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房產稅終于慢慢浮出水面。據報道，財政部已原則同意重慶市開征商品房房產稅。與此同時，市場傳聞的上海版房產稅方案是，如果出現新增購房，對名下所有房產面積，超過200平方米以上進行征收。
房產稅推出后對房價會有多大的影響？這是市場高度關注的問題。從短期來看，房產稅對中國房地產市場的影響微乎其微。據消息人士稱，在重慶的方案中，計入征收房產稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也可能被征收房產稅。而房產稅稅率可能為房地產當年市場價格的0.5%－1.5%。關于上海的房產稅，有消息稱將新老劃斷，只針對未來新出售的房產征收。
莫尼塔投資公司數據顯示，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例，截至去年11月，重慶高檔房產占整個商品房銷售6%，銷售金額為10.4%；而從全國高檔房產占比來看；若在全國范圍內對高端房產征收房產稅，影響范圍僅占整個地產銷售約為4.9%或更少。依照2009年全國高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算，若房產稅率為0.8%，即使全國范圍內對新增高檔住宅征房產稅，只能征收38.5億元人民幣稅款，相對于去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，只是九牛一毛。而且拍賣土地的收入來得簡單干脆，房產稅的征收則比較繁瑣。因此，房產稅不會動搖地方政府對土地收入的依賴。
因此，房產稅短期內對房價的影響可以忽略不計。去年重慶商品房價格一年內上漲了約50%，而且是在把套內面積計價改為建筑面積計價的情況下。這樣的投資收益，即使房產稅稅率是1.5%，也足夠覆蓋30多年的房產稅，更何況房產稅是按年分批交的。在有可能成為第二個房產稅試點的上海，去年房價漲幅高達38.9%，按照前述分析，房產稅對投資需求的抑制同樣非常有限。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機是一樣的道理。
不過從中長期來看，房產稅影響較大，對房價影響將會逐漸顯現。重慶與上海現在只是試點，而最終的征收范圍肯定會擴大到全國。如果最初只針對新購的房產，最終也有可能擴大征收房產稅的范圍，部分房產的稅率可能高出預期。重慶市市長黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產稅將實行累進稅率。我們認為，考慮到中國的國情，地方政府對房地產的價值評估有較大的影響力，房地產價值多少很可能由政府說了算，而房屋估價與房產稅稅額成正比，因此房產稅將會成為調控房價的一個工具。
目前房子已是少數人參與的游戲。中國截至2009年，按城鎮戶籍人口計算的城鎮人均居住面積已超過30平方米。非城鎮戶籍的人雖有房產需求，但絕大多數缺乏有效購買力。因此從總量上，中國住宅并不稀缺，推動房價上漲的是少數富人的投資需求。央行最近在北京的一個調查發現，北京市居民完全產權自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達到18.3%。一方面說明北京住宅可為超過90%的家庭解決居住問題，另一方面投資人持有了不少房產。預計今年房產增值幅度與稅率的倍數會大幅縮小，房產稅很有可能降低投資需求，并可能令部分投資人拋售閑置房產，平衡樓市的供求關系。
從國外的例子看，長期而言房產只能保值而不能增值。在美國，扣除通脹的美國真實房價指數1890年為100，1990年也不過126，100年只增值了26%，一個很重要的原因是美國不包括阿拉斯加的幾十個州平均稅率為1.44%的房產稅的存在。中國一旦在全國開征房產稅，即使家庭唯一的住宅免稅，穩定的現金流支出，也將形成對房價的長期壓力，不斷擠壓中國的房地產泡沫。
總而言之，短期內房產稅對中國房地產市場的影響將非常有限。但中長期來看，隨著房產稅征收的全面鋪開，將不斷擠壓中國的房地產泡沫。
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