中、日、韓三國人口資源稟賦比較接近。中國的人均耕地面積還明顯高過日韓。三個國家的城市化、現代化進程具有高度可比性。日韓兩國均在二戰后用30年左右的時間完成了城市化和現代化轉型(城市化率在上世紀后期即超過80%)，而且沒有留下城市貧民窟等后遺癥，收入分配相當平等、基尼系數均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，邁入發達國家行列。他們的經驗對正在進入城市化加速期的中國(現名義城市化47.5%，實際城鎮非流動安居人口34%)，具有極大的借鑒意義。
日本韓國成功實現城市化和現代化的關鍵一環，就是在高速城市化過程中主要采用強有力的經濟手段控制房價和戶型，分別在短短30多年間解決了國家的大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。現在我國一線城市的絕對房價已經逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，2億已進入城市就業的外來人口無法安居，貧富分化嚴重，高昂的房價成為中國經濟社會結構轉型、發展方式轉變和現代化發展的主要障礙。
日本特別是韓國在城市化過程中房地產市場發展也有過正反兩方面的經驗教訓。他們的經驗尤其是代價對于我們這個后來者彌足珍貴。他們在發展中日漸明晰的共同主導思路，就是認識到在城市化過程中城市土地特別是大都市圈的土地價格上漲是不可避免的趨勢，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公對勞動者和移居者的財富剝奪。基于城市化過程中土地增值收益社會分享的基本理念，他們實行全面向普通自住房和外來移居者傾斜的樓市需求調控制度，在住房的流轉、保有和繼承的各環節建立完整的稅收調節體制，以非自住房轉讓最高達75%的高額累進所得稅、超標和多套住宅的懲罰性保有稅和巨額房產繼承稅，封殺住宅的投資投機需求，阻擊超前的改善性需求，遏制鋪張的奢華型需求。同時建立與個人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度，堵塞二套房貸款的空間和可能，并明令禁止以租養貸，用懲罰性的非自住房貸款利息引導私有商業銀行為自身利益最大化主動貫徹國家的調控意圖。這樣通過稅收和金融的綜合經濟杠桿，使住宅及土地資源較為均等地分布于城市全體就業者包括移居者之中。相比之下，我們的樓市需求調控不是經濟力度過小，就是行政性過強，結果我們雖然號稱社會主義市場經濟，但城市住宅分配的身份歧視和占有的嚴重不均已經成為貧富差距擴大的主要推手之一，這確實使我們不能不在日韓資本主義市場經濟的樓市調控制度面前汗顏。中國房地產制度頂層設計的全面重新審視和再建已經不可避免。
結論：城市化過程中中日韓三國樓市調控的比較說明，不受節制的需求膨脹、住房分配的嚴重不公不均，金融杠桿的扭曲放大效應，以及對富裕階層將房產占有的不均轉化為收入的驚人差距敞開大門，是中國樓市需求出軌的主要原因。接下來，如果我們的比較研究能夠為問題更大也更混亂的中國土地和住宅供給體制的診斷也提供清晰的病因和對癥的藥方的話，中國樓市困局的破解之道就會完整的呈現在人們面前，剩下的就只是政治決心和決定。
中國房地產市場調控已經多年，結果這些年來房價越調越高，最后無奈搞出了個主要針對外來人口的限購令。但從國際比較和發展趨勢看，我國正處于城市化開始加速發展的起飛階段，外來移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我們不可能長期逆歷史潮流而動。實際上，國家有關部門也并非不知道限購令并不合理，但認為不合理的事情很多，如果有什么沒有副作用的好辦法，當然也可以采用。其實，這些年來國人的好建議和辦法并非沒有，只是難入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鑒與我們人口資源稟賦相近的其他國家在城市化過程中樓市調控的成功經驗，或許能使我們的樓市主政者茅塞頓開。
中日韓三國均屬于人口土地資源條件相對不寬裕的國家。日、韓兩國的土地資源相比我國更為稀缺。從人口密度看；日本為337人/平方公里，韓國為487人/平方公里，我國則是139人/平方公里，即人口密度日本是我國的2.4倍，韓國是我們的3.5倍(聯合國World
Prospects
Report——2008revision數據)。考慮到我國西部很多地區無法耕種和不宜居住的因素，從人均耕地面積上看，日本與韓國人均耕地面積在二戰后城市化起步期大致為人均1畝出頭，略低于我國目前人均耕地面積1.37畝，后來由于戰后人口快速增長和城市化占地，現在都均為約0.6畝，不到我們的一半。如果說我們人口密度高人均耕地面積少，那么日韓兩國的自然稟賦顯然比中國要更差一些(見表一)。
日、韓兩國在二戰結束后，均經歷了我們現在面臨的城市化過程，而且速度都遠超中國。日本從1950年的城市人口占全國總人口比重37.4%，至1975年達到了78.6%，25年間轉移了全國總人口的41.2%，基本實現城市化。其中人口移動集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全國總人口的28%從農村和中小城市移住到中心城市圈；韓國從1960年至1990年30年間，城市人口占總人口比重從27.7%增長到74.4%，增加了46.7%，其中僅1960-1970年的10年中，就有占全國總人口27%的居民從農村移住城市地區。日、韓兩國由于先后分別在30年左右的時間內完成了城市化轉型，而且均沒有留下城市貧民窟等后遺癥，因而成為20世紀中期以來順利避免了中等收入陷阱、進入發達經濟體的兩個成功案例(日本2010年人均GDP為4萬多美元，成為高度發達國家，韓國2010年人均GDP已達2萬多美元，成為新興發達國家的領軍角色。在上世紀末完成城市化時，城鄉差距不大，收入分配相當平等，兩國的基尼系數均低于0.3，屬亞洲國家中的最好水平，也優于美國和大多數西歐國家)。中國自1978年改革開放、特別是1990年以來，隨著經濟的高速增長和國家工業化的突飛猛進，也進入了城市化的加速發展期。城市化率從1978年的18%上升到2010年47.5%，32年間轉移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是這其中還有13.5%即近2億人作為移動人口因沒有住房無法安居。減去這些以農民工為主的移動人口，城市戶籍或定居人口只在34%左右。即30余年間只轉移定居了人口的16%(見表二)。從日本、韓國情況看，中國已進入城市化發展的加速期。在今后20-30年內，面臨基本完成城市化即城市化率達到75%—80%的前景，這意味著到2030—2040年我國屆時15億人口中城市定居的人口要達到11億—12億，即增加6—7億人。新增人口的城市布局和安居問題將是首要挑戰。因此，無論人們如何應對，城市化都是中國人在這個時代不得不面對的最主要的社會和經濟結構轉型。
從人口分布看，日本與韓國都是以大都市為中心的人口分布格局。其中日本占全國面積12%的三大都市圈集中了全國50%以上人口；韓國以首爾為中心的首都圈面積為國土的0.6%，人口接近全國人口的20%，而全國8個百萬人口以上的大城市聚集了全國一半以上的人口。雖然城市化過程中的大規模人口移動和人口向中心城市地區的高度集中，給日、韓兩國帶來了巨大的城市住房安置壓力，但這兩個國家均較好地消化了大量集中進城的外來人口，而且較好地調控了樓市，使房價一直處在工薪階層能夠負擔的范圍內。如2008年，日本東京市內23區(相當于北京的三環內。整個東京圈由都內23區、都轄27市和周邊4縣構成)的平均房價為78.6萬日元/平方米(相當于我國包括公攤面積的每建筑平方米5萬多元人民幣，不區分新房、二手房)，約為全日本城市家庭平均月收入50萬日元的1.6倍，東京都的平均房價(基本相當北京5環以內)為57.4萬日元/平方米，約為城市家庭月收入的1.14倍。以日本東京都商品住宅平均每套價格約5260萬日元折合近420萬元人民幣為例，約為日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子絕對價格高，但相對家庭收入比來看，可以承受；韓國雖然人口過于向首爾集中，中等收入家庭也能負擔購房費用。韓國國民銀行2010年速報顯示，首爾普通住宅平均價4億4646萬韓元(約230萬人民幣)，為韓國城市家庭平均年收入3830萬韓元的11.3倍。
與日、韓兩國相比，我國目前的城市化率遠沒有達到他們的水平。我國實行的還是被稱為是大中小城鎮協調發展的政策。人口向核心城市的集中率遠低于兩國，但我國北京、上海的絕對房價已經比日本東京都低不了多少，與韓國首爾不分上下，但我們的人均GDP只是日本的十分之一、韓國的五分之一。我們的房價收入比是別人的好幾倍。因此毫不奇怪，住房已成為我國城市就業的普通工薪階層最大的負擔和壓力，也是我國城市化發展的最大障礙(見表三)。
同時，與房價高昂、2億移居人口不能安居形成鮮明對照，我國新建住宅的單套面積則迅速擴大，據中國統計年鑒的資料，我國新售商品房戶均建筑面積在2005年已超過117平方米，近幾年來也還一直在110平方米左右(實際單套面積要更大些，因為近年來為了規避政府對戶型的限制，許多住房是一套多(房產證)。甚至連經濟適用房戶均面積也在90—100平方米之間。而日本全國住宅平均面積是94.13平方米(東京都略低為90.76平方米，無公攤面積，相當于我國110多平方米的建筑面積)，韓國平均為86.5平方米相當于我國100平方米出頭建筑面積的戶型。可見，我國雖然有約2億城市就業人口無住房，但在房價和新建房屋戶型大小上倒確實是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已經趕超日韓，可以與他們在高度發達的后城市化時代的水平攀比。
那么，日韓這樣的資本主義市場經濟國家，在城市化過程中是怎樣成功地控制了房價和戶型，在短短二、三十年內解決了國家大多數人口移居城市特別是大都市圈的安居問題，從而避免了我們今天這樣城市化還在前期，但房價和戶型大幅攀升，居民財產差距急劇擴大，2億已移動人口無法安居、后續幾億移居人口望房興嘆？這顯然值得我們認真考察借鑒。
（作者簡介：華生為知名經濟學家；董申為日本中央大學經濟學博士。汲錚、劉利文參加了數據的搜集和處理）
（本文下半部分將于4月20日刊發）