央行貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向，除了使用平常的貨幣政策工具外，差別化的存款準(zhǔn)備金率的動(dòng)態(tài)體系將是今年貨幣政策工具的創(chuàng)新。這一新貨幣政策工具不僅表明今年央行管理好流動(dòng)性的決心，也將改變商業(yè)銀行的信貸行為。而商業(yè)銀行的信貸行為改變將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。
比如，有報(bào)道說(shuō)，目前不少地方的商業(yè)銀行開(kāi)始全面調(diào)高個(gè)人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房按揭貸款利率按現(xiàn)在政策上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，即使首套住房按揭貸款利率也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消優(yōu)惠利率并上調(diào)到基準(zhǔn)利率之上。也就是說(shuō)，在穩(wěn)健的貨幣政策下，商業(yè)銀行的信貸行為將產(chǎn)生幅度巨大的調(diào)整，這勢(shì)必將對(duì)樓市產(chǎn)生巨大影響。
一般來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最為重要的政策包括住房信貸、住房稅收兩個(gè)方面。前者是對(duì)住房購(gòu)買者的事前限制，后者主要是對(duì)住房購(gòu)買者或持有者的事后利益關(guān)系調(diào)整。在當(dāng)前住房市場(chǎng)信息不完全、二手住房市場(chǎng)不成熟、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系沒(méi)有建立、住房利益關(guān)系盤(pán)根錯(cuò)節(jié)等條件下，要通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)整住房市場(chǎng)供求關(guān)系及利益關(guān)系是很不容易的，實(shí)施住房信貸政策，則前提條件要少得多，也較方便。
可以說(shuō)，2010年的國(guó)十條，盡管內(nèi)容很多，但真正得到執(zhí)行并對(duì)市場(chǎng)影響較大的還是個(gè)人住房信貸政策。對(duì)于購(gòu)買住房的個(gè)人來(lái)說(shuō)，銀行信貸政策的變化將對(duì)其產(chǎn)生巨大影響。比如，2003年以前的個(gè)人住房信貸政策，按揭貸款只能購(gòu)買普通商品房，沒(méi)有優(yōu)惠，對(duì)購(gòu)買豪華型住房不得從銀行獲得貸款。所以，在那段時(shí)期，進(jìn)入住房市場(chǎng)投機(jī)炒作的人很少，全國(guó)各城市的住房?jī)r(jià)格漲幅有限。但在2003年的18號(hào)文件之后，住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入降低，并且貸款利率可以9折，后又降到8.5折，各地房?jī)r(jià)快速飆升，房地產(chǎn)泡沫逐漸吹大。直到2007年央行出臺(tái)359號(hào)文件與452號(hào)文件，對(duì)投機(jī)性住房及消費(fèi)性住房采取嚴(yán)格差別化的信貸政策，才使2008年樓市出現(xiàn)較大調(diào)整。但是，2008年9月突如其來(lái)的美國(guó)金融危機(jī)暴發(fā)后，出臺(tái)了完全不分住房投資行為和住房消費(fèi)行為、極其優(yōu)惠的住房信貸政策的131號(hào)文件。該政策嚴(yán)重弱化個(gè)人住房按揭貸款的差別化，從而使得國(guó)內(nèi)住房投機(jī)炒作蜂擁而起，讓2009年與2010年住房市場(chǎng)的泡沫繼續(xù)吹大。
面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年國(guó)十條又重新祭出了差別化的個(gè)人住房信貸政策大旗。比如說(shuō)，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自主風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上，其按揭貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對(duì)住房購(gòu)買者有新的限制性市場(chǎng)準(zhǔn)入、融資的杠桿比調(diào)低、融資成本增加等。但對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在兩個(gè)方面執(zhí)行中有彈性：一是對(duì)購(gòu)買第一套住房者的利率沒(méi)有量上的規(guī)定，商銀可視具體情況對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；二是對(duì)已購(gòu)買了的存量住房似乎鞭長(zhǎng)莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認(rèn)為住房投機(jī)炒作仍存較大政策空間，住房市場(chǎng)的預(yù)期不僅沒(méi)有改變，價(jià)格上漲的預(yù)期更為強(qiáng)烈，從而使得住房投機(jī)炒作之風(fēng)迅速傳遍全國(guó)。
筆者以為，國(guó)十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能繼續(xù)繁榮，就與差別化的個(gè)人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。
不過(guò)，如前所述，央行差別化存款準(zhǔn)備金率政策的執(zhí)行及銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，已經(jīng)改變了商業(yè)銀行的行為。因?yàn)椋ㄟ^(guò)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)可以讓商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定數(shù)量范圍內(nèi)，使得商業(yè)銀行可貸款資金減少。而且，商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率采取差別化及動(dòng)態(tài)的方式，即哪家商業(yè)銀行信貸擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快就得根據(jù)其信貸規(guī)模來(lái)要求繳交存款準(zhǔn)備金。通過(guò)存款準(zhǔn)備金率收緊信貸規(guī)模，商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款自然要重新調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
對(duì)目前的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，信貸規(guī)模擴(kuò)張不僅意味著核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且也是主要收入來(lái)源。通常，發(fā)達(dá)國(guó)家銀行的凈利差收益占整個(gè)銀行的利潤(rùn)在65%左右，而中國(guó)銀行其凈利差收益占整個(gè)銀行利潤(rùn)的90%左右，有些銀行的占比甚至更高。在這樣的情況下。如果信貸規(guī)模既定，那么任何一家銀行一定會(huì)在既定的信貸規(guī)模上讓其貸款利率上調(diào)。如果商業(yè)銀行認(rèn)真執(zhí)行央行差別化的存款準(zhǔn)備金率政策及表外業(yè)務(wù)的并表要求，那么今年商銀信貸規(guī)模一定小于去年，銀行信貸利率上升也就是必然。而個(gè)人住房按揭貸款利率可能首當(dāng)其沖。
如果商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整將不可避免。因?yàn)椋瑖?guó)十條中的信貸政策對(duì)商業(yè)銀行的彈性就可能剛性化，即各商業(yè)銀行不會(huì)借此彈性而降低進(jìn)入住房市場(chǎng)門(mén)檻。同時(shí)，如果這個(gè)彈性一旦剛性化，或?qū)Q定2012年存量住房按揭貸款利率的走勢(shì)。特別是隨著今年穩(wěn)健貨幣政策利率工具還會(huì)進(jìn)一步動(dòng)用，兩者合力作用，對(duì)2012年存量住房貸款利率的影響不可低估。住房市場(chǎng)投機(jī)炒作者一旦意識(shí)2012年個(gè)人住房按揭貸款利率這種巨大變化，很有可能改變今年整個(gè)樓市的預(yù)期。
這就是取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率影響市場(chǎng)的真義所在。