浙江等地出現(xiàn)異地投資者只需一成首付、房地產(chǎn)商墊付二成首付就可輕松獲取銀行房貸的市場亂象表明，銀行、房地產(chǎn)商與住房投資者等正合力突圍當今最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控的限制與約束。如不及時采取措施遏制這種行為，當前房地產(chǎn)調(diào)控將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控下房價依然能“逆勢上漲”，這個話題已成為當前社會公眾關(guān)注的市場熱點。最近浙江部分地區(qū)出現(xiàn)了市場亂象——異地投資者只需支付一成首付、房地產(chǎn)開發(fā)商墊付二成首付，就可以從銀行輕松獲得七成貸款。這表明，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商與住房投資者正合力突圍，拆解當前嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的限制與影響。這一市場動向值得關(guān)注。
在筆者看來，如果目前涉及住房按揭貸款的相關(guān)政策限制可以突破的話，這意味著當今房地產(chǎn)調(diào)控將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因為，以往我國房地產(chǎn)市場之所以會屢屢出現(xiàn)過度繁榮，主要是由于銀行體系向個人無節(jié)制發(fā)放按揭貸款所引起的。個人將未來30年收入流超前用于滿足當下住房需求，自然會促使房地產(chǎn)需求成倍或數(shù)十倍增長。還有，將住房按揭貸款作為理財工具或財富增長工具，在客觀上促進了房地產(chǎn)市場的非理性快速發(fā)展。這表明，按揭貸款與房地產(chǎn)市場的過度繁榮密切相關(guān)。這樣看來，如果嚴格限制個人住房按揭貸款的資格及規(guī)模，勢必會降溫當前房地產(chǎn)市場景氣度，以及形成對房價下跌的強烈預(yù)期。
由此可見，住房按揭貸款規(guī)模大小對當前我國房地產(chǎn)市場的過度繁榮與泡沫生成影響極其深遠，正是由于商業(yè)銀行無節(jié)制發(fā)放個人住房按揭貸款，客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機炒作，這是導(dǎo)致迄今國內(nèi)房價非理性上漲的主要原因之一。
應(yīng)當看到，作為制度創(chuàng)新的住房按揭貸款對房地產(chǎn)市場發(fā)展至關(guān)重要，但發(fā)達金融市場是通過成熟的法律制度及規(guī)則來保障住房按揭貸款的有效運行，降低銀行體系由此產(chǎn)生的房貸風(fēng)險。以美國和日本來看，由于個人住房按揭貸款的無節(jié)制擴張，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的不斷升級，最終引發(fā)了金融體系的巨大風(fēng)險。這方面教訓(xùn)尤為深刻。
盡管中國的住房按揭貸款從表面上看與發(fā)達市場體系并無多大差別，但中國金融體系受價格管制及規(guī)模管制的影響較大，特別是可以獲得政府信用擔(dān)保，這與發(fā)達市場體系相比還是有本質(zhì)區(qū)別的。這是因為，在價格管制條件下，商業(yè)銀行無法完全決定住房按揭貸款的定價風(fēng)險，特別是優(yōu)惠政策可以將按揭貸款利率壓至最低水平，在很大程度上鼓勵了住房投資者利用這一金融杠桿工具，進行房地產(chǎn)投資與投機活動，這是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)泡沫不斷生成與累積的重要原因之一。
當銀行體系可以變相獲得政府信用擔(dān)保時，商業(yè)銀行將不再嚴格遵守商業(yè)原則，而是充分利用政府信用擔(dān)保信譽來不斷擴大房貸規(guī)模，以獲取短期利潤最大化，已經(jīng)導(dǎo)致銀行體系累積了較大金融風(fēng)險。從這個角度分析，銀行體系根本就沒有減緩信貸規(guī)模快速擴張的內(nèi)在動力，這可以解釋浙江部分地區(qū)商業(yè)銀行為何在默認房地產(chǎn)開發(fā)商墊資二成首付情況下還敢發(fā)放房貸的市場亂象。
確實，在當前中國特色的金融體系下，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者等行為主體“各懷鬼胎”，都想方設(shè)法利用按揭貸款工具，從銀行體系中套取大量廉價且杠桿率較高的信貸資金。當國家實施房地產(chǎn)調(diào)控時，這些市場主體的行為會有所收斂，但一旦房地產(chǎn)調(diào)控處于僵持或變相“空調(diào)”時，它們就會嘗試突破房地產(chǎn)調(diào)控的政策限制與約束。如果合力突圍成功的話，住房按揭貸款規(guī)模將快速擴大，房價上漲也將“卷土重來”。
從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控對遏制房價上漲的市場影響尚未完全體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于僵持狀態(tài)之中，在客觀上鼓勵了國內(nèi)商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者等行為主體再次謀求突破房地產(chǎn)調(diào)控底線，特別是突破房貸政策的相關(guān)規(guī)定與限制。據(jù)此觀察，浙江地區(qū)部分商業(yè)銀行變相放松房貸，并非孤立現(xiàn)象，但這將徹底改變市場對房地產(chǎn)調(diào)控聲譽與效果的合理預(yù)期，近期部分大中型城市房價“不跌反漲”的趨勢，再度凸顯了當前嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控正處于是否會失效的尷尬境地。
在筆者看來，有效控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，是遏制房價過快上漲的前提條件之一。但是，目前部分地區(qū)變相放松房貸的各種做法，無疑對旨在遏制房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成了嚴峻挑戰(zhàn)。如不及時采取有效措施遏制這種行為，不排除此次嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控在這場博弈中將再度成為“空調(diào)”的可能性，市場也將可能再次失望而歸。