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1月4日，上海市住房保障和房屋管理局發布了《貫徹〈本市發展公共租賃住房的實施意見〉的若干規定》。從去年6月政府提出公共租賃房，僅僅6個月進入實施階段，為何發展如此之快、行動如此迅速？
上海此次提出公共租賃住房的實施意見，可以說是在全國先走一步。其背景則是，全國房價快速上漲，社會經濟矛盾也是越來越突出：一是地方政府對房地產業的依賴程度越來越高；二是老百姓購房壓力越來越大，買一套普通住房，需要一輩子的積蓄。三是住房保障已經上升到政治層面，開始進行問責。
在公共租賃房之前，廉租房、經濟適用房和公積金制度是住房保障的組成部分。由于經濟適用房在實踐過程中不斷出現這樣那樣的問題，茅于軾先生就提出，經濟適用房不能建獨立衛生間，要造公共廁所。就是因為目前能夠得到經濟適用房的人，收益實在太大。為低收入者提供經濟適用房，原本是為了縮小貧富差距，實現社會公平，但一套房的差價幾近一個工薪族一輩子的收入，也就意味著部分低收入者憑借政策可以一夜之間實現“相對富�！�，而分不到經濟適用房的“夾心層”或許得當一輩子房奴，這無疑是為了實現某種公平而制造了新的不公平。因此，也就有許多人想方設法地去尋租，而我們目前的制度又不可能完全避免。因此，近年來，要求以公共租賃房代替經適房的呼聲不絕于耳。
國務院副總理李克強在去年6月11日全國公共租賃住房工作會議上說：發展公共租賃住房與建設廉租住房、改造棚戶區等都是保障性安居工程的重要組成部分，是重要的民生工程。發展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所。2010年6月17日，住建部等七部門聯合發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。相對于經適房，公租房不涉及復雜的產權問題，尋租空間小，操作相對簡單，在住房保障中最具公平、最有效率。因此它是住房保障的發展方向。
當然，就上海公租房的實施細則，目前設定的四條準入條件仍存在不少紕漏。爭論最多的是準入條件：申請人在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米。
由于公租房對申請人收入和財產沒有限制，該條等于默許申請人在上海市區擁有一套小面積住房的情況下，仍能申請公租房。而在住建部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。這一點還需要有關部門在實踐中進行評估，因為任何事情都是兩方面的，如果我們把大門敞開，讓更多的人能夠納入住房保障范圍，這當然好。但是，就目前的財力、人力、物力來說是否匹配到大門敞開還很難說，畢竟公共租賃房的投資相當大，不要說新建，就是改建成本也是相當高的。因此，準入條件在起步階段還是高一點為好，什么時候時機成熟了，再逐步降低門檻也為時未晚。
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