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近日，號稱全國首個“限房價、競地價”中小戶型普通商品房項目——北京房山長陽國際城項目開盤銷售，比周邊商品住宅價格便宜三成左右，1600套房被選購一空。這引起社會廣泛關注。
從產品性質上分析，限價房屬于中低價商品房范疇，用于滿足既買不起經濟適用房又夠不著廉價房標準的“夾心層”家庭。由于政策先天不足，限價的“打擊面”太大，其后地方政府都沒完全的落實“限房價”，于是最終政策退化成僅限戶型和限比重。不過，廣州、成都、北京、南京等少數城市嘗試限價房。
在國際金融危機及國內經濟下滑影響下，2008年全國房價有所下跌，北京、天津、廣州、深圳的限價房用地紛紛流拍。同時，在廣州、北京等地，限價房中簽人棄購的現象越來越多。其后，最早嘗試限價房的廣州停止限價房用地供應，限價房計劃開發規模最大的北京也被迫調整計劃，減少土地供應。
為了保證限價房運行，2008年北京市制定《北京市限價商品住房管理辦法》。該辦法明確，限價商品住房是指政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發建設和定向銷售的普通商品住房。
那么，既然北京早有限價房項目，為何長陽國際城項目還號稱第一個？不妨比較準入和退出方面不同。《北京市限價商品住房管理辦法》的準入標準是：供應對象為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產須符合規定標準，并實行動態管理。而長陽國際城的準入門檻相當低：本地戶籍首次購房家庭、連續5年繳納社保或納稅并首次購房的非本地戶籍家庭、保障房輪候家庭屬于優先購買序列。即便是以前擁有過住房，但已經出售，目前無房，也可購房。
在退出方面，《北京市限價商品住房管理辦法》規定：購房人在取得房屋權屬證書5年后轉讓所購住房的，應按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。顯而易見，這一標準類似于經濟適用房。而長陽國際城僅規定：購買本項目的家庭自房屋交付之日起，兩年內不得將該住房出租或出售。限轉時限短，而且不用補差價。
二者差別明顯。前者的限價房，是保障房的一種，對于購房者限制條件多，只是政府的補貼力度小于經濟適用房；后者的限價房，保障房的色彩比較淡，對于購房者的要求也低。
從政策演變看，去年以來對于限價房提及較多。去年4月的“國十條”中提出：房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。今年1月出臺的“國八條”中規定：大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。
然而，對于這種限價房，到底歸屬保障房體系，還是商品房體系，尚無明確指標。各地只能自行其是。其實，近幾年來，很多城市將這類房源，用作動拆遷安置之處，比如上海，并未面向全社會。
至于北京長陽國際城的模式，筆者認為門檻偏低，容易被投機者鉆空子。既然以前有嚴格法規管制的經濟適用房能被人“偷食搶占”，現在這種無全國性法規約束的限價房，又豈能不被人渾水摸魚？各地在嘗試和推進限價房中，應有針對性防范。
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