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房產權七十年或者五十年大限，始終是當代中國人的一塊心病。按照目前的土地法律規定，居民和工商業者只能購買政府壟斷的國有土地上的房屋，當然不可能獲得所有權，只能獲得七十年或者五十年的建設用地使用權。人們一直在追問，七十年或者五十年到期后，土地產權如何處理？房子如何處理？立法者對此一直含糊其辭。最近，上海似乎悄悄確定了未來的處理原則：期滿后，“出讓人收回并補償相應殘余價值”。此事經過媒體報道后輿論嘩然。
坦率地說，這樣的規定本身是違反《物權法》的。關于這一點，很多人已經予以深入分析。這里我想提出一點，即民眾其實對此大可不必過于擔心。因為法律絕不只是立法者單方面的命令。法律究竟是什么，同時也取決于民眾認為它是什么和它應當是什么。
關于法律，向來有兩種完全不同的立場。一種立場認為，內在于生活過程中的規則就是法律，立法不過就是把人們的行為模式中所蘊含的規則予以抽象、成文，以便于增加人們對于他人行為的可預期性，并在必要的時候便于強制執行規則。在人類文明史的大部分時間內，人們都是這樣看待法律的。現代法治也正是建立在這樣的法律觀念之上。基于這樣的法律觀，立法者并不是在按照自己的意志制定法律，而是在發現、探究客觀地存在于人們中間、存在于社會中的法律。
另一種法律觀念則認為，法律就是命令，當然是在社會政治結構中占據優勢的那些人的命令。簡單地說，掌權的人要求人們怎樣做，就是法律。當然，掌權者也需要維護秩序，所以他也會把內在于生活中的某些客觀規則變成法律。但這樣的人既然擁有按照自己意志制定法律的權力，當然也會把自己的私人意志塞進法律中，用法律確立自己的特權。
中國目前的土地立法在某種程度上就是按照后一種法律觀念制定出來的。這些年來，正統的法學理論就宣稱，法律是統治階級的意志。正是這樣的法律觀念制造出了現有的土地法律體系，嚴厲地限制農民對自己擁有的土地包括鄉村建設用地的權利。它也確立了政府對城市土地的壟斷權，據此，從法律上說，民眾絕不可能擁有自己所居住的房屋的土地所有權。
盡管如此，生活自有它自己的邏輯，它會頑強地表現自己，即便法律在抑制它。因此，從上世紀五十年代開始，農民就頑強地突破法律限制，讓土地經營權回到農戶手中。同樣，過去十幾年來，農民也突破法律限制，創造了小產權房這樣的土地產權制度。同樣，在城鎮，當人們在交易房屋的時候，也把土地的產權地價值計算在內進行交易。那些面臨拆遷的人堅定地要求政府補償土地產權損失，政府只能接受這一訴求。
這一事實證明了法律實證主義的不可能性。法律并不只是立法者寫在紙上的那些字。最終約束人們行為的是規則，歸根到底是人們關于規則的意識——甚至是無意識、下意識。立法者寫下的那些字可能構成法律，但也可能不構成法律。那些字變成法律的前提是它合乎人們的共識。有效的法律是整個社會達成的共識，要么是人們在合作交易過程中自發達成的共識，它體現為習慣；要么是民眾的代表通過民主立法程序達成的共識。沒有共識的法律，固然有法律之外表，卻難以具有法律的實質性效力。
人們終究是按照自己的規則意識進行合作和交易，而不會按照一張他們可能根本就不知道的紙去行動。假如他知道這張紙上寫的東西與自己的常識相反，或者它顯著地不公道，人們就會選擇蔑視這個規則，集體地違反這個規則，按照自己理解的更為合理的規則進行合作和交易。
對于立法者來說，這是一個必須面對的社會事實：你制定的規則如果不合理，而執意維持，那它從實施的那一刻起，就沒有權威性，人們不會尊重它，而會系統地無視它，違反它。這個時候，唯一明智的做法就是廢止不合理的法律規則，讓它合乎人們的共識。中國過去三十年所發生的變革的本質就是，民眾通過無視和大規模違反不合理法律規則而推動法律體系趨向合理化的過程。
也正是基于這樣的法律觀念和制度變革邏輯，我一直撰文提出，業主們無需追問立法者，七十年期滿之后自己所享有的土地的建設使用權該如何處置。業主們應當追問自己，自己房子下面的土地，自己享有什么樣的權利。這樣的意識最終決定著這塊土地的歸屬。假如人們普遍地相信，按照常識，按照正義的基本原則，以及按照現有法律，自己對自己房子下土地的使用權是無償的、永久性的，那么，這個權利就是無償的、永久性的，任何蠻橫的或者投機取巧立法都不能改變這個社會事實。法律只是人追求美好生活的一個工具，這個共同體成員關于美好生活的想象、人們的權利意識，決定著法律將會是什么。
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