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| 2010年2月，杭州市二手房成交量最大的中介公司“我愛我家”因違規(guī)操作經(jīng)濟適用房出租業(yè)務，被杭州市房管局勒令停業(yè)整頓。資料照片 |
據(jù)報道，近年來，北京約70%以上的存量房買賣、80%以上的房屋出租交易均是通過房地產(chǎn)中介提供居間服務完成的。然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，由房地產(chǎn)中介從業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員直接或間接的違規(guī)、失職等行為充當推手，目前我國有關(guān)房屋類居間合同糾紛正呈現(xiàn)出高發(fā)、頻發(fā)、復雜多元、矛盾難以平復的態(tài)勢。
這幾年，在北京，房屋類居間合同案件數(shù)量大幅增長。以北京市朝陽區(qū)法院受理房屋類居間合同糾紛情況為例，2008年、2009年、2010年案件數(shù)量分別為193件、219件和296件。2003至2007年，每年受理房屋類居間合同糾紛數(shù)量基本持平，大體控制在二三十件左右，但自2008年開始，收案數(shù)量出現(xiàn)激增。
這些案件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司多作為起訴方，被訴方則多為二手房交易的買受人。原告為房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的案件占該類案件當年全部收案量的59%、57%和67%。
雖然中介起訴客戶的案子占多數(shù)，但引發(fā)房屋類居間合同糾紛的主要原因還在于房地產(chǎn)中介公司在提供居間服務過程中存在一系列違法、違規(guī)和失職行為。房地產(chǎn)中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在以下幾方面：
對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理、掛牌出售。
根據(jù)我國2009年修正的《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，對于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標的房屋仍為承租公房或為限制年限內(nèi)的經(jīng)濟適用住房等不能上市交易的事實，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費應否支付產(chǎn)生紛爭。
疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息。
如中介公司未對客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明驗明正身；未仔細審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人；對于屬于夫妻共有財產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書面委托文件。
隱瞞影響交易成功的重要信息。
如不向買受人如實說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、或周邊環(huán)境(如房子臨街或緊鄰配電室存在噪音污染、交通不便捷、住處周邊是大型垃圾處理場等)、或必要生活設施情況(如飲用水質(zhì)不合格、小區(qū)為臨時用水或用電)。
為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。
如承諾為無實力購房人辦理“高評低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費一年以上證明，或為迎合買受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達成不平等或不合法交易。
違規(guī)獲取額外利益。
如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實成交價、一再加價等手段將多收取的售房款據(jù)為己有，此即公眾深惡痛絕的中介公司“吃差價”。又如中介公司慫恿當事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價出售房產(chǎn)以為自身獲取更高的居間服務費，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。
分析起來，造成上述房屋中介活動中如此亂像，有其深層的原因。
有關(guān)法律立法層級低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依。
在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條(有關(guān)房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的設立條件)及《合同法》第23章(有關(guān)居間合同的一般規(guī)定)中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實生活中復雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。而建設部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、國家工商總局頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》、國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》及建設部和財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等均屬于部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對市場的宣示功能，并助長了房地產(chǎn)中介機構(gòu)漠視法規(guī)、不時突破甚至違法亂紀的行為。
而且，有關(guān)房地產(chǎn)中介方面的管理規(guī)范多系指引性和框架性的規(guī)定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設立條件上，無論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》均只要求有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，但何為“必要”卻未進一步規(guī)定，這就意味著只要符合《公司法》規(guī)定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，無疑這樣的條件設計對于經(jīng)手大量交易、可能會給客戶造成巨大經(jīng)濟損失的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言未免過于寬泛了。
此外，我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)準入也相當寬松，不僅學歷要求低，而且考試也簡單，造成房地產(chǎn)中介從業(yè)人員良莠不齊，缺乏必要的敬業(yè)精神和職業(yè)道德素養(yǎng)，埋下了諸多隱患。
監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。
根據(jù)《經(jīng)紀人管理辦法》第18條的規(guī)定，對經(jīng)紀人的違法活動，工商行政管理機關(guān)有權(quán)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。但事實上，每年房地產(chǎn)中介雖然占據(jù)經(jīng)紀類投訴的首位，卻鮮見有職能機關(guān)監(jiān)督檢查、處罰違規(guī)中介的報道。
在美國，由私人推動組建有貫通上下的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、州協(xié)會和市協(xié)會這樣一套金字塔狀、網(wǎng)絡化的格局建制，如入會會員有任何違紀行為，協(xié)會即有權(quán)吊銷其相應資格甚至對其提起訴訟。但在我國，目前并未建立起全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會組織，一些地方也尚未組建區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會，已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀協(xié)會在會員數(shù)量、服務培訓、管理手段上均表現(xiàn)得相當疲軟。
為妥善化解此類糾紛，除應完善立法、提高立法層級、加強立法的前瞻性和可執(zhí)行性并強化執(zhí)法手段和監(jiān)督懲戒力度、嚴格落實房地產(chǎn)從業(yè)人員資格認證制度外，還應重點加強以下幾方面工作：
推行統(tǒng)一的房屋居間合同范本。
推行統(tǒng)一的房屋居間合同范本并加強監(jiān)管，從而減少因合同條款不規(guī)范引發(fā)糾紛的機率。統(tǒng)一的合同范本所包含的主要內(nèi)容應對照《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第17條的內(nèi)容進行規(guī)定并予以進一步補充和細化。
建立中介行業(yè)保證金制度和責任保險制度。
為防止中介機構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關(guān)主管部門應推動建立中介行業(yè)保證金制度和責任保險制度，以保障整個房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。保證金指房地產(chǎn)中介機構(gòu)繳納，用于保障房地產(chǎn)中介行業(yè)中消費者權(quán)益的專用款項。也可以借鑒我國旅游業(yè)明確規(guī)定的旅行社質(zhì)量保證金制度，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)的保證金制度。設置房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險，使作為被保險人的房地產(chǎn)中介機構(gòu)在承辦房屋中介業(yè)務過程中因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負責賠償，這有利于保障安全交易和當事人的合法權(quán)益。
嚴格市場準入并建立等級評定制。
嚴格市場準入、建立中介公司等級評定制，推動中介市場優(yōu)勝劣汰，并為購房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。有必要設立全國性的統(tǒng)一規(guī)范，并通過業(yè)績評定、誠信檔案等方式年年考核，實行動態(tài)管理。