要發展以機構出租市場為主，以個人出租市場為輔的租賃市場。現在的銀行貸款全部都是3-5年，大部分都是三年左右的流動性貸款，沒有長期資金支持不可能做長期持有的房屋出租，這就要靠金融創新和長期性的資金投入，政府在稅費上進行支持，或者在財政補貼和土地上進行支持。
秦虹認為，房地產融資問題不是簡單地給開發企業輸送資金，它關系到企業轉型、升級等各個方面，也關系到如何增加有效供給和引導實物性投資轉向證券化投資，中國的房地產市場改革涉及方方面面，必須靠土地制度、稅收制度、金融制度的改革，建立起符合市場規律的、長遠的制度框架，金融創新方面也需要在政策法規方面積極探索和做有效的政策儲備，這是大勢所趨。
中央政府提出今年要開工1000萬套保障性住房，未來五年達到3600萬套，而資金來源問題正成為保障房建設發展的瓶頸。對此，中國房地產開發集團董事長孟曉蘇認為，如果單單依靠國家財政是補不上這么大缺口的。“建設部說需要4.7萬億，我算了一下至少需要6萬億，這不可能從天上掉下來，必然有拆遷成本和補償等。當初為了應對金融危機國家提出4萬億元的經濟刺激方案，現在光保障房未來五年就需要6萬億，這可不是一筆小錢。土地出讓金無法維持這么大的支出。去年就發了國債，中央財政讓地方政府發，最后由地方政府負責償還。而成思危教授所說地方政府的國債是中國的次貸，中國是把錢貸給沒有還款能力的地方政府，現在已經是債臺高筑，最后還要中央財政來核銷，大印票子，進一步攤薄。”
孟曉蘇認為，在保障房建設方面也需要金融創新，房地產投資信托基金(REITs)可以彌補保障房建設資金的巨大缺口，這種產品在2008年12月份得到了國務院的支持，并且第二年就納入到了試點，現在試點已經兩年多，試點方案已經相當完善，用這種方式可以有效地解決政府財政資金不足的問題。如果有了“REITs”的話，由基金來持有相關資產的話，政府和企業都愿意投資，這種金融創新是可以補上保障房建設的短板。
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