5月3日,國資委發通知要求央企積極參與保障性住房開發建設。
央企還是離房地產遠點好。央企到底是保障房的建設者,還是低價房的分享者,不厘清邊界,央企參與保障房建設就不是好事。
去年3月,國資委曾下達“退房令”,要求除16家以房地產為主業的央企外,其他78家有房地產業務的央企全部退出。2010年有14家央企退出房地產業務,預計今年將有20多家央企退出。就在這央企退出房地產的關鍵時刻,卻批準主業為非房地產業務的5家央企——魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團保留地產業務,使允許從事房地產業務的央企由此前的16家擴編至21家;此次通知央企參與保障房,雖然限定在主業為房地產的央企,卻很可能成為其他央企保留房地產業務的號角。
如果央企參與保障房建設的方式不厘清,央企的參與很可能成為掠奪社會資源之舉。就在5月3日當天,媒體披露國家電網安徽分公司在合肥為職工建豪華小區,共有888套房,該小區“最普通的房子也是四室兩廳”,內部銷售價1000多元/平米(詳見今日B42版)。
單位集資建房隸屬經濟適用房,目的是為了解決單位職工住房困難,緩解地方政府保障房資金不足,是保障房體系的重要組成部分。如近日山西省出臺新政,規定“在符合土地利用總體規劃和城市總體規劃的前提下,允許各企事業單位利用存量土地,在依法變更為住宅用地用途后,建設保障性住房,解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題。但在國家電網安徽分公司,單位建房卻成為壟斷企業攫取社會資源的花招,如此參與保障房,與其說是為國家分憂,不如說是給社會添亂。
2007年8月公布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文),允許在經批準的情況下,單位可利用自用土地進行集資合作建房,但僅限于距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業。結果,一些機關企事業單位,如持有國有土地未開發的高校、科研院所,紛紛改變地塊屬性,用于住宅建設;在一些地方,單位內部論級別重新分配財富更成為公開的秘密。結果,因單位“自建保障住房”,一步退回到了福利分配、壟斷企業分肥、領導尋租年代。
最后,央企進入保障住房領域可能逆轉市場激勵機制。目前保障房建設之所以如此困難,主要是資金不足、利潤薄,缺乏持續運轉的贏利模式,市場性企業不愿進入。
以萬科來說,已參與了300多萬平米保障房的建設,卻沒有找到賺錢的路。萬科總裁郁亮表示,以廣州萬匯樓為例,不算利息,萬科需要57年才能收回成本。遠洋地產總裁李明稱,目前經適房、限價房、廉租房都沒有盈利模式,只有公租房有盈利模式,但首創的劉曉光則認為經適房有8%的利潤,不算太差。
企業用什么辦法建立持續運轉的模式?只能堤內損失堤外補。因此無論是代建式的保障房,還是其他獲得企業追捧的項目,原因是企業可以獲取其他收益。保障房項目受到政府“保護”,可以獲得貸款及低價的土地資源,并且可以在保障房之外獲得其他商用地塊,或者改變土地屬性,商業性的土地才是企業所覬覦的。如央企金隅股份高調宣布加大保障房建設,該集團將名下大量低價工業用地轉為住宅建設用地,財務總監王洪軍公開透露,集團目前有保障性住房土地儲備114萬平方米,今年將有一部分轉為開發用地。
無論是國企還是民企,要保障利潤,萬變不離其宗,就是商業住宅的開發以及低價的土地轉變用途。與其如此暗度陳倉,還不如直接建立公開的市場機制,將轉變土地性質的溢價,由政府招標建設保障房,以免企業得了便宜還賣乖,搞得市場不像市場、保障不像保障。