問：現(xiàn)在，越來越多的年輕人面臨“高房價困局”：是以淪為“房奴”為代價來實現(xiàn)一步到位，還是梯度消費“先租后買，先小后大”？請問，“居者有其屋”就意味著必須買房嗎？要實現(xiàn)“安居”夢還有哪些途徑？
——上海萬航渡路 王錫唐
答：在房價高企的今天，要實現(xiàn)“安居夢”，除了完善住房銷售市場外，也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮房屋租賃市場的作用。這為形成梯度消費的理念、滿足不同群體的住房需求，提供了一條重要的途徑。
住房市場，是由銷售市場和租賃市場共同構(gòu)成的。住房投資者在消費市場形成住房租賃供給方；在銷售市場得不到自有住房滿足的消費者，則形成住房租賃需求方。因此，在世界各國，住房租賃市場普遍關(guān)系到住房消費需求的滿足、住房投資理想的實現(xiàn)以及社會穩(wěn)定有序。當(dāng)前，在我國快速城市化的進程中，發(fā)展和完善住房租賃市場，具有特別重要的意義。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的實現(xiàn)。住房屬于大宗耐用消費品，總價額高，多為終身消費居住，因此，消費者必須在收入和儲蓄積累達到一定程度時，才可能形成對住房的購買力。對于很多家庭，特別是青年家庭和中低收入家庭而言，收入和儲蓄積累需要較長的過程，面臨著流動性約束。短期內(nèi)或較長時間內(nèi)無力購買自有住房者，必然會走向租賃市場，以租房方式滿足其居住消費。
二、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于城市新移民住房消費需求的實現(xiàn)，促進健康有序的城市化。當(dāng)前，我國正處于快速城市化的進程中，存在龐大的新移民群體。移民群體在工作生活轉(zhuǎn)換的同時，也存在著住房需求的轉(zhuǎn)換。由于移民群體存在多方面的不確定性，他們的住房消費，也多以租賃為主。此外，由于多方面原因，長期以來我國城市化進程滯后于工業(yè)化進程，形成了就業(yè)城市化而居住消費不能相應(yīng)城市化的農(nóng)民工群體，既造成了移民群體生活成本的損失，也使城市消費市場發(fā)育滯后，內(nèi)需不足。健康有序的住房租賃市場，則能為新城市移民提供有利的居住條件。
三、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于抑制住房銷售市場的泡沫，促進住房投資理性化。住房租賃市場和銷售市場，是一對相互影響、相互參照的共生市場。住房銷售市場需求，包括消費型需求和投資、投機型需求兩大類。住房投資和投機，往往基于對未來房價和租金上漲的預(yù)期，以營利為目的。當(dāng)前的房屋租金，是未來租金的參照；而當(dāng)前房屋租賃供需，則是未來房價的參照。一般而言，住房價格越高、住房租賃需求越大，未來房價上漲預(yù)期越高，住房投資和投機也就越有利可圖。所以，不完善的租賃市場，不但會傳達錯誤的租金價格和租金供需信息，也會誤導(dǎo)住房需求，形成住房銷售市場泡沫。而健康完善的租賃市場，有利于抑制住房銷售市場過度的投資和投機需求，促進住房銷售市場的理性回歸。
四、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于政府制訂有針對性的住房調(diào)控政策。住房租賃和銷售市場的共生關(guān)系，使租賃市場的信息成為監(jiān)測住房市場健康度的重要指標(biāo)，也成為制訂住房市場調(diào)控政策的重要參照信息。在完善的市場中，住房租賃價格能夠較好地反映城市的真實住房供需關(guān)系。一般而言，當(dāng)供給大于需求時，租賃價格上漲；反之亦然。因此，售租價格比（每平方米建筑面積房價與每平方米使用面積月租金的比值）被廣泛地用來衡量住房銷售市場的泡沫程度。售租價格比越高，住房市場投機成分越大，房價泡沫成分越強。在這種情況下，政府調(diào)控的重點，就在于打擊住房投機，擠壓房價泡沫。反之，售租價格比走低，則說明城市住房消費需求增長快于住房供給增長。在這種情況下，政策調(diào)控的重點，就在于增加住房市場的有效供給。而不完善的租賃市場，則會提供不準(zhǔn)確的租售信息，對政策調(diào)控形成誤導(dǎo)。
住房租賃市場的缺陷會影響相當(dāng)一部分人群住房需求的實現(xiàn)，也影響到了人們對于房屋市場發(fā)展和未來的判斷。改善百姓的住房狀況，滿足更多人的住房需求，既要發(fā)展和完善住房銷售市場，也要多方面加強住房租賃市場的管理和調(diào)控，以梯度消費理念支撐多元化需求。不同收入群體，應(yīng)根據(jù)收入實際，購買或租賃與自己承受能力相適應(yīng)的住房。在住房租賃市場這一塊，除了完全由市場提供的私人租賃房外，也應(yīng)發(fā)展面向最低收入階層的廉租房，以及非營利的公共租賃房。