編輯先生：
通過差別化信貸，以制止房價過快上漲的宏觀調控實施后，一些大城市的房價一度有所回落，成交量也在下跌，而在秋季以來，有些地方房價又出現反彈。人們擔心：在當前物價總水平上升，通貨膨脹顯現的情況下，大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈？
讀者
王夕弟
大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈？這個問題不光涉及調控措施是否嚴厲、能否落實到位，還與整體經濟中的貨幣供給和流通數量能否保持合理增長密切相關。
近年來，隨著城市化進程加快，加之國內民間投資渠道較少、不同地區之間存在較大經濟差距、社會收入差距拉大等多重原因，大城市中產生著巨大的、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投資和短期投機方面的需求。這是一種剛性需求。
但在供給方面，房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地區，那里的土地存量，以及未來可增加的潛力越是有限。當房屋的需求不斷增加時，即使是在房價不斷升高時，房屋的供給增量并不能同步地跟上去，使得樓市的供給彈性會小于一般工業品。因為樓市供給無法如一般工業品那樣，供給與需求同步增加，更無法超過需求的增量。如此供需失衡將造成：大城市的房價總是會趨向于上漲。無論過去、現在，還是今后，此一趨勢都是客觀存在。
但是，這一客觀存在通常只應引起房價的正常上漲，而不是近年的“瘋漲”，也不會引起物價總水平的上升，即發生通脹。國內樓市瘋漲并伴隨通脹的出現與近年來，特別是2009年、2010年以來過多地發行和流通貨幣密切相關。（即廣義貨幣M2：流通中的現金+銀行活期和定期存款+儲蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金，而非單指鈔票現金的M0）。
在當今社會中，如果沒有廣義貨幣形成商業銀行貸款，交易只能靠鈔票進行，且鈔票的增量能夠保持平穩的話，房地產業及其他各行業都不可能迅速發展，多數人將很難有短期的買房能力，這時的房價上漲將會比較緩慢，而且容易保持平穩態勢。
由商業銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念，開發商通過使用貸款，可以更快、更大規模地買下地皮、建造房屋，購買者通過使用貸款，又可在即刻買下房屋。多年來，正是銀行貸款的作用促進了大城市房地產業的迅速擴展，許多居民因而買了商品房，改善了生活品質。
同時，銀行貸款亦使樓市投資和短期投機行為在其助推下迅速擴張。
這又強化著房價上漲的趨勢。于是，在樓市供給增加的同時，需求方面，不僅有自住型需求擴張，更帶來以資產保值增值為目的的投資需求，和在短期內迅速買入、再賣出以獲取暴利的投機型需求的擴張，從而引發大城市的房價以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來，國內大城市中房價一直過快地攀升，以及未涉及房貸調控而陷入“屢調屢漲”的主要原因。
因此，通過差別化信貸，壓制投資和投機活動，如：提高第二套房款的首付比例，第三套房及以上不能獲得貸款，限制購房數量等，對制止大城市房價的過快上漲在當前將是有效的。然而，要保證較長期的有效并治理，在已經出現物價總水平上漲的情況下，問題的關鍵點還在于控制整體經濟運行中貨幣發行和流通的總量。
假設有100個蘋果和100個橘子。貨幣總量為200元時，每個蘋果和每個橘子都值1元錢。
第一種情況：貨幣總量不變。由于蘋果需求增加，或是外部漲價的影響，使蘋果漲價50%，每個蘋果升為1.5元。漲價的蘋果占用了更多的貨幣,橘子占用的貨幣會相應減少,橘子便會降價50%，每個橘子只值0.5元。有升有降，物價總水平不變。
第二種情況：貨幣多發了1倍。貨幣總量達到400元，每個蘋果和橘子將值2元錢。物價總水平上漲了1倍。如果由于消費、炒作等需求擴張使蘋果漲價至3元，橘子將降回1元，總物價水平仍為上漲1倍。
第三種情況：貨幣增量與蘋果、橘子的增量保持同步。當蘋果和橘子都增加了50%，總量為300個，貨幣若增發1倍，達400元時，物價總水平會上升33%。若使物價水平不變，則需貨幣增量也只增50%。
上述原理可用來討論如何避免樓市的“屢調屢漲”和物價總水平不斷上漲的原因。
國內一直存在著貨幣逐年多發的情況。如廣義貨幣M2：2005年比上年多發
4.8萬億元，2006年、2007年、2008年該增值分別為：4.7萬億元、5.8萬億元和7.2萬億元。2009年再提高到13.1萬億元，貨幣總量達到了60.62萬億元，比上年增加27.57%。根據國際間習慣使用廣義貨幣與經濟總量（M2與GDP）之比的方法，國內在2005年這一比值為1.62，到2009年實行寬松的貨幣政策后，這一比值提高到了1.8。到2010年9月末，更是提高到2.59。而美國這一比值只有0.6，日本、韓國都是在1左右。
超量的貨幣在市場上流動，流到哪里就會把超出正常的價格上漲帶到哪里。這正是近年來樓市價格瘋漲，包括股市也曾瘋漲的另一推手。又如，國內的糧食、大豆、食用油、生豬、雞蛋、水果、蔬菜等方面的生產一直穩定并有所增長，市場總供給充足，可與總需求協調。原本因季節差價或局部自然災害造成的減產，對農副產品引起的漲價幅度都不應很大。但在超量的貨幣條件下，當樓市價格調控趨于嚴厲后，外溢的資金在流動中又會推高其他資產的價格。從土地、黃金、玉石，到綠豆、生姜、大蒜，并與災害損失、季節差價、常規需求增加等因素交織在一起，帶來當前農副產品和許多生活必需品價格普遍和集中上漲，且引起一些非食品類價格開始上漲。使普通居民產生“什么都在漲”的感覺。
有人士總習慣于把通貨膨脹的原因歸于外部輸入——是國際間石油、糧食等大宗商品漲價造成了國內的物價上漲。實際上，如果不存在多發貨幣，國外原油、糧食等大宗商品漲價帶來的國內相關產品漲價后，這些領域必會占用更多的貨幣，而使另外一些領域因貨幣減少而降價，物價總水平因而將不變。但在貨幣多發的條件下，即使國際大宗商品降價，國內仍會出現通脹。例如2009年，國際油價走低，國內資產價格卻在上漲，樓市更是在瘋漲。
筆者認為，近年來國內物價總水平不斷上漲的根本原因是發行和流通了過多的貨幣，而主要不是外部的輸入。
要抑制大城市中商品房價格的過快上漲，防止樓市陷入以往屢調屢漲的怪圈，落實并堅持現有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機行為是必要的。同時還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給，加快不發達地區的發展，使之縮小與一線城市的差距，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價措施。
要治理已經顯現的通貨膨脹，采取提高存款準備金率、基準利率等措施，讓過多的貨幣進入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內的物價總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經濟總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財政政策和寬松貨幣政策轉向；改革人民幣匯率機制，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發；減少各級政府的財政開支，特別是抑制國內特有的龐大而畸形的各種公款消費需求的增長，而不是簡單地依靠行政手段干預價格。