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在中國，房價的市場表現有其復雜性。如果僅僅就房價說房價、就房價調房價，最終有可能無濟于事。把注意力都集中在價格上面，有可能誰都不會滿意。房價是供需結構矛盾的產物，還反映了基礎性需求與非基礎性需求的沖突，市場化機制與非市場化機制的錯位。要把這些糾結在一起的關系還原和拆解，歸納起來，政府的職責只是四個字：“均輸平準”。在這個策略下，只須做增加有效供應量、扶持剛性需求兩件事，就可以使整個住房分配體系產生質、量雙變的局面。
為此，保障性及政策性住房的推行力度已近空前，今年580萬套保障房，明年據說要達到1000多萬套。按照這個思路逐年累進，定有水到渠成之日。這種調控路徑毫無問題，遲遲不見收效，在于執行力短板與機制錯位。有了好的調控意愿與目標，還要輔以好的調控計劃與手段。在這一點上，我們不缺好政策，只是政策調控最終要一一落到微觀環節，而我們面對的恰是執行力短板。
今年清查出來的用地情況顯示，保障性住房用地被改變性質的83宗，面積943畝；違法違規轉讓7宗，面積290.04畝。審計署重點調查的32個城市，有6個城市和4個縣將廉租住房保障資金用于回購經濟適用房和工作經費等支出，共計15231.3萬元；6個城市的34個項目利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房中央預算內投資補助資金6129萬元。這足以說明好政策被打了折扣。國家相關職能部門最近還要聯合深入地方檢查，這當然是為了穩妥起見，但我認為，及時懲處和追究一直沒有動作，也是執行力不能得到強化的原因。
不正視、不打通執行力，調控不可能取得突破，因為執行力短板后面緊接著就會產生一系列的機制性錯位。這個遞進式表現為，該執行的未能執行下去，不該執行的，卻放任，很多工作偏離了本來軌道，成為假執行，違背了調控的根本意圖。
最突出的是富福利現象。前些年曾聞開寶馬的住進了保障房，最近又曝某些地方給身家上百億的富豪月月發上千元房補。過去三年間，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭發放廉租住房租賃補貼413.12萬元、分配廉租住房533套；抽查22個城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬戶未將租賃補貼按規定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費，租賃補貼變成了“生活補貼”。
富福利現象是最為顯著的執行不彰，所以可以說，正是執行路徑被扭曲了，放大了結構性的畸變。改變和提高執行力，首先就要從扭轉和打破此類機制錯位現象入手。
已出了那么多針對樓市的調控措施，現在是到了調控執行力、改進執行力的時候了，這應成為整個樓市調控的關鍵部分。多部門的聯合檢查，把重點放在糾正執行力不足的問題上來，著重考察各地的執行意愿和能力究竟怎么樣。摸清情況，拿出一個對癥下藥的方案出來，才是上上策。再進一步，所有的保障性項目可以來一次全面篩檢。人口普查已有了先期的結果，可以將這些數據作為參考指標，再補充檢查，富福利問題非但無從掩蓋，反而可能成為考察執行力環節的最佳切入點，問責制此時就有了用武之地。
對于政策執行人、執行力度和執行效果來說，本來應該確立一種周期性的巡查、核實與評估制度，這有利于幫助政策制定者對形勢的控制與觀察做到洞若觀火，并對實際狀況得出及時的判斷。因為根據通行市場經驗，很多政策在落地之前其收效是可以事先得出大致預估的。那么出臺之后，就該根據一些基本指標、依據和方法預置，對之綜合性的跟進和定期評價，有計劃地拿出進度報告。這樣可以迅速形成一個上下貫通的流暢的反饋路徑，而不致造成上下之間主體關系與信息傳導的斷裂或分割。這種工作，應交予專門的房地產調控決策評價與檢討委員會。否則，我們更多人只能憑感覺來推定調控的進度。
這已涉及調控層的規則改換問題了，即將執行主體也設為潛在調控對象，對其銜接性、傳遞性、配給性、協作性等關系予以再調節和改寫。這種規則性的改寫或重置，必須納入到一種框架之內——執行了，會怎么樣；不執行或消極執行，又會怎么樣。讓大家更加領會責、權、利的對等與規范，同時進一步量化、細化相應的監察、評估指標，行之有法。
當上述環節都做到位后，商品房高價格可能依舊不變。因為這種調控本身并不以蠻壓價格為己任，只是把那些對于商品房價格而言原本就無足輕重的剛性需求拿掉，結構性、機制性激活商品房市場，擁堵率自然會下降，但這不意味低價格局面。居者有其屋、居者有其住，與商品房價格高低并無必然關聯。總體來說，即使達成此類調控，商品房價格也不一定會下降，因為土地的減少導致用地成本增加，就是一個變量。此外，通脹、居民資產配置需要等因素，都有拉抬商品房價格的作用。所以，只盯著價格來說調控效果，是不行的，這不是一種正相關的關系。
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