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“十二五”期間，我國的保障房建設將開足馬力，迎來大規模供應。從發展方向上看，未來以公租房、廉租房為主的租賃型保障房將取代經適房、限價房而成為供應主流。
如果回顧歷史，我國的保障房體系從“出售型”向“租賃型”轉變的脈絡已然清晰。在過去很長一段時間內，保障房供應都以經適房和限價房為主。早在1991年，國務院就曾提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1998年房改關鍵時期，經適房適時推出，并在短短幾年內如雨后春筍般快速發展，成為中低收入家庭解決住房問題的重要渠道。
不過，在經歷快速發展之后，經適房、限價房等“出售型”保障房開始暴露出諸多問題。首先，在經適房申購的過程中出現了諸如“經適房搖號六連號”、“開寶馬住經適房”等現象，使得部分地區的經適房項目成為少數機構和個人獲得的“福利房”。其次，在經適房保有階段，大規模空置現象、經適房轉租現象普遍存在，而經適房自身的質量問題和配套設施缺失也廣遭詬病 。更為重要的是，由于經適房在退出和流轉層面的規定不完善，市場上甚至出現了經適房違規出售賺取差價的現象。
審視經適房的種種亂象，背后隱藏的利益爭奪不可忽視。相對于市場上高價的商品房，價格比較低廉的經適房存在著巨大的尋租空間，吸引了部分購房人運用各種灰色手段獲得經適房名額，從而獲取超額利潤。對此，有關部門出臺了相關法規，明確規定“對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格”。盡管如此，由于缺乏有效監管，對于經適房的各種違規現象的懲罰在操作層面仍較難落實。
在經適房遭受質疑的背景下，要求加強廉租房、公租房建設的呼聲越來越高，“出售型”的保障房體系開始向“租賃型”轉變和發展。根據國家規劃，“十二五”期間，全國計劃新建保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，2011年要開工建設1000萬套，其中重點發展公租房，供應量近220萬套。相比之下，北京市發展公租房的態度更為堅決。北京市已明確提出，2011年全市公開配租配售的保障性住房10萬套，公租房占60%以上。顯然，全國范圍內的公租房建設還有很大的發展空間。
目前，有關公租房和廉租房的各項政策正在逐步完善，建設主體、資金來源、租金標準等方面的問題正逐一解決。業內人士建議，央企和國有企業應該更多加入到公租房的建設隊伍中，開發商也應該承擔更多的責任和義務。對于當前存在的公租房建設資金短缺問題，國家除了加大財政投入力度外，也可以將住房公積金余額的一定比例投入到公租房建設，并建立一定的融資渠道。與此同時，公租房的準入門檻和租金標準也應該更貼近經濟以及收入水平。
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