|
2010年轉眼間即將逝去，這一年樓市歷經兩輪嚴厲調控而未低頭。市場氛圍雖然一度風聲鶴唳，但房價泡沫膨脹并未實質性轉向。
近日，中國社科院相繼發布中國經濟藍皮書和房地產綠皮書，從數據計量上對泡沫程度做了嚴肅的測度。整體來看，資產泡沫較之2009年又有了不小升幅。不過，中國房地產市場的命運或許將開始悄悄變化。若以1998年為房地產市場化元年，則本輪房地產周期已進入第十二個年頭。而很多跡象也恰與英國經濟學家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發相似。
哈里森曾準確預見美國和英國最近三十年的數次泡沫崩潰。他認為自從工業革命以來，完整的房地產周期維持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美國房地產市場每輪周期的最低點。哈里森的研究結論是，“房價會先上漲7
年，然后可能會發生短期下跌，然后再經歷5 年快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時4
年左右的崩潰。”他認為這個規律目前依然在起作用。
那就讓我們一起來估量，未來3到6年中國房地產市場的可能走勢。
的確，在經歷了長達12年的長周期之后，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現強弩之末的趨勢。雖然看漲房價的因素林林總總，但重大因素無外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點，房價泡沫也就失去了存在的基礎。
事實上，經過這幾年的不斷透支，剛性需求已難以支撐房價繼續攀升。當房價已遠遠偏離普通居民收入，且以加速度繼續拉大兩者的差距，房價早已經進入了買泡泡階段，房價上漲到3萬，還是5萬，與大多數老百姓已經完全沒有關系。在房價收入比動輒20倍以上的情況下，剛性需求還能維持多久，令人懷疑。因此，筆者以為，高房價恰恰是阻礙城鎮化進程的最大攔路虎，剛性需求不足以成為房價反彈的動力。剛性需求支撐起來的買方，完全不可能逆轉房價調控。
過去兩年，中國放出來近18萬億的新增貸款，遂使廣義貨幣投放量急速暴漲。今年下半年通脹勢頭的快速走高，終于引起中央政府對于貨幣超發的警惕。明年貨幣政策的轉向以及近期央行頻繁的貨幣調控，都使得接下來貨幣增速勢必回落，貨幣井噴格局必然終結。
按照過往經驗，年度新增貸款額度維持在3萬億到5萬億的水平，完全能保證8%以上的經濟增速。即便在2004年前后經濟過熱的年份，信貸增量也只是維持在三四萬億左右。因此，2011年新增貸款規模能維持在5萬億就不錯。雖然較之這兩年明顯回落，但對于中國經濟常態化而言，這依然是天量的規模。
而一旦高通脹時代重新席卷全球，各國央行就會全然不顧其他，而將全部精力用于對付通脹的惡化上。其中，美聯儲持續升息的速度可能超過預期，在短短一年到兩年內，就將聯邦基準利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而要是美元基準利率升至4%左右，中國央行勢必也不得不進入加息周期，比如貸款基準利率接近8%，甚至更高。如此力度的貨幣緊縮，對于房地產投機勢力的打擊將是巨大的。
盡管目前我們還看不到國家改革分稅制的可能，地方政府土地財政的依賴性看起來還有增無減，不過，土地財政模式呈式微之勢已無疑問。城市土地總是有限的，規劃面積不可能無限度擴展。據筆者的觀察，近幾年全國各個城市隨處可見的開發區、房地產、城市擴容的熱潮此起彼伏，并最終表現在房價和地價的暴漲上，這一過程已出現了全國化特征。一旦未來幾年這一現象得不到遏制，那么十多年后大部分城市的土地資源將被賣得差不多了。越來越多的人已經意識到，土地財政正在掏空中國的未來發展空間。
近期有媒體報道稱，上海、重慶明年或將正式開征房產稅。此舉固然是為了完善稅制結構，同時也是為了遏制房價，但在筆者看來更為重大的意義在于，此乃啟動分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財源，土地財政才具備終結的基礎。否則，分稅制改革怎么也啟動不了。
整體看來，房價泡沫再想怎么瘋狂已不太可能。尤其是當支撐房價泡沫的最關鍵三大因素都漸漸消退之際，“只漲不跌”的樓價也就到了該回歸正常的時候了。如今，大多數人都已經意識到房地產泡沫是中國經濟未來最大的風險，房價不可能長時間違背經濟規律，如果貨幣緊縮周期不再因房地產蕭條而再度放松，如果
“十二五”轉變經濟增長模式的大步堅實邁開，那么接下來三年內房地產泡沫泄氣必是趨勢。
哈里森的魔力也會作用于中國房地產市場。
|