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三個多月前，筆者曾撰文建議將控制房價漲幅納入政府工作目標（見《把控制樓價漲幅納入明年工作目標》，上海證券報2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年國務院“新國八條”第一條首次提出：各地制定新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
時值3月下旬，已逼近了公布房價控制目標的最后期限，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”。而為數不多的已公布房價控制目標的二、三線城市，形勢不容樂觀：銀川提出房價上漲幅度要控制在城鎮居民人均可支配收入增幅以內，同比增幅要低于10%；昆明提出房價漲幅目標為低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長水平；上周五，太原表示房價控制將不設具體量化指標，但漲幅不應超過年度地區生產總值和人均可支配收入漲幅；同一天，廣東佛山明確新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度。查各地政府工作報告，今年太原地區生產總值預計增長13%，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入預期均分別增長10%以上；而佛山今年地區生產總值增長計劃為12%。可見，各地已出臺的房價控制目標幾乎都是兩位數。不能不說，如果各地房價漲幅目標保持在兩位數，樓市調控前景將是令人憂慮的。
由此，筆者想對制定房價控制目標應當注意的一些問題談點意見。
首先，樓市的投資性需求量跟房價的預期漲幅密切相關，如果房價預期漲幅遠超資金獲取成本或其他投資的機會收益率，就自然會引來逐利資金購房投資。
如果人們普遍預期樓市會下跌，不僅會消弭投機性購房需求，前幾年購買的第二套乃至第N套住房都會急于出手，變成市場供給，由此帶來樓市供求形勢的逆轉。因此，房價漲幅控制目標宜低不宜高，而如果政府制定的房價漲幅目標較高（比如10%），不僅無益，而且可能有害。
從理論上講，投資性購房的收益=房價買賣差價+房租收益，目前購買二套房的長期貸款成本為年利率7.26%（5年以上貸款基準利率上浮10%），假設有人購買二套房后用于出租，租金年收益率為2.26%，則在不考慮其他次要費用的情況下，當預期房價漲幅超過5%（即7.26%-2.26%=5%）時，以貸款投資性購房就有利可圖。因此，只有將房價預期漲幅控制在5%以下（也差不多是CPI的漲幅），才能從根本上抑制投資性購房需求，平抑房價。從去年的各地房價漲幅、一年來樓市調控累計的政策效應以及近期的市況看，5%以下的房價控制目標是不難完成的。
其次，從已公布房價控制目標的幾個城市情況看，主要考慮了國務院要求各地“根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”制定房價控制目標的前兩個因素，而未重點關注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房價收入比、民眾對高房價不堪重負等實情，制定房價控制目標首要考慮因素應是“居民住房支付能力”，這才是國家調控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房價收入比”作為一項硬指標，納入當地官員考核體系的做法，是值得稱道的。
其三，制定房價控制目標的另一個初衷是，將房價漲幅跟地方政府的政績掛鉤，并使“房價問責制”具備可操作的依據。由于土地財政、GDP增長對房地產業的過度依賴等原因，地方政府在房價上漲中能夠獲益，而使其對樓市調控缺乏內在動力，這也是房地產調控屢屢難見成效的根源之一。地方政府為了避免被問責，一般會傾向于制定較容易完成的房價控制目標——從已公布控制目標的幾個城市看，今年的房價控制目標幾乎都遠超其去年的實際房價漲幅。
有鑒于此，筆者以為，中央政府應對各地的房價控制目標提出具體指導性意見，并對其審核后才能發布。否則，如果任由各地自行制定房價控制目標，會使房價問責制形同虛設。
其四，考慮到樓市調控的復雜性與艱巨性，可將房價漲幅控制目標與樓市調控問責的房價漲幅分開設置。例如，制定房價漲幅不超過5%的目標，若實際漲幅超過6%，則相關責任人須公開檢討思過；若實際漲幅超過8%，則對相關官員問責免職等。由此，采取“嚴目標、寬問責”的方式，一方面可以通過較嚴格的房價控制目標加大地方官員的工作壓力，并降低公眾預期，以遏制投資性需求，另一方面又可避免過大面積的問責免職，影響地方領導班子的連續性和穩定性。
其五，今后若干年，我們應將控制房價當作比控制CPI更為重要和更具戰略意義的民生兼經濟發展的大事來抓，盡力促使各級地方政府在樓市調控上像抓“菜籃子”那樣“動真格”。實際上，在CPI回落過程中，農產品價格的回調會傷及我們這個社會中最弱勢也最該“反哺”的農民利益，挫傷農民生產積極性，進而會加劇農產品的供應短缺，造成惡性循環；而樓市調控則相反，其會有利于敦促各地轉變經濟增長方式，縮小貧富差距、促進社會和諧與穩定。因此，擬定房價漲幅控制目標，較之擬定CPI、GDP目標更具民生和戰略意義，應作為常規項目在今后每年都納入政府工作目標，并與地方政府工作報告一起提交人大審議。此外，考慮到樓市調控任務的復雜性與艱巨性，可以將房價漲幅控制目標與樓市調控問責漲幅分開設置。
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